别不服，沈阳才是中国楼市的一股清流 | 特大城房价的秘密

摘要：救急房地产是一方面，在其他方面沈阳必须有所作为

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撰文| 张银银

    沈阳的朋友太爱沈阳，希望张银银说一说这座城市的房地产。我想了想说，站在2017年的今天看，重庆并没有成为我国主要一二线城市房价中的清流。真正的清流是沈阳。

2016年9月6日、8月30日，“杠杆游戏”（ID：ZhangYinyin0903）集中写过沈阳，今天趁着“特超大城房价的隐秘世界”系列的推出，张银银适做修改，再来复盘和慎思一下，我国大城市2016年整体暴涨潮中的奇葩城市。奇葩不是贬义哦。

楼市大甩卖！沈阳为何走到了这一步？（上）

不少一二线城市楼市2016年重新祭出了限购、限贷，沈阳却“逆势”而为。在2016初“楼市新政1.0”的基础上，陆续又颁布“楼市新政2.0”。不是调控，而是鼓励。

总结大概如下：大中专毕业8年内购房，可用他人公积金付首付；农村毕业生购房，首付可分期付款；大中专毕业生购房，可使用省内公积金；买商品房50平方米以上即可落户；允许将商业用房改建为租赁住房。

2015年底开始，部分一二线城市楼市进入癫狂状态，但这样的情况并没有在沈阳发生。对于沈阳来说，刺激房地产消费不叫“逆势”，去库存才是主基调，所以必须大甩卖。一个响当当的二线城市，房地产竟然走到这一步，何以至此？

1、在建及库存压力惊人

所谓去库存，当然就是因为库存太多。在 “杠杆游戏”（ID：ZhangYinyin0903）8月30日，《沈阳的账本：财力下滑逆势支持实体经济》一文中，张银银曾做过统计分析。具体数据看图1：

图1.2013-2015年沈阳市房地产运行情况  数据来源|沈阳2015年统计年鉴、统计公报，制图|张银银

以上数据很说明问题，沈阳市房地产下滑明显。特别是2015年在建面积腰斩，少了近3000万平米，这说明沈阳市房地产新开工面积偏低、部分缓建，甚至可能出现了烂尾的情况。细思恐极……

还有更详细的数据。整个2015年，沈阳房地产开发投资1337.7亿元，比上年下降32.3%，其中住宅投资935亿元，下降34.0%。房屋施工面积8341.3万平方米，下降27.4%；房屋竣工面积1037万平方米，下降15.4%，其中住宅竣工面积768.8万平方米，下降22.7%。商品房销售面积1065.1万平方米，下降28.9%，其中住宅销售面积949.9万平方米，下降29.2%；商品房销售额730.7亿元，下降21.6%，其中住宅销售额609.4亿元，下降22.6%。

上一段几乎可以不看，沈阳房地产的数据全是下滑，实在不忍心写下去。

有数据统计，截至2016年7月末，沈阳商品住宅库存面积降至2080万平方米，比2015年9月库存高峰值2218万平方米减少138万平方米。按照近期的销售速度，去库存周期为20个月，较沈阳去化周期时减少了5个月。

这说明年初沈阳的“楼市新政1.0”还是起到了些效果。当然，大背景是去库存都有一定成效，主要一二线城市楼市疯涨，货币和相关政策的支持堪比上一轮金融危机时。

换句话说，这样好的形势之下，如果沈阳去库存都没点成效，那真的要完蛋。为了巩固这一轮去库存的成果，以及谋求更大的成效，所以沈阳出台了“楼市新政2.0”版。

事实是，据沈阳市房地产业协会2016年1-6月的数据，该市商品房合同备案面积816.08万平方米，同比增长16.72%；备案金额551.64亿元，同比增长21.61%。其中，商品住房合同备案面积695.14万平方米，同比增长13.91%，备案金额455.87亿元，同比增长21.91%。

