即将到来的两会，相信“房地产税出不出台”竞猜游戏会再次火热起来。关乎民生，生活的质量，千千万万白领中产的切身利益，等等，不可能不受关注。
新闻报道说，《房地产税草案已成型 专家：2020年前或出台》。这是一种什么暗示呢？就是说，这道硬菜已备好，什么时候端上来让人“米西米西”，天知道。有关房地产税的话题，用“见风就是雨”来形容一点都不为过。只要任何关乎房地产税的风吹草动，都会成为舆论关注的焦点。
引发此轮房地产税热议的，是国务院在年前出台的《关于创新政府配置资源方式的指导意见》。这篇长文有7000余字，只不过稍稍提及了房地产税，便被舆论反复研磨。最激进的观点是北京大学法学院教授、中国财税法学研究会会长刘剑文说的：本届人大任期到2017年底，因此，预计房地产税法最快在2017年底前通过，慢的话可能会在2017年底提交审议，在下一届人大任期内通过。仍然是只有结论，没有推导，暂且选择“轻质疑”。
其实这一观点是刘教授本人“2013年十八届三中全会召开后说的，后来在很多场合都纠正过，但都没有真正修正过来”，当年中央曾提出“加快房地产税立法并适时推进改革”，是为的说法来源。2013年11月，十八届三中全会通过《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》，提出“加快房地产税立法并适时推进改革”，由此定下了房地产税先立法、后改革的“税收法定”原则，即“如果没有相应法律做前提，政府则不能征税”。关键节点上时不时拿出来”以正视听”，可见某些人士是“用心良苦”刘剑文教授的预测是：“按照中央的部署，应该是在2020年前实施。还有4年时间。”是吗？仍然暂且质疑一下。
为什么会这样？因为房地产税在中国内地的当下，已经被赋予了太多的功能或想象的空间。在这里，不妨将房地产税的前世今生科普一下。
在我国的现行税制体系中，并没有房地产税这一税种，与房地产相关的税种有房产税和土地使用税。房产税开征于1986年，仅适用于单位和个人的经营性房地产，对个人住房则实行免税，因此对百姓生活基本没有影响。
而房地产税的前身是物业税。2003年，我国开始提出物业税改革，这项改革实际上是在土地公有制下如何对个人住宅征税。与物业税改革同步进行的是房地产税费改革。
之所以要进行房地产税费改革，专家解读的说法是：“在我国现行税制下，房地产在开发、建设、交易的过程中，前端的税费负担较重；但保有环节税负较轻，除重庆、上海试点地区外，自用住宅在保有环节不征收房产税和城镇土地使用税。因此，在财税改革中强调房地产税费的综合改革，这样有利于税负的均衡。”
由于房产税是按照租金或者房屋原值进行征收，近年来，国家税务总局一直在推动房产税和土地使用税合并，合并后不按原值征收，而按评估值征收。这其实是在为推动房地产税铺道。
相较房产税而言，房地产税是一个综合性概念。我国正式提出对居民住宅征收房地产税是近几年的事情。
房地产税问题时涉及的目标主要有四个：一是打击炒房抑制房价；二是调节财富分配；三是作为基层政府的主体税种，完善地方税体系；四是促进土地资源的有效利用。这在房价成为公众敏感词的这些年，具有特别的意义。比如，上海和重庆出台的房地产税试点方案的起因，均是以抑制房价和打击炒房为背景。其实重庆的实践还被证明是非常有效和良性的：涉及到存量，但只涉及少数高档住宅。
国家税务总局原副局长许善达曾表示，当初房地产税改革试点时提出了三个目标。个目标是增加地方政府收入。第二个目标是缩小居民收入差距。第三个目标是稳定房价。上海和重庆的房产税改革取得一定成效，但要期待它实现所有改革目标仍不太现实。
美国式的房地产税，是普遍征收，收上来的钱主要用于满足当地公共服务的资金需求。如果我国出台房地产税的目的跟美国一样，那么，老百姓交的钱的数额要足够大，才能享受到跟地方政府直接挂钩的各项服务。
但显然以房地产税抑制房价，比如重庆模式，因涉及面小，社会争论少，推出难度也小，相比之下更容易推出来；但是作为弥补地方财政缺口的手段，如果推出就要慎之又慎。因为普遍征收的话，千家万户都要缴税，能否完全征收上来很难说。
从房地产市场发展的阶段划分来看，虽然行业老大万科的郁亮提出了下半场的概念，但那并不能证明就真正进入了下半场。客观说，中国经济发展梯度、区域，规模，城市能级千差万别，是不可能出现同一批次迈进下半场的情况的。因此下半场在真实的市场环境下也就变成了一个空洞的概念。那些自以为嗅觉灵敏夺得市场先机者，早早在“房地产+”上下功夫，不务正业，本末倒置，过犹不及，大多成了错过去年最火一波行情的先烈或先驱——以去年的市场表现看，真正赚钱的还是传统的住宅地产。
虽然去年第四季度开始有严厉的调控，但住房需求之旺盛犹如按下葫芦起了瓢，一线城市和去年有疯狂上佳表现的二线城市是跌了，但热钱都跑到了新的地方，比如海南，以及像中山这样的位处大城市群周边的三四线城市。
海南的购房热有两种因素可佐证，除了热岛投资效应外，度假的需求以及雾霾的推手作用确实居功至伟。中山则是另一番景象。昨天与公司一位驻地销售经理聊天，她说中山市区的房价翻一番，小镇上涨三四成的普遍存在，日光盘也开始多了起来。大都是深圳客。深圳客为什么会过来？因为与深圳相比，中山的洼地效应是显而易见的，用脚趾头都想的出来。
因此，我一向认为“房地产税”就像一只快要落下但永远落不下来的靴子，多少人在等待，多少人在祈祷不要掉下来，怕就怕一次次的狼来了狼来了，这一威力无比的大利空概念已经被早早的稀释掉，以致于真正出台的时候，市场上掀不起多少风浪来。到那时，不知要靠什么更大的杀手锏才能将楼市这头怪兽制服住呢。
中国房地产市场的发展其实无非是无形的市场需求与有形的调控政策之间的反复博弈，在博弈中野蛮成长，在博弈中“相亲相爱”。有情的经济有情的市场，还有那有情的家园。安得广厦千万间,大庇天下寒士俱欢颜，愿所有的博弈与努力能让更多的人住上新房子、大房子、好房子，高品质的生活终久是离小康离中国梦更近、更真实的愿景。
文/王小坡
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环环有房2017-03-01 14:14:17
