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郑州工业赶超武汉,房价这么高真不是吹的

杠杆游戏张银银  自媒体联盟   2017-03-18 09:50

[摘要]

摘要:工业产值在省会中仅次于广州,人口增长也快过武汉,难怪被支持建设国家中心城市

本文为“杠杆游戏”(ID:ZhangYinyin0903)公号原创文章,未经授权,禁止转载!如需转载,请获取授权。另,授权转载时还请在文初注明出处(包括ID)和作者,谢谢!


撰文|张银银 小假

我有郑州的好朋友,一直想去看看,去年终于有机会去。看到了李总所打造郑东新区的恢弘,看到了蓬勃发展的中牟,见证了我亲爱的朋友走进神圣的婚姻殿堂。

在那里我第一次亲身感受到中原大地的深邃、文化的厚重,体会到这座城市进取的决心和意志。也感受到这座城市的房价翻番。

今天,“杠杆游戏”(ID:ZhangYinyin0903)联合郑州最好的城建、规划发展媒体“假装在郑州”(ID:kanzhengzhou)同步推出“特大、超大城市房价的隐秘世界”系列文章第11篇——郑州。

推荐“杠杆游戏”(ID:ZhangYinyin0903)的读者关注“假装在郑州”(ID:kanzhengzhou)。了解郑州发展、楼市投资,没得说,首选他了。

1、郑州城镇住房人均面积、总量都不低

根据郑州市统计局《历年房地产开发主要指标》,可以计算出,1992-2015年,郑州市商品住宅销售13666.4万平米。

图1.1992-2015年郑州市商品住宅销售面积 数据来源|郑州市统计局,制图|张银银

郑州主城区外,还有郊区及小城镇等。这不应该都算是郑州连片建成区的商品住宅。同时,郑州这些年也有一些拆迁,还有部分已售住宅并未竣工。当然,这部分很少。

但郑州2015年城镇化率已经69.7%,666.9万人城镇人口中,市区已达489.3万。绝大部分城镇居民是居住在市区,而且郑州周边的中牟等县,实际和郑州传统意义的市区连片,如果这在直辖市、广深汉宁蓉等城市,或许早已撤县设区。中牟等县撤县设区,不过是时间问题。

另外,除了商品房住宅外,郑州还有部分城中村,以及保障房和各类福利房。以2017年为例,该市计划新开工棚户区改造住房103030套,基本建成保障性住房7万套,公共租赁住房分配入住7138套。而2016年,郑州新开工棚户区改造项目12.4万套,基本建成保障房5.4万套,新分配入住1万余套。

1992年之前,郑州市区也还有一些住房,虽然被拆了一些,但不会都拆了。

考虑到这些年郑州都有保障房的供应,综合折冲、抵扣后“杠杆游戏”(ID:ZhangYinyin0903)可以认为,截至2015年,郑州市区有1.37亿平米的住房是完全可能的。加上2016年新建成的,目前,郑州市区约有1.5亿平米的住房。

和其他城市一样,每个城市都有非住宅性质的公寓,实际功能也是居住。郑州也不例外。于此可见,郑州市区可用于居住的房屋绝对高过1.5亿平米。

注意,郑州还有80余万本专科、研究生。这部分基本是住在宿舍,此外还有部分中职院校学生。以及一些进城务工人员,住在工厂宿舍、工棚等。这几部分我们就算90万人,绝对是低估。

那么,如果按照2015年郑州市区489.3万人口计算,减掉这90万人,刚好约400万人,人均居住面积超过34平米(官方也有相应数据)。略低于南京的36.5平米、杭州的35.8平方米。但显然,居住情况也是不错的。

详见《南京房价暴涨原因就两个字|特超大城房价的隐秘世界》,3月15日;《6年人口才涨50万,杭州房价该涨吗?|特超大城房价的隐秘世界》,3月14日。

2、郑州人口增长迅猛、住房供应仅勉强够,房地产火爆不奇怪

虽然人均住房拥有量不低,但和任何城市一样,有些家庭掌握的房产较多,有的却很少甚至还没有,所谓郑漂一族。

当然,郑州楼市表现火热,除了2015年下半年开始的全国性去库存刺激、货币供应鼓励外,各项政策和规划利好,于郑州也极为明显。

此外,看郑州的楼市,必须看郑州的人口增加情况。根据《郑州市2009年国民经济和社会发展的统计公报》2009年末,该市年末总人口752.1万人,市区人口333.1万人。其中城镇人口476.9万人,非农业人口312.1万人。

而到了2015年末,《2015年郑州市国民经济和社会发展统计公报》显示,该市年末总人口956.9万人,比上年增长2%,也就是16万人左右。城镇人口666.9万人,乡村人口290万人,下降2.4%。

6年时间,郑州增加近205万人,其中城镇增加190万人。这是什么一个概念!