另外，2016年1-6月，沈阳市商品房备案均价6759.62元/平方米，同比上涨4.2%；商品住房备案均价6558.04元/平方米，同比上涨7.03%。

效果还不错。

2、防范房地产引发的金融动荡，遏制土地出让和地价下滑趋势

图1有一组数据，细心的读者朋友应该会好奇——就是2015年，沈阳在建房地产面积腰斩，少了近3000万平米。“杠杆游戏”（ID：ZhangYinyin0903）上文也做了初步的剖析。

更进一步分析的话，不得不让人思考，缓建和可能的烂尾背后，意味着潜在的巨大社会影响：

1、首先是开发商资金链风险。开发商建房子的钱，不是从银行借的，就是各类影子银行和民间借贷融来的。的利率实际也在5个点左右，民间借贷和影子银行体系融资可能高达10%及以上。所以，房地产必须高周转，要不无法负担高昂的资金成本。

而沈阳最近2年房地产销售腰斩，意味着很多开发商手上的房子销售不好，卖不出去，可就成烫手的山芋。杠杆一高，对于一些资金相对紧张的房地产企业来说，资金链可能因此断裂；

2、其次是（准）金融机构风险。开发商资金链的风险必定会转嫁给（准）金融机构，不管是银行还是影子银行体系，都可能面对收不回借款的局面。坏账极有可能攀升；

3、最后，必须得说一说对普通公众和购房者的影响。这几年互联网金融很火，很多钱其实流向了房地产，本身互联网金融的泡沫正在退去，沈阳的房地产情况又这个局面。不管真假互联网金融的个体投资者，或者原始的民间借贷投资个体，很多钱或许暂时收不回来，甚至永远没机会收回来。

而那些购买了沈阳缓建、烂尾楼盘的公众，更要面对无法按期交房，不知道何时有人接盘的恶局。

房地产市场的下滑，还必然影响到政府收入。直接上图：

图2.2013-2015年沈阳市一般公共预算收入和基金收入  数据来源|沈阳2015年统计年鉴、政府工作报告，制图|张银银

稍微解释一下，政府性基金收入主要就是土地出让金。沈阳相关数据及近3年趋势，实在是不好看。那么，沈阳市政府急啊！只有房地产销售活跃了，土地出让收入及相关税收才能重回增长轨道。

根据《关于沈阳市2015年预算执行情况和2016年预算草案的报告》，2016年，沈阳市政府性基金预算安排373亿元，拟增长142.2%。其中：国有土地使用权出让金收入安排328.2亿元，拟增长189.7%。

据沈阳地产研究院数据分析，2015年全年沈阳市实现土地成交面积约为185.47万平方米，而2016年仅到7月份，沈阳的土地市场就已经达到了约101.12万平方米的成交面积，还有大约84.35万平方米就会赶超2015年。还行！

3、提振楼市，还是提振经济？

对于沈阳来说，楼市继续下探自然不行。如上文所言，这会触发金融风险、社会稳定，影响政府财力。所以，刺激楼市实属正常。

但房地产只是沈阳的其中一项支柱产业，很大程度上说，大量的资金和资源配置到房地产上，更不利于其他产业的发展，不利于去一些行业去产能过剩，不利于结构调整。当然，对于近几年楼市急转直下的沈阳来说，救急总归是必要的。

救急房地产之外或同时，沈阳在其他方面必须有所作为。否则，一旦货币和良好的大环境支持没有了，沈阳楼市可能又将探底。毕竟，沈阳的库存在一二线城市里，确实偏高。

好在沈阳的人口还算稳定，并没有出现很多东北城市的负增长局面。沈阳的统计公报显示，2015年末，该市常住人口829.1万人，比上年末增长0.05%。户籍人口730.4万人，下降0.06%。其中，市区人口529.9万人，县(市)人口200.5万人。

