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两会闭幕 房价还会再起飞吗?

冯国亮  自媒体联盟   2017-03-16 11:40

[摘要]

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两会报告发布后有记者采访,问如何看待报告对今年楼市的影响?我说再等等看,报告后期还会有完善,各部委官员还会表态,之后再综合做以研判为好,如今均已落地,今年楼市新逻辑与趋势已初见端倪。




北京房价已连续17个月环比上涨,据首佳统计,2017年2月北京市存量住宅均价为57727元/平方米,同比上涨32.69%,这是历经2016年两轮调控升级后的结果。


去年十一前后出台了楼市新政,号称史上最严,深圳和上海房价均已有松动调整,而北京一直在涨,根本原因是房贷政策依然相对宽松,鉴于新房供应极少明显供不应求,恐慌性购房比重居高不下。


即便如此,3月5日的两会报告中并没有提及房价问题,态度可见一斑,当然昨天“遏制热点城市房价过快上涨”作为补充写入了政府工作报告,不过依然没有调整房价的意思,民间普遍理解为让热点城市房价慢些涨,让资金更多流入三四线城市,若如此,今年楼市有可能会从分化重新步入普涨的新阶段。



从两会期间值得关注的楼市表态同样可以看出今年的政策取向总体上很宽松。


央行周小川说:这个贷款不能简单看作是买房,实际上会传递到其他产业链上。中国房贷还会以相对比较快的速度发展,但是确实要适当平衡。随着住房产业政策调整,适当放慢。


央行易纲说:从结构看,住户部门和政府部门的杠杆率还不是特别高。

银监会郭树清说:居民部门总体来说,银行贷款不算太多,杠杆率不高,但是这样一个增速需引起关注。


可见对于房贷问题,金融部门仍希望家庭继续加杠杆买房,今年以来房贷仍保持了较快的增速,1月份住户部门贷款增加7521亿元,其中房贷占6293亿元,比上月增加2076亿元,比去年同期增加1510亿元,刷新了历史纪录。


若在房贷仍以“相对比较快的速度发展”,无异于继续快速注水,和去年一样,房价上涨仍会高歌猛进,只是热点区域会有所不同,因为“适当平衡”意味着之前的热点城市房贷会有所收紧,这是基于防风险,防止房地产泡沫继续快速膨胀。今年有必要对热点城市房贷实施总量控制,精准控制房价涨落幅度。


全国人大新闻发言人傅莹:房地产税列入了本届人大五年立法规划,但今年没有把房地产税法草案提案提请人大常委会审议的安排。


可见房地产税依然是情长路更长,这是对购房预期影响最大的因素,可以说是悬在楼市的一把利剑,而事关重大,还是慢慢来吧,这样今年买房也就没有了后顾之忧。


国土部姜大明回应住宅土地使用权到期问题:“我们正在深入调查研究,并将积极提出相关法律安排建议。居民购买住房,其财产一定会受到法律的充分保护。” 

他还表示:房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地供应,去库存任务重的城市要减少以至暂停住宅用地供应。 


住宅土地使用权到期问题有助于缓解老百姓买房时对产权到期的疑虑,变相鼓励购房者积极入市。而“暂停用地供应”一旦变成“饥饿营销”,库存低于平衡点时,如果不早买房,明后年就不是房价有多高的问题,需要考虑的是如何能抢得到房。


北京和上海都在控制城市和人口规模,住宅用地供应大幅降低,目前环京周边三四线城市也是新房一房难求,预计库存去化周期小于15个月的其它三四线城市,也会步入其后火起来,成为新一轮的楼市热点。


住建部陈政高:对房地产市场充满信心。住建部正在根据中央要求制定房地产平稳健康发展的基础性制度和长效机制,长效机制出台后,对房地产起到保障作用。政府储备了若干个调控政策,足够调控市场所用。


长效机制已经说了很多年了,之所以迟迟不出台,恐怕还是不想过早改变楼市预期吧。

楼市调控十余年了,政策层出不穷,限购限贷只会延迟房价上涨,不过鉴于局部区域房价一涨再涨,新一轮楼市调控已箭在弦上,预计3.30之前房价上涨过快的城市还会有一轮政策收紧,而以北京和广州的房价涨幅这次恐又在所难免。



以上种种迹象表明今年官方总体上对房地产依然呵护有加,继续去库存,让房地产市场继续支撑经济增长仍是主旋律。


同时“房地产市场不能大起大落”,本月海口、三亚和长沙等地因此前房价上涨过快均出台了新政,从政策取向来看,更担心房价过快上涨后市场出现快速回落调整。


“房子是用来住的,不是用来炒的”是重要方向,只是至今未见有具体措施出台,因而炒房潮屡禁不绝也就不足为奇。在去库存同时,有必要明确目标及方式,规避地方政策过于宽松,以免成为默许炒房的借口。



从房地产市场发展规律角度看,全国楼市按常态今年已步入本轮小周期的回落阶段,不过基于宏观形势的需要,将会出现一轮政策主导下史无前例的房地产超级周期,而这并非常态。


连续3年加杠杆刺激买房必然透支后续需求,中国年轻人的增量及实际购房需求从今年开始将步入断崖式下降阶段,持续信贷宽松周期也已过,超级周期之后会怎样?这是近来一直在思考的问题,毕竟购房投资不能只看眼前繁荣,还要看未来几年的发展趋势,以及具体区位的发展潜力。


最近有个段子很流行,有人在北京买房,卖家报价728万,于是从7点半砍价到夜里11点半,最后居然745万成交了!如果中介多找几位买家同时来报价,结果恐怕只会更高。


有人还在问今年该不该买房?上周日学友们参观了环京区域5个楼盘,去年房价翻了两三倍,如今各楼盘预售证没批下来,一房难求,还有的把明年的房子都卖完了。当资产荒遇到房产荒,常态下的逻辑全都会失效,基于这样的形势,我更关心你能不能抢得着房子。


刚刚看到有人告知我昨天去北海买了一套房,没开盘就订的差不多了,这两天已有5位学友找我希望通过绿色通道排号订房,在楼市政策持续宽松的大背景下,讲太多或许已没有意义了,能务实地帮大家买到房子才是关键所在。


总之,今年还会延续有保有压的差别化调控,针对之前房价出现大涨城市的新一轮楼市调控山雨欲来。而去年房价涨幅还不太明显的大城市及中心城市周边区域则很可能因去库存利好和差别化调控而出现一轮补涨,当然也不能排除还会有部分城市虚火太旺,像去年两会后热点二线城市一样房价出现飞涨,那么仍会成为新的调控目标。


形势比人强,顺势而为,能早日买到房安心过日子,这是2017年最幸福的事!



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