楼市正在按预设程序发展，特别是热点城市的房地产，在“防止大起大落”的指挥下，各种细小的规则正在逐步执行。这不，北京的新房“期转现”的单价上限被设置为8萬/平。不过，对于这样的一条规则，笔者是一点也不担心的。
这是大伟哥整理的一个表格，反映了过去6年新房的走势：
总体均价尚不足4萬/平，距离8萬/平仍然有相当大的差距。所以该项规则的初衷也十分明显，开发商卖房应该良心一点，不能太过分，该让你赚的肯定给你赚，但如果想通过“期转现”的形式多赚点，那对不起。
何谓“该让你赚的肯定给你赚”？
对于合理报价的项目，预售基本上不存在障碍，哪怕是超过8萬/平。今年以来，已经有7个单价超过8萬的项目顺利开展预售。它们为什么能正常预售？下面这张图也许能让你明白：
一句话，在价格的构成中，图中这项支出占了大头，上面也清楚，不能让开发商难做。
不过该规则也给开发商挖了个坑，如果预售超过了8萬/平，却不能按预定计划预售完毕，那么对不起，将不能以原价转为现房销售。这里有两种情况，种是销售不给力，项目竣工都无法完成去化100%；第二种是开发商在预售阶段刻意不卖房子，购房者当然要以更高价格来买现房。
对于前一种，开发商只能怪自己当初为什么要以那么高的价格买地，潜在风险你不考虑怪谁；对于后一种，开发商也只能怪自己，好不容易抢到一块地，怎么也得多赚点，利润和风险通常正相关。
不过从整体来看，因为8萬的上限而触礁的项目并不多，这可以从张图表中得出结论。在新房市场中，虽然高端项目不在少数，但总体占比仍然较少，这部分项目与普通购房者没啥关系，对整体的影响也十分有限。
那么这些高端项目有可能真的以低于8萬/平的价格销售吗？
答案是不可能！
其一，高于8萬的项目，基本上都是超低密度的别墅类产品，这类项目的客户全是有钱人，打个几折卖个他们，不等于天上掉馅儿饼吗？预售阶段买房的业主能答应吗？得罪客户的事，而且是高端客户，开发商是万万不愿意冒这种风险的。
其二、还是钱的问题。虽然开发商卖的是高端项目，利润比普通项目高不少，但也是按照规范来合理报价的，对于报价超过10萬甚至15萬+的项目，你让他卖8萬/平？还不如整体把项目转手了。
已经“期转现”的项目，开发商会作何处理？
有运作高端项目的业内人士表示，大部分开发商或许会选择蛰伏待机，等待风向的变化，虽然占用了现金流，但却也会同步增值。
对于部分现金流压力较大的开发商来说，或许会走“现房转二手房”的形式来卖房。
具体的操作方式是这样的，开发商以不超过8萬的价格销售现房，但这些房子实际上是自己出资找人买下，网签后房子就变成二手房，再以二手房的价格卖给普通购房者，二手房的价格实际上是由“业主”决定的。
不管怎么操作，开发商是不会让购房者占便宜的，即便需要冒点风险。
总结一下，现房单价8萬的上限，的确让开发商有点难受，但还不至于让他们“手足无措”。
如果你是普通的购房者，那么更和你们没啥关系了。豪宅圈的故事，水太深，你们潜不下去。
bnewhous622017-02-20 23:17:32