这个数字虽然不难看，但和大部分一二线城市比，也不好看。特别是，2015年沈阳人口出生率6.70%。，降低3.17个千分点，出生人口性别比105.2；人口死亡率8.28%。，提高0.35个千分点。人口自然增长率-1.58%。，降低3.52个千分点。从该市的出生、死亡、自然增长角度看，沈阳的人口前景并不妙。

另外，不仅沈阳，整个辽宁的城镇化率都是比较高的。也就是说，沈阳也好，辽宁也好，本市、本省房地产刚需恐怕不那么大。而以目前的局面，沈阳对外来中高端人口，甚至对农业人口的吸引力似乎也不高。

有意思的是，如果用心分析沈阳的“楼市新政2.0”，可以发现，该市相关部门头脑挺清醒的，基本就是在鼓励中高端年轻人落户沈阳，为他们购房、落户提供最便利的条件。

无论如何，救完急，提振经济，考虑沈阳宏观面的长期增长才是关键。

沈阳的账本：财力下滑逆势支持实体经济（下）

东南沿海官员入主沈阳。

56岁的福建省委常委、厦门市委书记王蒙徽，2016年8月23日北上出任辽宁省委常委、沈阳市委书记，是近四个月以来第四位新任辽宁省委常委。值得注意的是，王蒙徽先生是清华大学工学博士，师从吴良镛先生；曾历任粤闽两省，城市规划方面政绩颇多。

这样经历的官员，对于沈阳、辽宁来说、对于东北来说，是需要的。

有读者朋友在之前任命刚宣布时，就建议“杠杆游戏”（ID：ZhangYinyin0903）像写《成都的账本》一样写一篇沈阳的账本。张银银本不想写，因为毫无疑问，和东北整体一样，沈阳目前发展遇到了困难。和成都比，沈阳的财政状况要差一些，张银银不忍心从财务角度去撕开这个疮疤。

最终，在朋友的期待，以及在中央1.6万亿元大礼包，推进东北振兴三年滚动实施方案的鼓励下，“杠杆游戏”（ID：ZhangYinyin0903）还是决定写——是希望未来，沈阳可以记住自己曾经遇到过困难……

1、沈阳财力下滑严重

1、最近3年财政持续下滑。

数据是最直观的表达，如上图2所示，显然，沈阳的财政状况近3年持续下滑，这个情况和成都财政的中规中矩增长比要差很多。2015年，成都政府性基金收入其实也出现下滑，但一般公共预算收入还是实现了12.6%的增长。而沈阳2015年一般公共预算收入，比上年减收179.3亿元、同比下降22.8%。

对比2015年各大城市的一般公共预算收入情况会发现，沈阳掉队极为严重，已经沦落到比它城市体量小得多的厦门一个水准。同样，沈阳的难兄难弟，还有同省的计划单列市大连。

图3.2015年中国主要城市一般公共预算收入排名  图表来源|百度贴吧网友“大可不必牛”

毫无疑问，沈阳的财政滑坡和经济态势正相关。

图4.2013-2015年沈阳市GDP及增速  数据来源|沈阳2015年统计年鉴、统计公报，制图|张银银

从GDP数字看，虽然增幅很小，但沈阳最近3年都还是实现了增长。为何一般公共预算收入下滑如此严重？沈阳市财政局在2015年预算执行情况中的官方解释是：

当前经济发展处于新常态，“三期叠加”矛盾和问题进一步凸显，企业生产经营效益下滑，主要经济指标对财政收入增长支撑作用减弱，加之国家持续加大减税降费力度，对全市财政收入增长带来较大影响。

确实，沈阳企业生产经营效益下滑明显。无论是规上工业产值还是规上工业增加值，2015年都下滑。这样的局面下，指望财税收入增长，不现实，下滑实属正常。而实际利用外资方面，下滑更为惊人，这是外资用脚投票的明证。

