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限购后北京商住市场“错位”:房屋成交锐减 土地仍火热

中财网   2017-04-01 08:36

[摘要] 限购后北京商住市场“错位”:房屋成交锐减 土地仍火热

限购后北京商住市场"错位":房屋成交锐减 土地仍火热

同样是商办,为何土地市场和房屋市场的表现相差如此之大?有分析人士指出,这反映出调控新政之后商住市场预期的一种反差,即短期严重看空,但长期似乎并不悲观。在超一线城市,只有沉淀下核心资产,方能取得长期、稳定的收益率。

3月30日下午,经过23轮竞拍后,位于北京大兴生物医药基地的一宗地块被东亚新华摘得,代价为10.6亿,溢价率27.7%。这是北京当天成交的3宗商办地块中的后一宗。此次交易也是商住限购新政后,北京首批商业用地交易。

3月26日,北京出台对商业、办公类用房的调控政策,其中包括新建商业、办公用房禁止卖给个人,无房者限购一套,停止商业银行贷款等。力度空前。

政策出台后,商办市场迅速冷却。亚豪机构的数据显示,新政出台之后的4天内(3月27-30日)北京仅成交商业、办公类住房16套,比新政前的跌幅达到98%。

但正如文首提及,北京商办类地块的交易并不冷淡。当日成交的三宗商办用地均经过多轮举牌,溢价率也超过20%。分析人士指出,这种局面反映了调控新政之后商住市场预期的一种反差,即短期看空,长期并不悲观。

错位的市场表现

30日下午,北京迎来三宗土地挂牌交易,其中两宗位于朝阳区金盏乡,另一宗位于大兴区生物医药基地。这三宗土地的性质均为F3其他类多功能用地,其中商业部分的产权年限为40年,办公部分50年。

据悉,这3宗地块均设有“50%以上面积自持20年”的限定,且按现有政策,单套分割面积不低于500平方米,只能以公司名义购买。

这是北京“3·26商住限购新政”后的首批商业用地交易。由于地段相对优越,多家房企前来竞买。

三块土地的拍卖过程虽不如住宅用地火热,但也绝非冷淡。

其中,朝阳区金盏乡603地块经过33轮竞拍,被华润招商联合体以22.5亿代价摘得,溢价率为27.8%;朝阳区金盏乡604地块经过29轮报价被中国金茂以20.4亿代价摘得,溢价率40.7%;大兴生物医药基地地块经过23轮报价被东亚新华以10.6亿代价摘得,溢价率为27.7%。与过去几年比,溢价率有一定下滑。

单价方面,大兴区生物医药基地地块为14529元/平方米,朝阳区两宗地块的单价分别为24369元/平方米和26772元/平方米。就其所处的区位而言,价格并不算低。

相比之下,交易方面十分低迷。根据亚豪机构统计,新政后的3月27-30日,北京仅成交16套商业办公房屋。其中12套商住房,4套商办房。

与新政前单日成交超过280套的规模相比,调控使商办市场的下滑幅度超过98%。

21媒体还了解到,新政后,北京部分商住项目收到大量退房申请。这些项目多在去年办理网签,但银行贷款尚未审批。

长期预期并不悲观

同样是商办,为何土地市场和房屋市场的表现相差如此之大?有分析人士指出,这反映出调控新政之后商住市场预期的一种反差,即短期严重看空,但长期似乎并不悲观。

亚豪机构市场总监郭毅认为,我国房地产市场化改革20余年时间里,开发商在滚动开发的高周转模式中确实获取了不低的利润,但与购得房产后长期持有的小业主动辄20-30倍的回报率相比,则逊色不少。

她表示,在北京这样的超一线城市,只有沉淀下核心资产,方能取得长期、稳定的收益率。

但短期来看,利空因素更多。

中原地产首席分析师张大伟分析认为,目前市场上的商业库存大约为6万套,其中2.3万套为商住类物业。这些物业的90%此前卖给个人,如今需全部卖给企业。

此外,算上未开发、已开发未取证等潜在供应,预计将有超过15万套商办类物业受到该政策影响。这也将极大增加该类物业的供应规模,并可能影响其收益率。

张大伟认为,从实际操作层面看,“小分割单元不得低于500平方米”,“在建、在售商办类项目只能卖给企事业单位、社会组织”等规定,将给现有的项目带来极大销售压力。

他表示,按照当前的政策力度,短期内,商办市场成交量有可能出现50%以上的跌幅,价格跌幅将可能在30%以上。(.21.世.纪.经.济.报.道)