同期,同为中部重镇、城市体量更大的武汉,只从910万增加到1060.77万人,只增加了150.77万人。而户籍人口从835.55万下降到829.27万人,甚至减少6.28万。

原因很简单,主要是作为高等教育大市的武汉,集体户口的大学生部分迁走、减招。而大学生的离开、减少,意味着什么,就不便多讲了。

有趣的是,武汉的房价这几年总体增幅却很高,这又反映出什么,可想而知。

正如我们前几天还写过,南京2010-2015五年共增加23万人,杭州6年50万,苏州2015一年人口增速1万都还差一点……每个城市都有自己的运势,属于自己的时代。

而2010-2015这6年,根据上图1,我们可以计算郑州共卖出商品住宅9348.3万平米。其中,大约6成在市区,也就是5608.98万平米。这6年,郑州市区增加的人口高达156.2万人。人均算下来似乎不低,有35.9平米。但郑州还有大量的改善性需求和投资性需求,这样一算的话,郑州近些年的商品住房供应只能算勉强够。

根据郑州媒体的报道,至2016年底,该市商品住宅去化周期为4.1个月,较2015年底缩短了5.1个月;市区商品住宅去化周期为4.9个月,较2015年底缩短了3.4个月,各县(市)去化周期均小于12个月。不正说明上述判断。

2016年,郑州全市共完成房地产开发投资2779亿元,同比增长39%;完成商品房(注意商品房只有部分是住房)投放3186万平方米,同比增长18%;完成商品房销售3631万平方米,同比增长63%;完成二手房交易907万平方米,同比增长41%。

房地产投资、销售的火爆和热情也就不难理解。

3、工业!工业!郑州人口和楼市超快增长的核心支撑

反映一个城市发展情况的指标很多,但是对于人口和农业大省河南来说,最好的指标或许就是工业。

郑州远不及北上广深的金融及其他高端服务业,吸纳汇聚人才能力,与武汉成都重庆的三产层次也有差距,但工业的迅猛发展是郑州吸纳就业、汇聚人才的关键。

很多人想象不到,我们意念中的中部工业大城、老工业基地武汉,其实已经被郑州甩在了后面。

2009年时,武汉规模以上工业总产值5032.18亿元,增长10.2%。工业产品销售收入5752.16亿元,增长14.3%。

同期,郑州规模以上工业企业完成产品销售收入4727.4亿元,比上年增长9.3%。彼时,从工业产值上说,郑州明显还比武汉差一个量级。

但利税上,老大哥武汉已经不如郑州。当年,武汉工业实现利税总额637.06亿元,增长20.5%。其中,利润总额236.22亿元,增长9.4%。而郑州利税高达780.4亿元,利润足足是武汉的两倍还多,498.8亿元。

而到了2015年,郑州工业完全把武汉甩在了后面。

当年,郑州规上工业总产值约1.5万亿元,虽然和苏州、上海、佛山、天津、重庆差距还很大,但已经居27个省会城市第二,仅次于广州。全年规上工业企业完成主营业务收入13434.1亿元,比上年增长9.2%。利税1541.3亿元,增长6%。利润1057亿元,增长6.7%。

这是何等的气魄!

而昔日的中部老大哥武汉,当年的统计公报已经没有具体提自己的工业产值,更没有说利税情况,只说规模以上工业总产值增长6.8%。规上工业销售产值11811.49亿元,比上年增长8.1%。

通过《武汉统计年鉴2016》,“杠杆游戏”(ID:ZhangYinyin0903)找到,2015年武汉完成规上工业产值12374.92亿元,规上工业利润仅480.65,不及郑州一半。

于此,我们更好理解,为什么这些年郑州人口得以超快增长,以及对住房的巨大刚需。

实际上,除了工业发展这个核心支撑外,工业带动的城市资源、品味、三产的提升也是明显的。加上河南作为人口大省,还处于工业化快速时期,郑州未来人口的继续汇聚、房地产市场的巨量刚需,几乎是肯定的。

特超大城房价的隐秘世界”系列:

《南京房价暴涨原因就两个字|特超大城房价的隐秘世界》,3月15日

《6年人口才涨50万,杭州房价该涨吗?|特超大城房价的隐秘世界》,3月14日

《写完苏州楼市,我对中国经济更担忧了|特超大城房价的隐秘世界》,3月13日

《别不服,沈阳才是中国楼市的一股“清流”|特超大城房价的隐秘世界》,3月12日

《合肥让人颤抖的房价,看了这些你就明白也在情理中|特超大城房价的隐秘世界》,3月11日

《天津房价,京津冀一体化后真的够高吗?看看这些数据吧|特超大城房价的隐秘世界》,3月10日

《北上广算什么?深圳楼市才是神一般的存在,竣工面积不如重庆一个区!|特超大城房价的隐秘世界》,3月9日

《利好明显,广州房价可能深圳化!|特超大城房价的隐秘世界》,3月8日

《你信吗?上海住宅空置率高到吓人|特超大城房价的隐秘世界》,3月7日

《从此他将和北京共荣|特超大城房价的隐秘世界》,3月6日

祝读者朋友们周末愉快,我们下周见。下周一“杠杆游戏”(ID:ZhangYinyin0903)将推出“特超大城房价的隐秘世界”12武汉,敬请期待。

请读者朋友们点击今天第二条,继续给《下一篇“特超大城房价的隐秘世界”写哪个城市您说了算》投票吧,3月19日24点截止

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