图5.2013-2015年沈阳市规上工业及实际利用外资数据  数据来源|沈阳2015年统计年鉴、统计公报，制图|张银银

而以土地出让金为主的政府性基金收入下滑，则和房地产发展状况紧密关联。

上图1表明，沈阳市房地产下滑明显。特别是2015年在建面积腰斩，少了近3000万平米，这说明沈阳市房地产新开工面积偏低、部分缓建，甚至可能出现了烂尾的情况。细思恐极……

2、2016年财力预计略有回升。

根据《关于沈阳市2015年预算执行情况和2016年预算草案的报告》，2016年沈阳市一般公共预算收入安排624.4亿元，拟增长3%。其中：税收收入512.1亿元，拟增长4%；非税收入112.3亿元，拟下降1.4%。

在低基数的情况下，希望沈阳能如期完成目标。据沈阳市统计局的数据，2016年1-5月，该市一般公共预算收入完成281.5亿元，同比增长5.3%。开局还是不错。

另外，2016年，沈阳市政府性基金预算安排373亿元，拟增长142.2%。其中：国有土地使用权出让金收入安排328.2亿元，拟增长189.7%

2、财政逆势支持实体经济

1、2016年财政对工业的支持力度预计超过2015年。

据《关于沈阳市2015年预算执行情况和2016年预算草案的报告》，2016年，沈阳市财政科技领域拟支出24.8亿元，增长21.8%；节能环保支出21.3亿元，增长8.7%。

很多人会问，科技领域支出、节能环保支出是什么，和对工业的支持有什么关系？

看看2015年的数据就明白了。2015年，沈阳财政在科学技术上的投入分成了这几部分，其中，投入资金3亿元，支持重点工业企业智能制造、两化深度融合等40项工业结构调整项目；投入资金2.6亿元，支持高端装备、信息、航空、新材料、新能源、生物医药等战略性新兴产业重点研发及产业化项目90余项，促进战略性新兴产业发展；投入资金2.2亿元，鼓励中小微企业加大科技研发投入，引导中小微企业研发投入近15亿元……

而节能环保很好理解，一些企业技改需要支持。

这两部分财政投入，其实主要就是在支持工业发展。而2015年，沈阳在科学技术上的支出为17.1亿元，增长4.1%。加上补助各地区转移支付资金0.3亿元，市本级用于科技方面资金共计17.4亿元；节能环保支出22.5亿元，增长76.9%。加上补助各地区转移支付等资金4.1亿元，市本级用于节能环保方面资金共计26.6亿元。

虽然2016年沈阳预算安排的节能环保支出，比2015年的实际投入低，但考虑到最终的转移支付等原因，预计最终这方面的投入，至少和2015年基本持平没问题。

综上，在极端困难的情况下，2016年沈阳市财政，对工业等领域的支持预计超过2015年。用好财政杠杆支持经济发展，是很常见的，中短期内往往也是有效的。

当然，一比还是有差距。7月11日，“杠杆游戏”（ID：ZhangYinyin0903）的《成都的账本》一文分析过，2015年，成都财政支持小微企业5.26 亿元；财政投入52.39 亿元，重点支持电子信息、汽车、轨道交通、航空航天、生物医药等产。培育电子信息、汽车、机械、食品饮料及烟草 4 个千亿级产业。值得注意的是，成都的工业体量比沈阳要小。

2、2016年财政对城建、交通等的直接支持或不如2015年。

2015年，沈阳财政对城乡社区事务支出48.9亿元，下降12.6%。加上政府性基金以及补助各地区转移支付资金111.4亿元,在节能环保、交通运输和住房保障、债务还本支出等四个科目中核算的支出40.7亿元，城市建设方面投入共计201亿元。

交通运输支出33.6亿元，增长10.8%。加上政府性基金、债务还本支出及补助各地区转移支付资金24.9亿元，市本级用于交通运输方面资金共58.5亿元。

而2016年，沈阳财政对城乡社区的拟支出仅剩下19.8亿元，下降62.1%。官方的解释称，下降的主要原因是创新财政投入方式，通过PPP等方式吸引社会资本支持城市建设，节约财政资金；同时，积极争取置换债券偿还城建到期债务，按照财政部规定，在“债务还本支出”科目核算。

