[摘要] 在各地楼市新政接连落地的当下，房屋成交量日益下滑，渴望预备“粮草”捱过这段时期的各大房企也遭遇了融资难题。
在各地楼市新政接连落地的当下，房屋成交量日益下滑，渴望预备“粮草”捱过这段时期的各大房企也遭遇了融资难题。据中原地产实时统计数据显示，今年一季度，房企债券融资进一步收紧，融资额仅649.5亿元，同比下降超达83.8%。在这背后，既有来自政策方面对房企发债亮起的“红灯”，也有融资成本上行给房企施加的压力。
一季度债券融资下降八成
在房企的各种融资渠道中，债券是价格相对较低的一种。2016年前三季度，伴随政府“去库存”带来的市场流动性宽松，低成本融资渠道打开，房地产企业普遍通过债券等形式置换高息负债，以降低整体融资成本。
中原地产数据显示，2016年房企包括私募债、公司债、中期票据等融资刷新了历史纪录，合计全年融资额度达到1.14万亿元，也是历史首次突破1万亿元的年份。到三季度，债券融资额月均仍超过1000万元。
但这一盛况从四季度开始急转直下。2016年10月起，各地密集祭出调控政策。中原地产分析师介绍，在最近超过半年的调控周期内，已经有40多个城市出台了超过120次调控政策。
调控的目的就是给楼市去杠杆，防止过多资金涌向楼市，因此，房企债券融资的难度也明显被拉升。据中原地产统计，2016年四季度，房企通过发行债券融资的规模仅不到1100亿元，其中12月更是滑落到126.7亿元。
进入2017年，局面依然没有改善。前3个月的房企债券融资额分别为80.07亿元、132.33亿元、437.1亿元，合计649.5亿元，不及去年三季度单月的融资规模，同比2016年一季度下降幅度达到83.8%。
融资成本上行
房企融资难度是如何被拉升的？一方面是从源头的发债环节就被监管层喊停。业内人士表示，从房企业务发展的角度来看，发债的需求还是很大的，但监管从打击高杠杆和“地王”现象出发，对一些融资后有较大风险隐患的房企出台了各类管制政策，抑制发债。
另一方面，发债成本的提高给房企整体的债券融资施加了不小压力。2016年9月前后，央行拉开了去杠杆的大幕，市场资金面维持在“紧平衡”的状态，利率不断震荡上行。尽管市场在跨年、一季度季末考核等时点多次“喊渴”，但央行都没有放松，反而在春节前后多次在公开市场操作上变相“加息”，抬高资金成本，坚持给市场挤泡沫。
北京宏道投资董事长卫保川表示，房地产长期是商品属性，短期金融属性强，如果后期再来一次更低的利率，不排除房地产还会暴涨。这一轮资金面的收紧对房企发债的影响也较为明显。张大伟介绍，从资金价格看，2016年12月以来房企发行的债券利率均在4.2%-5.5%之间，整体相比9月前的4%有所上行。
房企面临的融资困境还不止这么简单，除了债券外的其他融资渠道也不同程度被围堵。有银行人士介绍，此前有房企融资拿地，主要通过银行理财资金注入资管计划。2016年10月，银监会提出要控制银行理财资金流向房地产行业。4月7日，银监会在新闻发布会上再次强调，上半年要集中整治银行违规行为，其中就包括资金违规投入房地产市场。
绕道海外“求生”
对于房企来说，这确实是一次难捱的“寒冬”。多位地产业分析师都表示，随着国内发债遇阻，发债利率不断升高，房企面临的压力越来越大。特别是前期拿了较多高价土地的企业，因为杠杆较高，后续开发成本也将会上升。从目前的情况来看，2017年地产政策仍是严控，有些房企甚至有可能出现违约。
为了更多地储备“粮草”，不少房企将目光投向了海外融资。据海通证券统计，截至2017年3月初，内地房企年内共成功发行海外债券13只，累计金额达到46.4亿美元（约合人民币315亿元），比2015年1-2月的总额多出一倍。
不过，绕道海外发债或许在当下也不是一个良计。海通证券研报分析称，人民币汇率波动，美元进入加息周期，海外发债成本已经开始回升。如果增加海外债券融资比例，房地产企业融资成本可能相应推高。张大伟也表示，美元走强后，热钱将流出中国市场，叠加内地债券市场融资难，这会加剧房地产企业“钱荒”窘境。
不得不考虑的还有到期兑付债券的问题。另有机构研究显示，内地房企美元债的偿还压力将在未来数年内出现，2016年有约63亿美元债券到期，是2015年到期债券规模的两倍。此外，对于运作比较成熟的美元债市场而言，评级与票息率可谓息息相关，中国二三线房企在海外获得的评级多数为B级，普遍偏低。“总体来看，预计房企的资金还会受到继续的压力，未来6-9个月很可能面临越来越大的资金问题，所以要求房企加快销售回笼资金。”业内人士说道。
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