3月份超40城收紧楼市政策 认房又认贷蔓延至二线城市

3月份超40城收紧楼市政策 "认房认贷"蔓延至二线城市

今日起,天津楼市限购正式升级。记者梳理发现,自3月份以来,以北京版"认房认贷"政策出台为标志,全国楼市掀起一波调控热潮,粗略统计已有超过40个城市出台楼市调控举措。其中,"认房认贷"政策不仅覆盖北上广深一线城市,还逐步向热点二线城市蔓延。

资料图:山西太原,置业顾问向民众推荐商品房户型。 中新社记者 韦亮 摄

3月再掀调控潮 超40城启动调控

从3月初张家口崇礼、浙江嘉善等环京沪区域三四线城市的适度调控,到中旬北京"10天9策"的全方位、深度调控,再到天津、杭州等城市跟进升级调控。全国楼市再次进入密集调控期,"认房认贷"乃至商办限购等手段被纳入多地新政。

据中新网记者不完全统计,3月以来,全国范围内已有40多个城市,进行了50余次房地产市场约束性调控。

其中,北京10天内出台9项举措的频率,堪称"史无前例",从收紧二套房认定到对假婚、补缴纳税、转投商办等路径的封堵,再到对中介机构、开发商违规行为的严查整顿,无疑成为其他城市的调控样板。

记者发现,范围广、力度大、多措并举是本轮调控的主要特点。广州在3月三次加码调控,南京、青岛、东莞等城市也两度升级调控政策。

"整体来看,全国楼市成交量会被一定程度抑制,部分之前报价过高的楼盘项目和二手房价格可能会快速回调,2017年房地产市场预计会维持在调整期。"专家对中新网记者分析称。

"认房认贷"在一、二线城市蔓延

在北京启动"认房认贷"模式后,"认房认贷"全部覆盖北上广深四个一线城市。而随着调控的深入,天津、厦门、杭州等二线城市也加入到"认房认贷"阵营。

3月31日晚间,天津先后两次发文加码限购限贷。限购方面,非天津户籍家庭仅限购买1套住房,且需连缴2年以上社保;信贷方面实施"认房认贷",无住房但有购房贷款记录(含公积金贷款)的居民家庭,再申请贷款仍按二套房低首付60%认定;同时,贷款高年限调整为25年。

3月28日,厦门市宣布执行"认房又认贷"的差别化住房信贷政策,同时,对无法提供购房之日前4年内在厦门逐月连续缴纳3年以上个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭,暂停向其销售180平方米及以下商品住房。

此外,杭州也发文施行"认房认贷":只要有商业贷款或者公积金贷款的记录,再购买房屋都只能按照二套房的首付标准执行,首付款比例不得低于60%。

京沪周边热点城市紧跟调控步伐

记者发现,本轮楼市调控的主要特点之一,就是一线城市周边的热点城市也紧跟着同步出台楼市调控加码政策。

3月17日,石家庄首度发文收紧楼市,明确非本市户籍居民限购一套住房,并调整了普通居民购房首付比例和贷款政策;3月19日,保定也发布房地产调控意见;3月21日,廊坊宣布主城区、三河市、大厂回族自治区、香河县、固安县和永清县,非本地户籍居民限购1套住房、且购房首付款比例不低于50%。

截至目前,京津周边区域中,保定、石家庄、崇礼、涞水、涿州、廊坊、三河、固安、大厂、永清、香河、怀来、承德13地已开启限购措施。

而上海周边区域的浙江嘉善县和嘉兴市也步入限购限贷阵营。3月13日,嘉善县对新房、二手房全面限购,明确在全县范围内暂停向在嘉善县拥有一套及以上住房的非本县户籍居民家庭出售新建商品住房;3月21日,嘉兴市发文明确非本市户籍家庭首套住房首付比例不低于50%。

"河北涿州、涞水县和浙江嘉善县等出台调控新政策,表明京沪一线城市的外溢效应正在逐步放大。"同策咨询研究部总监张宏伟此前对媒体表示,本轮调控已从一线城市、热点二线城市,扩展到一些三四线城市区域。

 

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