当然，有理由相信，通过举债以及其他方式，2016年，沈阳对城建、交通的投入其实也不会少太多，甚至持平或增长也不是没可能。都在大搞基建，要保增长，继续加杠杆投资不奇怪。问题是，全靠PPP可能吗，很多PPP骨子里还是债务，若债务继续增加未来怎么办？

3、债务置换进度不错，但地方债务依旧不容乐观

下面，“杠杆游戏”（ID：ZhangYinyin0903）就来分析一下沈阳的地方债问题。

根据《2015年沈阳市地方政府债务情况》，辽宁省政府批准沈阳市2015年地方政府债务余额限额为1912.9亿元。当年辽宁政府代沈阳市发行地方政府债券355.62亿元，其中：置换债券348.62亿元，新增债券7亿元。

据此，我们大致可以计算出，截至2015年底，沈阳市政府性债务率（债务余额（1912.9亿元）/政府年度全部收入（一般公共预算收入+基金收入=760.2亿元））约为251.63%。当然，这个数据有争议，涉及对口径的理解问题，如果算上转移支付等，沈阳市的债务率会有所下降。

但，无法否认都是，在沈阳市自有财力明显下降的2015年，按照较为严格的计算方式，该市的债务率远超过 100%的风险警戒线。

2016年，辽宁省财政厅核定沈阳市地方政府置换债券额度上限612亿元，2016年上半年沈阳市分三批累计发行地方政府债券390亿元，完成全年计划发行总量的63.72%，超过该省平均完成率。从发债置换情况看，沈阳完成还不错。

发行置换债券可以有效降低地方政府利息支出，缓解地方政府偿债压力。沈阳市地方政府置换债券主要用于置换当年到期的政府债务、政府债务和高成本的政府债务。据初步统计，被置换的存量债务成本平均下降50%左右，按照沈阳市已发行的置换债券总量计算，平均每年节约利息支出20多亿元。

只是，如上文所言，沈阳在城建、交通方面继续要发力。PPP不可能是药，效力有限，债务很可能继续增加，杠杆要减下来不容易！

综上，摆在王蒙徽先生面前的沈阳财政账本，比摆在唐良智先生面前的成都财政账本，要更困难。

这周是“杠杆游戏”（ID：ZhangYinyin0903）创办9个月来最累的一周，“特超大城房价的隐秘世界”系列工作量太惊人了！希望读者朋友多转发一下，原创不易。

“特超大城房价的隐秘世界”系列：

《合肥让人颤抖的房价，看了这些你就明白也在情理中|特超大城房价的隐秘世界⑥》，3月11日

《天津房价，京津冀一体化后真的够高吗？看看这些数据吧|特超大城房价的隐秘世界⑤》，3月10日

《北上广算什么？深圳楼市才是神一般的存在，竣工面积不如重庆一个区！|特超大城房价的隐秘世界④》，3月9日

《利好明显，广州房价可能深圳化！|特超大城房价的隐秘世界③》，3月8日

《你信吗？上海住宅空置率高到吓人|特超大城房价的隐秘世界②》，3月7日

《从此他将和北京共荣|特超大城房价的隐秘世界①》，3月6日

相关历史阅读：

2016年

《沈阳楼市为何走到大甩卖这一步？》，9月6日

《辽浙豫鄂渝川陕，谁能用好自贸区开放杠杆？》，9月1日

《沈阳的账本：财力下滑逆势支持实体经济》，8月30日

《新一轮“东北振兴”，这次真的有戏吗？》，8月23日

《被zl点名！辽宁经济断崖式下跌背后的财政账》，7月20日

明天“杠杆游戏”（ID：ZhangYinyin0903）将推出“特超大城房价的隐秘世界”⑧苏州，敬请期待。

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