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土地市场开局冰火相融:热点城市溢价率明显降低

新京报     2017-02-17 05:37

[摘要] 2017年开年大部分热点城市土地成交溢价率明显降低,比如深圳、上海等城市地块成交溢价率均明显低于2016年的平均水平。未来,在严格的政策约束下,出现高溢价地块的概率将远不如去年。

2017年开年大部分热点城市土地成交溢价率明显降低,比如深圳、上海等城市地块成交溢价率均明显低于2016年的平均水平。未来,在严格的政策约束下,出现高溢价地块的概率将远不如去年。

不过,对于房企而言,在2016年收获历销售面积与销售金额大年份后,补充土地的积极性十分高涨,布局热点城市、押注长三角等活力区域,抢跑意味十分明显。

1 溢价率走低

开年全国各地土地供应面积明显回落。据统计数据显示,1月份,一、二线城市土地供应下滑显著,环比跌幅分别为55%和77%,预计2月份土地供应量仍将维持在较低水平。

与之相应的,土地平均溢价率也维持在较低水平。从对溢价率的遏制来看,政策的效果较为明显。根据统计,2016年南京土地平均溢价率为76%,今年初至2月12日,溢价率已降至59%。郑州的溢价率从32%降至15%;北京从38%降到14%;广州从37%降到11%。

不过,认为,从后续市场预期看,一、二线城市抑制地价的压力依然存在,后续依然有反弹的可能,尤其是很多大城市后续土地出让节奏会加快,部分房企还会有继续拿地的可能。

如其所言,进入2月中旬后,部分高溢价地块再次出现。2月14日上午,南京鸡年的首场土拍,南京主城中华门外一地块,更是经过2个多小时395轮竞价的拉锯战,拍到了高限价98亿。

在2月10日的长沙土地市场新春首拍中,热点地块再次上演火爆行情。30余家房地产开发企业争相“抢地”,高竞拍达137轮,六个地块成交总价31.6亿元,一块地溢价率171.8%。

2 土地新政频出

大部分城市为了避免高价地都针对土地加大了限制条件,出现高价地或高溢价地块的概率越来越低。目前至少有北京、广州、深圳等共17个城市在土地出让中实施限价。

其中,除杭州、郑州等地对溢价率进行限定,其余城市主要对价格进行限定,郑州、武汉还配有“熔断”机制。

2月13日,天津市市区国土资源分局网站挂出消息,宣布推出天津市土地出让新机制:报价到达上限,拼“自持面积”。这一政策已经在实际土地出让操作过程中正式实施。2月8日,天津土地交易连续挂出两宗北辰区经营性用地出让公告,即采取上述拍卖方式。

与之相似的是,在北京,“限房价、竞地价、限持有”的租售并行方式有可能成为土地出让的新常态。土地供应的极度稀缺,使得很多房企也在未形成明确商业模式的前提下拿下自持地块。

此外,房企拿地融资等方面全面收紧。2月13日,中国基金业协会发布《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号》,对私募资金16个热点城市房地产进行严格。

在此之前,上交所、深交所和央行也分别发文或表态,对房企发债、房地产行业的细分与分类、土地贷款等进行强化。

3 长三角热区

尽管近一两个月土地市场整体降温,但大型房企拿地的热情却丝毫不减。根据中原地产研究的数据显示,1月份,包括万科、保利在内的20大房企,拿地金额依然达到了1117.26亿元。

新城控股高级副总裁欧阳捷表示,在市场增长放缓周期下,希望弯道超车的房企会加紧拿地。值得注意的是,房企转向长三角拿地的趋势更加明显,多家房企从去年下半年开始加大长三角土地,比如碧桂园、中海、融创。

根据中原近日发布的数据显示,今年1月,卖地超过100亿的城市有5个。其中,隶属于长三角区域的合肥、杭州,与泛长三角区域的温州,位列第2、3、5名。

与之对应的当然是房企在长三角区域土地的扩充。来自亿翰智库研究数据显示,万科自2016年下半年,在珠三角拿地几乎占据总体50%,而到了一月份,万科新增约316万平方米,其中长三角地区就有接近百万平方米。碧桂园1月份土地储备中,长三角区域以85万平方米占1月土储的62%。

有意思的是,不少房企在2016年的增长点都集中于长三角区域:万科2016年上海大区完成1200亿销售;而碧桂园江苏区域以367亿元拔得头筹,沪苏区域年度业绩达308亿元,较2015年增长175%。

欧阳捷认为,长三角15个城市的土地购置面积仅占全国的9%,人和资本是流向长三角的,这一区域具有强劲的房地产。

接下来,房企有望加大对长三角的倾斜力度。碧桂园甚至在华东设立5个区域公司,包括上海、沪苏、江苏区域公司,及沪浙、浙江区域公司。新城集团董事长王振华曾在年初明确提出了“千亿战略”,其中,长三角区域贡献率或在6成以上。

此外,不少闽系房企外迁总部至上海,以上海为的长三角区域,成为闽系房企战略布局的重点,如正荣集团、阳光城等企业。

4 曲线拿地

面对越来越少的地块,房企面临更为严峻的现实是无地可拿,因此,收购、兼并成为很多房企青睐的曲线拿地方式,如融创入股金科、融科智地、莱蒙国际。

在一、二线城市拿地更是如此。万科近日于北京新获取的朝阳区红领巾桥地块,是通过与北京时尚控股有限责任公司合作而获得。同策研究总监张宏伟指出,目前在北上广深一线城市拿地的成本太高了,直接在二级市场拿股份,不仅可以赚取差价收益,还可以并表,改善公司财务结构。

在三、四线城市及区域,并购拿地也愈演愈烈。近,融创再出大手笔,在廊坊永清县收购一项目,建筑面积约100万平米,该项目的开发商为永清美景房地产开发有限公司。此外,融创还在张家口高铁站旁拿下一项目。

并购拿地愈演愈烈,甚至超越招拍挂,成为一部分扩张型房企的主要拿地模式。融创近几年三分之二的土地储备,都是通过并购的方式拿到的,阳光城去年并购总额超过200亿元,去年新获的80%左右的土储来自并购。

这些低价土地为房企快速扩张提供了保障。中信建投一名分析师透露,阳光城去年前十月的股权收购楼面价仅为1758元/平米。广发证券的研报显示,阳光城收购所获取的项目资源理论毛利率达到了56%,而同期招拍挂渠道获取的项目平均毛利率仅有16.4%。

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