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北京严楼市调控“认房又认贷” 下半年全国楼市降温可期

21世纪经济报道     2017-03-18 06:07

[摘要] 北京楼市调控的靴子重重落地。3月17日下午,北京市住建委、市规划国土委、市住房公积金、市银监局、人民银行营业管理部联合举行新闻发布会,发布升级版调控政策。

北京楼市调控的靴子重重落地。3月17日下午,北京市住建委、市规划国土委、市住房公积金、市银监局、人民银行营业管理部联合举行新闻发布会,发布升级版调控政策。

其中包括,购买普通自住房的首付款比例不低于60%,购买非普通自住房的首付款比例不低于80%;在确定购房套数时,采用“认房又认贷”的原则;暂停发放贷款期限25年以上的个人住房贷款(含公积金贷款);企业购买的商品住房再次上市交易,需满3年及以上。

结合已有的限购、限价等措施,北京楼市调控的力度堪称“历史严”。

这一措施是在近期北京二手房交易升温、房价上涨强烈的背景下产生的,但其影响力绝不限于北京楼市。近期,热点城市调控加码的举措不断推出。业内人士表示,北京调控新政的出台,不仅将这轮调控推向高潮,也为其他城市提供了示范意义:楼市调控仍然存在较大的空间——这对于不断升温的楼市来说,不啻为一种威慑。

同日晚间,环京区域的石家庄便率先跟进,出台《关于加强房地产市场调控的意见》,在该市的5个区域提高限购门槛,并将公积金贷款购买二套房的首付比例提高到60%。

供需两端“双管齐下”

就在此次政策落地之前,业界就有对相关措施的传闻,如“认房又认贷”、“三年内限售”等。但当二套房高首付比例被提到80%时,市场仍然吃了一惊。

业内人士认为,再次加码后,目前北京的楼市政策可谓“严”:一是恢复到了2014年“930新政”以前的认房又认贷;二是普通二套房60%、非普通二套房80%首付比例迄今高。

据悉,目前实施“认房又认贷”的,仅有上海、深圳、南京等少数城市。同策咨询研究部总监张宏伟认为,这两项措施将使得购房门槛大幅提升,需求暂时抑制,被挡在市场门外的还会有不少,但也影响首次改善、置换类改善型的需求。

“暂停发放贷款期限25年以上的个人住房贷款”一项,同样会给购房者带来较大的压力。中原地产按照平均贷款300万的标准测算得出,若贷款期限从30年降至25年,首套房(基准利率的0.9倍)的月供将从15040元提高至16522元;二套房(基准利率的1.1倍)的月供将从16827元提高至18226元。

此外,按照规定,“企业购买的商品住房再次上市交易,需满3年及以上,若交易对象为个人,按照本市限购政策执行。”该政策被认为将堵住企业的漏洞。

北京此轮政策并非仅针对需求端。在当日北京市住建委发布的一份新闻资料中,还列举了今年的其他调控思路。如今年加快、加大商品住房土地供应,“三季度末完成全年土地供应计划,是去年全年实际供应量的2.5倍”。

同时,督促“1300万平方米已拿地未开工、950万平方米已开工未入市”的在途商品住房项目加快开发进度,尽快形成商品住房供应。

算上正在实施的“限购令”、“限价令”等措施,这一系列政策,已使北京成为当前全国调控为严厉的区域。

上述新政出台的背景在于,今年2月中下旬以来,北京二手住宅市场的实际交易量再度爆发,恐慌性购房、跳价、抢房的现象有所抬头,房价在企稳之后又出现了上涨趋势。

根据统计局的数据,去年10月至今年1月,占北京楼市交易规模8成的二手住宅价格,环比涨幅分别为1.1%、0.2%、0.2%和0.8%。虽然缺乏2月的数据,但仍不难看出,在去年的“930政策”之后,北京房价涨幅曾一度得到控制,但近期有再度扩大的势头。

从业者普遍对此轮政策的效果看好。胡景晖认为,在目前的政策力度下,非急迫性的、支付能力较弱的购房需求将被延迟,楼市交易量将会下降。虽然目前的政策还主要集中在货币信贷方面,但在缓解市场恐慌情绪、稳定市场、平抑房价上已经可以起到立竿见影的效果。

楼市稳定可期

北京的此次调控升级,将近期各地的调控措施推向高潮。

据不完全统计,自2月28日以来,全国已有12个城市出台调控新政。既有福建连江、江西赣州、河北涿州、安徽滁州、浙江嘉善等三四线城市。还包括南京、青岛、三亚等热点城市。其中,多数三四线城市属多年来的首次调控。广大热点二线城市的政策,则被视为对此前调控的修补。

据悉,本轮的大规模楼市调控真正始于去年9月底10月初。当时,一大批热点城市出台调控措施,涵盖限购、限价、信贷、土地供应、保障房等多个层面。受此影响,四季度楼市出现明显降温。

进入2017年,部分城市陆续出台修补性的调控措施,但市场升温的迹象已经出现。不仅包括热点城市周边的三四线城市,此前已经明显降温的一二线热点城市,也再度出现回暖势头。

在中国指数研究院监测的30个城市中,今年1月,有6个城市的商品住宅成交面积出现环比上涨,到2月,环比上涨的城市已经增加到12个,但多为中小城市。3月首周(2月27日到3月5日),杭州、重庆、东莞等热点城市的成交量大幅上升;第二周(3月6日到3月12日),北京、武汉、扬州又“接力”上涨。

根据央行的统计,今年1-2月,住户部门新增中长期贷款(通常理解为“住房按揭贷款”)10097亿元,创历史同期新高。该规模比去年同期上涨53.0%,比2015年同期上涨95.8%。

张宏伟对此的解读为,按照往年调控经验,每次新政时效期约为6-8个月。自去年10月份楼市集中出台政策至今,已经有6个月左右,这也就意味着,政策的时效性可能会逐步降低。

上海某业内则认为,多数热点城市累加的调控力度不够。他表示,要想切实抑制住热点城市房价上涨,至少还需密集地出台一次,甚至两次调控。从政策显效的时长来看,2017年下半年,才会真正出现一二线、环都市圈大面积的降温。

从这个意义上说,向来是楼市调控热点区域的北京,将为其他城市提供示范效应。

张宏伟表示,北京楼市新政后,其他核心一二线城市楼市政策或密集出台。环北京、环上海、环广深等大都市周边的三四线城市,若因核心城市楼市需求外溢再次出现过热,同样也会有强化政策出台。

大部分业内人士还认为,由于北京新政带来了调控加码的预期,预计在其他热点城市,短期内可能会出现恐慌性购房的现象。但若政策能陆续落地,到今年二季度,市场将会归于沉寂。

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