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京楼市调控下商住“速冻” 房企转售为租谋求转型

新京报     2017-04-07 07:18

[摘要] 3月26日,北京商办类项目调控政策出台后,市场迅速进入冰冻期。“调控在预期中,但这么严格在意料之外”,这几乎成为业内的共同反映。坊间甚至传闻,监管层还在酝酿更为严格的“商住两用”项目的整顿措施。

3月26日,北京商办类项目调控政策出台后,市场迅速进入冰冻期。“调控在预期中,但这么严格在意料之外”,这几乎成为业内的共同反映。坊间甚至传闻,监管层还在酝酿更为严格的“商住两用”项目的整顿措施。

从中长期来看,无论对于房企还是个人而言,持有此类商办项目将何去何从,成为后续关注焦点。而近期北京三宗商办类用地上市,仍然受到房企关注,转变产品模式、转售为租,有望成为手持商住楼房企的发展方向之一。

“商住”项目集体观望

新政之后,“商住”项目集中下架,网签暂停,项目全部停售休眠,观望气味浓重。中原地产研究中心统计数据显示:在3月26日北京商办类物业调控政策重压下,累计9天,所有商业类项目只签约了106套。

其中,光大新北京中心签约61套商务公寓,世界侨商中心签约16套写字楼,另外包括枢密院、保利大都会等通州项目有个别签约。整体看,剔除这些项目,全北京商办物业特别是非通州区签约基本接近于零。中原地产首席分析师张大伟称市场进入历史低谷,全面冰封。

由于北京土地日益稀缺,在过去多年的积累中,不少房企已经成为商住房大户,如绿地、万科、北京城建、天恒置业等。此前有媒体报道称,去年绿地在北京销售了1402套商办产品,销售额为55亿元。2016年,绿地在北京拿下的商办用地位列京城房企第二,总计24万平方米。

对于接下来的商住产品该何去何从,不少房企人士表示,因为后续政策细则还没出来,目前只能是休眠并观望。“新政刚出来,下一步怎么做,还在研究中。”某大型房企北京区域负责人表示,但公司商办类项目不多,其实影响不大。

“这个政策出来后,具体接下来怎么应对,大家其实还是很困惑,现在也只能观望。”一名接近万科的人士表示,传闻市场上开发商的变通之道是,帮客户注册公司以规避政策限制,但大房企不会冒这个险。

用公司名义购买商办类物业,除了面临较高的持有和交易税之外,还面临政策风险。一名北京业内人士坦言,政策很可能还有后招,比如对购买商办类物业的公司年限、纳税额等作为前置条件。如果市场主体还在变相炒作商住,很可能招致更为严格的政策惩罚。

中原地产首席分析师表示,目前市场库存大约商业6万套,其中2.3万套为商住类物业,只能出售给企业。按照当前的政策力度,短期内,商办市场成交量有可能出现50%以上的跌幅,价格跌幅将可能在30%以上。

转售为租模式尚不清晰

3月30日下午,北京迎来三宗商办类土地挂牌交易,三宗地块溢价率约在30%上下,成交价格并不算低。这反映了房企对新政之后商办市场预期并不悲观,而通过获取自持型商业,或许可以打造更好的现金流模式。

“较低的土地成本、可控的开发成本,对于开发商而言,租金回报也颇为可观。”亚豪机构市场总监郭毅表示,以华润招商联合体摘得的金盏乡603地块为例,整体楼面价24369元/平米,叠加建安每平方米成本约为30000元,租金仅按4元/平米/日计算,租售比不过1:250,随着金盏金融商务区的开发,租金收益的增长曲线可以预见。

“长租公寓其实还是住,可现在北京明确强调商办类产品不让住了。”上述接近万科的人士表示,目前房企长租类产品很大一部分是公寓,在其他城市没问题,在北京估计不行,所以北京商办类产品做长租公寓这一出路可能行不通。

“长租公寓,要看政府未来是否会留出政策的口子。另外,目前政策对办公运营类企业也未必构成利好,因为这一模式下,房企更看中租金。”郭毅指出,开发商也可以尝试一些新的商业模式,回笼资金,比如打包成为金融产品。

郭毅建议,可以商办项目为基础,开发商成立资产运营公司,推出资管计划,想购买的小业主交纳部分(如50%)资金后获得相应权重的使用权,剩余资金分期还清。此外,小业主每年交纳少量管理费支付每年0.84%的房产税。双方可约定,一旦政策开放,随时办理产权交割。

一名地产分析师表示,对于商业办公项目来说,后续还是需要结合当前的新兴产业打造新型的物业。另外在商业模式上也需要转化,虽然缺乏了以住宅销售为导向的资金流,但后续要不断提高租赁水平和能力,这样结合租金发行证券化产品,相应的市场机会才会更大。

不少业内人士也坦言,由于具体政策细则还未出尽,市场各方面主体对于商办类项目何去何从,尚未有清晰的想法,目前只能走一步看一步。

■ 观点

商住业主不必盲目抛售

随着商住限购,商住成交量呈断崖式下跌。中原地产首席分析师分析认为,已经交易的二手商办类项目,也全部被严控,这是历史第一次,虽然可以销售给个人,但必须符合在京无房且有连续社保或者个税,这样的严格约束将导致个人购房者基本放弃购买商办类公寓。

对于已拥有商住的业主而言,同策咨询研究部总监张宏伟表示,很大一部分人已经占据了一张“房票”,现阶段只能持有出租或自己居住。

亚豪机构市场研究部总监郭毅则指出,对于已经购得商办产品的小业主来说,只要位置好、租售比合理,安全边际依旧很高,千万不要盲目低价抛售得之不易的资产。

不过,也有业内人士对已经成交的商住房持乐观看法。理由在于,随着距离北京近的燕郊、大厂、香河、廊坊等区域房价已奔向3万,且环京区域限购政策正进一步向外延伸,由于商住市场普遍分散在五环区域,且单价比住宅低,仍会吸引一些非京籍刚需购房者。但目前二手商住限制五年社保而且需要全款支付,再加上各种税费,因此购房者除了要有资格还必须有足够的支付能力。

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