本月导读
1、政策研究：加快推进房地产长效机制，加强金融管控；上海强化监管，抑制投资投机需求，力促市场平稳健康发展。
2、土地市场：2月上海商品住宅用地无供应，成交6宗，成交面积明显增加，由于地块均位于远郊，成交楼面均价下滑。
3、住宅市场：受供应缩紧等影响，2月上海商品住宅成交面积环比下降6.6%至36.28万方，成交均价延续高位态势，环比上涨0.7%至46513元/平米。
政策研究
1政策：加快推进房地产长效机制，加强金融管控
中央财经领导小组会议加快推进房地产长效机制，住建部新闻发布会提出强改革、促稳定，中央多次强调要深入研究房地产长效机制；建设用地转让二级市场迎来试点新阶段，推进土地制度改革完善，促进市场平稳发展，也将加速土地收并购趋势；同时，中央加强金融管控，“备案管理规范第4号”文出台，房企融资渠道持续收紧。
2上海政策：强化监管，抑制投资投机需求，力促市场平稳健康发展
2月10日，上海出台实施《关于进一步加强住房公积金提取审核工作的通知》及其配套的操作细则文件，加强住房公积金提取审核，强化监管防范骗提套取行为，抑制房地产投资投机需求。
2月，类住宅较集中的闵行、嘉定两区开始试点整治“类住宅”项目，开发商需自行整改、恢复商办用途原状，这将抑制住宅需求继续外溢至类住宅市场，避免商办市场过热、积聚资产泡沫，也避免间接抬高商办用地价格、影响企业与经济发展，并且强化了市场降温预期，力促房地产市场平稳健康发展。
土地市场
1供求分析：2月商品住宅用地无供应，成交6宗
供应
土地供应：2月上海共推出土地14宗，规划建筑面积共计63.79万方，环比下降27.7%，同比大幅上升154%。
宅地供应：2月推出宅地5宗，均为动迁安置房用地，总规划建筑面积45.2万方，环比下降43.2%，同比大幅上升341.4%。本月商品住宅用地无供应。
成交
土地成交：2月上海共成交土地17宗，成交规划建筑面积112.3万方，环比上升64.2%，同比大幅上升111.69%。
宅地成交：2月成交宅地11宗，97.73万方，环比上升92.2%，同比大幅上升5.4倍。本月商品住宅用地成交6宗，浦东、金山各3宗，规划建筑面积共计52.53万方，环比大幅上升121.3%，同比大幅上升241.8%。
图：上海商品住宅（不含保障房）用地成交面积走势
2价格走势：2月商品住宅用地成交楼面价下跌超两成，溢价率仅3.6%
2月，上海土地市场共成交6宗商品住宅用地，浦东新区、金山区各3宗。由于地块均位于远郊，成交楼面均价为14504元/平米，环比下降25.2%，同比下降22.8%。溢价率仅为3.6%，主要是起拍价抬高及政策抑制的影响。
图：上海商品住宅（不含保障房）用地楼面均价及溢价率走势
商品住宅市场
1供应分析：2月新增供应环比下降22.8%，供应缩减
2月，上海商品住宅供应量28.63万平米，环比下降22.8%，同比上升84.5%，位于近六年低位水平；2月新增供应集中在嘉定、松江、青浦三区，分别为6.66万平米、6.27万平米、5.12万平米。
图：上海商品住宅（不含保障房）供应面积走势
2成交分析：2月商品住宅成交量环比下降6.6%
2月，上海商品住宅成交量为36.28万平米，环比下降6.6%，同比下降49.1%，主要受春节假期和供应紧缩影响；成交主要集中在南汇、嘉定、松江、青浦等郊区，南汇、嘉定成交均超5万平米，位居前二。
图：上海商品住宅（不含保障房）成交面积走势
3价格走势：2月商品住宅成交均价46513元/平米，环比微涨，同比涨三成
2月，上海商品住宅成交均价为46513元/平米，延续上一年均价高位态势，环比上涨0.7%，同比上涨27.9%。黄浦、静安、长宁成交均价前三，分别为121924元/平米、 121447元/平米96507元/平米。
图：上海商品住宅（不含保障房）成交均价走势
4存量分析：2月底商品住宅库存648万方，出清周期10个月
存量：截至2017年2月底，商品住宅可售面积为648万平米，环比下降3.1%，同比下降31.7%。受限贷升级政策影响，2016年11月以来可售面积止降趋稳。
出清周期：以当前六个月平均销售速度64万平米/月计算，当前出清周期为10.1个月，比上个月增加2.6个月，与去年同期相比增加3.3个月，近6个月出清周期开始走高，主要受严格调控政策下成交受到抑制的影响。
图：上海商品住宅（不含保障房）库存与出清周期走势
5成交结构：单价4-5万元、面积90-140平米的产品成交占比上升较快
2月，上海商品住宅市场以3-5万元价格段项目为成交主力，占比48%，主力价格段继续上移 。从占比变化看，2.5-4万元中低价位产品占比下降10个百分点，4-5万中间价位产品占比上升11个百分点，为本月涨幅单价段。
图：上海商品住宅（不含保障房）分价格段成交套数占比分布
2月，上海商品住宅市场90-140平米首改为主的改善产品仍是成交主力，占比58%；占比变化方面，90-140平米、140-210平米首改再改为主的改善产品较上月均上涨5个百分点；210平米以上高端改善产品占比下降8个百分点。
图：上海商品住宅（不含保障房）分面积段成交套数占比分布
2月，上海商品住宅市场300-600万总价段为成交主力，占比46%。从占比变化看，300万以下总价产品成交占比下降3个百分点，300-500万总价产品占比上升8个百分点，600-1000万元总价产品占比下降4个百分点，1000万以上总价产品占比下降1个点。
图：上海商品住宅（不含保障房）分总价段成交套数占比分布
6高端住宅：90-140平米、1000-1500万元的产品成交占比上升
2月， 8万元以上的高端住宅成交374套、5.73万平米。以90-180平米项目为成交主力，合计占比为74%，与上月持平。90-140平米产品成交占比上升最明显，较上月占比提高7个百分点，主要受晶耀名邸项目带动。
2月，总价1000万以上的高端住宅成交416套、8.0万平米，环比分别下降6.7%、19.3%，同比分别下降30.2%、39.8%，成交以1000-1500万总价段为主力，占比为69%。受晶耀名邸、静安府等项目带动，1000-1200万元价格段成交占比较上月提高7个百分点。
图：上海单价8万元以上高端住宅成交套数占比走势
图：上海总价1000万以上高端住宅成交套数占比走势
7销售排名：浦东新区晶耀名邸位列2月上海商品住宅销售金额、销售面积
2月，上海商品住宅销售金额10项目分布在南汇、闸北、嘉定等区域，以刚改项目为主，套均面积90-120平米占5席，套均面积120-150平米的占3席；套均总价集中在300-750万元，千万以上豪宅项目有4个。
图：2017年2月上海商品住宅销售金额10
2月，上海商品住宅销售面积10项目主要分布在南汇、嘉定、松江等区域，成交以90-120平米的首改类产品为主，套均总价集中在200-400万元。晶耀名邸以销售16.1亿元、1.85万平米的成绩获2月商品住宅销售金额、面积。
图：2017年2月上海商品住宅销售面积10
中指研究院
2017-03-15 14:10:26
