[摘要] 上世紀80年代中國開放，在土地方面急急引入香港經驗，解開了當時不準土地轉讓的歷史難題，也開啟以土地為工業化、城市化籌資的新路。說來蠻有意思的，從那個時候起，大陸、香港的地制如出壹轍，不是“兩制”，而是“壹制”。
上世紀80年代中國開放，在土地方面急急引入香港經驗，解開了當時不準土地轉讓的歷史難題，也開啟以土地為工業化、城市化籌資的新路。說來蠻有意思的，從那個時候起，大陸、香港的地制如出壹轍，不是“兩制”，而是“壹制”。
香港的“資本主義”，怎麽那麽快就進入了大陸?十年前寫《農民收入是壹連串事件》，涉及土地制度變遷，我對此有所討論。當時是這樣說的：“被叫做‘資本主義’的經濟裏面，香港是壹個例外。因為是殖民地，香港的土地曾經全部歸英國女王。為了在國王的土地上發展經濟，香港發明了壹個‘土地批租’制，由政府主事，讓工業家、地產批發商競標購買壹個時期內的土地使用權。政府‘批’出土地，得到收入;業界得到清楚的、可以再度交易的土地使用權。”
其實沒有“發明”。鴉片戰爭之後，港島割讓給英國，於是香港的土地就成了英國皇室財產，與其在英國本土的皇家土地壹樣，都是Crownland。請教過在英國任教的朋友，那裏的慣例，Crownland也可按年期批租給民間。要註意，不是“斷賣”，而是“批租”。我的理解，這樣英國皇家既有銀子花銷，又不用背上“出賣祖業”之罵名。只是香港在遠東，英國又要求香港“財政自立”，於是香港Crownland的批租權，就交給港英政府行使，租金所得也歸港府庫房。這樣，香港的Crownland就被通稱為“官地”。
“官地”是公有土地的壹個類別。歐美不少資本主義國家也有的，明確歸政府，所以也可以進壹步明確為歸聯邦、州或城市政府。香港的特別之處，在於全部土地皆為“官地”。這是1843年《英皇制誥》宣布的。其實也不準確。因為港島系割讓，但九龍的部分和新界卻是租借的，土地權當有不同。可是要殖民地當局“確權”，就沒有那麽多道理好講了：除了新界部分農地為村民，其他港地壹律被宣布為“官地”。
“官地”之利用，當然以官意為主導。先看年期，我看到的資料，1844~1848年間多為壹次批租75年，不可續約;1848年以後的50年，改為壹批999年;到了1898年，港英政府認識到租期過長不利於政府分享土地的，代之以75年可再續租75年租約，並要求承租人在期滿後支付按新標準制定的土地租金。再後來，75年租期成為標準租期，直至1997年香港回歸;但北九龍及新界土地，卻又以1898年7月1日起99年減後3天批出。例外也總是有的，如中環花園道旁的聖約翰教堂的土地，就是英王贈與聖公會坎特伯雷大主教的，所以這幅土地屬“永業權(Freehold)”，不同於其他承租人的“租用業權(Leasehold)”。
土地批租也不壹定都有償。通常，香港政府對學校、醫院、慈善機構、教堂、廟宇等，多以無償方式批出土地;對於不營利的公益用地，有時只收取象征性地價。對那些經濟效益不十分突出、但政府決定支持發展的行業與企業，也可免交地價或以低於市價的官方優惠價供地。至於香港政府自己的辦公用地，則完全無償。批租土地的方式，也是公開拍賣、招標或私下協議並舉。這些“靈活性”如何掌控，完全由政府憑者身份來決定，僅受香港政制的約束。
為特別的地方，是香港之官地，即便已經批租給公司或個人，且在約定租期之內，但只要官家“為了公共利益”，便可以“收回”。為此，香港法律專門有《收回土地條例》，規定因衛生欠佳、不適合人居住或危害健康、或為軍事利用以及“為長官會同會議決定為公共用途的任何類別用途”，政府就可以把官地“收回作公共用途(resumptionfor a public purpose)”。政府收回官地，要給以“公正的補償”。原租用業主有異議，也可要求獨立的“土地審裁處”裁決。但拒絕遷出者，政府可以“占用官地”的罪名起訴、強制執行。就是從此扇窗口看進去，我才對用“合約理論”處理政府題材，從根本上懷疑。
這樣，官地公有，權不買賣、不出租，但政府可批租，並以終者的身份主導土地利用契約的訂立和執行，就構成了香港地制的主要特色。十年前我的評論說，這是“資本主義的壹個例外”，當不為過。也正因為是個例外，所以才與大陸的體制壹拍即合。這裏被高度市場化了的，僅僅是土地的使用權，至於土地的國家權，連同政府主導土地利用的控制權，巋然不動。
很明白，這樣引進的港式土地批租制，不會損害大陸的“社會主義土地公有制”。由於法律禁止權層面的買賣、出租和轉讓，所以土地公有制沒有變，也永遠不會變。新的變化只發生在使用權層面，且定下轉讓的年期，在期內政府也可視需要“收回”(大陸叫“征用”)土地，到期更可以“收回土地連同其上蓋”!僅此變化，政府就可以坐收土地出讓金，籌得大筆公共資本。這樣的好事，何樂而不為?
引進容易，效果立見。不過，這壹套是不是“有百利而無壹害”?也不盡然。十年前我看到的，是下面這壹點：
“不料政府當‘地主’，也可以別出心裁。為了獲得更多壹點財政收入，香港政府特意控制土地的供應數量，旨在‘少批多得’。香港政府常常‘規劃’出壹塊土地，因為市場競價‘不理想’而收回，待來日再批。看到被當地人稱為‘石屎森林’的摩天大樓自天而降，妳可不要以為香港的土地資源已經耗盡。事實上，港九島上未開發的土地還有70%強!”
“如此壹來，我們東方之珠的地價就在全球稱王。是的，香港的稅法簡明而所得稅率很低，連弗裏德曼都說過值得美國學習。但是，香港政府通過土地批租而征得的‘暗稅’，在資本主義經濟裏舉世無雙。香港要不是具有區域性的市場經濟制度(特別是金融制度)的競爭優勢，那樣天價的土地市場無論如何是撐不住的。”
十年來，除了地價房價蒸蒸日上，香港經濟究竟還有多大的看頭?數來數去，還是那幾位老輩地產商在那裏引領潮流，但見前浪、不見後浪。制造業早就移師內地去了，本地的“數碼革命”，出不來蘋果也出不來三星，後能熟門熟路造就的，還是壹座座地產之“城”。
香港土地模式席卷大陸，“土地財政”外加“土地金融”，威不可擋。但是花團錦簇的繁榮之下，也露出事情還有另外的壹面。公有土地在政府主導下批租籌資，既然“兩地壹制”，那麽經濟邏輯也壹致，引發的後果也相似。所幸大陸比香港大了好幾千倍，港式土地方面的病竈由沿海轉到內地，“發作時間”看來比較漫長。不幸之處也有的：國家幅員遼闊，多級政府體系龐大，法制又薄弱，巨大的土地利益包圍政權、腐蝕官員，防不勝防。君不見，十年來幾乎的腐敗大案，皆與土地有關?為反腐防腐，土地管制要搞到疊床架屋，土地政策更是變化多端，這在“原產地”香港，反倒不多見。
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