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從海南香港日本房地產泡沫破滅看中國樓市

21財經搜索   2017-04-17 09:26

[摘要] 天下沒有只漲不跌的房價,還記得當年海南、香港、日本房地產泡沫破裂的景象麽?

香港房地產泡沫是如何破滅的?

1.香港房地產泡沫的形成

70年代後期,香港逐步轉型為以金融、貿易和服務為主的經濟體。香港房地產業在這次產業調整中得到了迅速的發展。根據1998年的數據,香港房地業對GDP的貢獻高達20%,房地產投資占固定資產投資的近50%,而政府收入中也有35%來源於房地產業。進入90年代,香港經濟持續發展,對房地產市場的需求不斷增加,房地產價格上漲非常迅速。

從1991年開始,香港實施“緊縮”土地供應政策並以低利率進行刺激,房價壹路飆升。房地產價格的暴漲引起市場的投機行為急劇升溫,許多香港居民因為買賣房產實現財富高速增長,甚至企業紛紛向銀行貸款轉投地皮,香港房地產市場充斥著嚴重的投機風氣。1996年第4季度,香港銀行業放松了對住房按揭貸款的審查標準,直接促使大量炒樓力量進入房地產市場,使得本來就已經非常高的樓市價格再度暴漲。房地產價格增長率與GDP增長率在1986-1996年間的平均值達2.4,而1997年8月份在香港樓市高峰期,該指標高達3.6-5.0。香港地產泡沫可見壹斑。

2.香港房地產崩潰

1997年亞洲金融危機爆發,港幣匯率和港股承壓暴跌,引發了香港市場利率上升、銀行信貸萎縮、失業增加等問題。由於前期房價上漲過快,房地產業在經濟結構的比重嚴重失衡,且市場上對房產多是投機性需求,危機爆發後借貸成本的上升、居民支付能力減弱和對市場的悲觀預期造成了樓市“跳水式”的下跌,1997年至1998年壹年時間,香港樓價急劇下跌50%-60%,成交大幅萎縮,房屋空置率上升。

房價暴跌導致社會財富大量萎縮,據計算,從1997-2002年的5年時間裏,香港房地產和股市總市值共損失約8萬億港元,比同期香港的生產總值還多。在這場泡沫中,香港平均每位業主損失267萬港元,有十多萬人由百萬“富翁”壹夜之間變成了百萬“負翁”。

由於泡沫時期政府財政對房地產的依存度很高,財政收入長期依靠土地批租收入以及其他房地產相關稅收,泡沫破裂後港府整體財政收入減少了20%~25%。另外,銀行系統也積聚了大量不良貸款,個人和工商企業的抵押物資產大幅縮水。

從1998-2003年,香港經濟壹直處於衰退的泥潭中。1999年、2001年、2002年和2003年香港經濟增長率分別為-1.2%、-0.7%、-0.6%和-2.2%。

日本房地產泡沫分析

1. 日本房地產泡沫的規模

地價畸高是日本房地產泡沫最顯著的表現。1986年日本地價與物價指數之比為2512, 1990年漲到6812, 短短三四年時間上漲了將近3倍。在峰時, 日本土地價值約為當時美國地價總額的4倍多。日本房地產泡沫已經達到了壹觸即破的程度。

戰後日本住宅建設以及日本經濟自20世紀60年代中期以來的快速發展使人們相信在日本土地價格永遠上漲的神話。在1971—1979年,東京、大阪和名古屋土地價格分別保持年均9.1%、8%和7.8%的增長速度。土地的稀缺性,加上房產消費的盲目性,產生了土地神話。土地只會不會貶值的邏輯在日本人的腦海裏根深蒂固。到1990年,日本的房地產的總價值約為20萬億美元,大約是1955年的75倍,相當於當時全球股市總市值的2倍。

1984年到1988年,東京都宅基地的資產額由149萬億日元升至529萬億日元,增加2.6倍。東京都宅基地的資產增加額是同期日本GDP增加額(72萬億)的5.3倍。從地價來看,1980—1990年京都府、東京都和大阪府地價漲幅均在4倍以上,其中,東京都地價從1980年的19.7萬日元/平米上漲到89.1萬日元/平米,漲幅達350%。在日本六大城市中,住宅、商業和工業用地的價格從1970年的6000美元/平方米,飆升到1991年的6.2萬美元/平方米,漲幅達10倍之多,創下了前所未聞的記錄。1990年僅東京的地價總值就相當於當時整個美國地價總值。日本經濟的高速發展使日本出現了地產投機風潮,日本人買下紐約最有代表性的建築洛克菲勒中心和美國人最驕傲的產業好萊塢影片公司,尤其是日元大幅度使得日本人極其富有,大舉向海外投資。泡沫程度的嚴重性可見壹斑。隨“國富民強”,大量新資金沒有去處,只好集中和積聚在稀缺的土地上,造成土地和房屋的含金量越來越高,價格和泡沫與日俱增。

在所有有關房地產泡沫的記憶中,日本20世紀80年代後期開始的泡沫經濟無疑是最為深刻的。這次歷時數年的泡沫經濟對日本政治、經濟乃至社會生活都造成了深刻的影響, 以至於整個90年代被稱為“失去的十年”。

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