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北京“期转现”销售最高限价8万元 高端豪宅惊呼“伤不起”

房天下     2017-02-16 15:11

[摘要] 近日,北京市多家开发企业营销人士证实,北京市政府对期房改现房销售做出限价要求,每平方米售价不得超过8万元。

从北京市房价调控大局看,政府保持今年房价不涨的态度是非常明确的,房价一直是购房者关注的焦点,因此这两年北京房价限制必定会较为严格。

据经济观察报报道,近日,北京市多家开发企业营销人士证实,北京市政府对期房改现房销售做出限价要求,每平方米售价不得超过8万元。受此政策影响最大的是预期价格超过8万元的高端住宅项目:预售阶段定价太高,将无法取得预售许可证;转成现房销售,单价不超过8万难获得既定利润;选择自持的话,将沉淀大量资产影响企业现金流。

从近期各地相继出台的房地产调控和房贷政策看,2017年对热点城市的房价实行最高限价并整体收紧房贷,应该是大概率事件。毋庸置疑,一旦期房转现房最高限价与预售证发放限制双管齐下,将彻底堵死高端住宅开发商赚取超额利润的最后一个渠道。

然而,北京“期转现”销售最高限价后是否能抑制住房价涨幅?能否保证高端豪宅开发商的合理利润空间?

[Description]

溯源

“政策房+商品房”并行住房制度导致房价暴涨

自1984年我国实行“住宅商品化”政策之后,热点城市住宅蓬勃发展。“政策房+商品房”并行的城市住房制度逐步建立,以经济适用房、限价房、廉租房等政策性住房满足低收入群体住房需求,但通常申购门槛较高;市场化定价的商品房则满足普通民众和高收入群体的住房需求,成为我国当前阶段的住房供应主体。

然而,城镇化迅猛发展和双轨并行的城市住房制度,造成了土地价格飙升,热点城市房价飙升,并导致房价上涨过快等一系列问题:1、商品房“供需两旺”,房价暴涨,投资、投机性购房占比较大,住宅闲置严重;2、政策性住房严重供不应求,申购门槛较高;3、盲目开发建设问题凸显,各个城市房地产发展情况参差复杂,调控难度大。

国务院研究室司长唐元指出,正是房地产政策“双轨制”价格机制,使商品房能自由定价、具有暴利特征,引来大量资金开发和炒作商品房,导致房价暴涨和大量房源浪费。唐元呼吁国家必须采取措施限制资金流进入商品房领域,从遏制房地产行业暴利为切入点,完善房价调控措施,对新建商品房实施最高限价政策。

现状

土地价格飙升 北京10万+豪宅成交翻3倍

近日,国土资源部发布了2016年国土资源统计数据,全国土地出让面积20.82万公顷,同比下降5.9%;合同成交价款3.56万亿元,同比增长19.3%,呈现量减价涨态势。这其中,一线城市和热点二线城市的土地成交“量减价涨”态势更加显著:北京2016全年居住类用地供应17宗,环比2015年下降了63%;17宗地的总建设用地面积为128.22万平米,环比下降更是达67.1%。但成交宅地的平均楼面价为23886元/平米,环比2015年上涨43.3%,历史上首次突破2万/平米,创北京土地市场新高。

自2013年开始,北京土地市场地王频现,成交宅地楼面价赶超周边在售房价成为土地市场新常态。近两年,随着高价地块项目入市,北京全城豪宅化趋势日益明显,据亚豪君岳会数据统计显示,2016年,北京公寓豪宅市场共成交3025套,相比去年同价位产品成交量大涨211%,“10万元+”豪宅则实现累计成交611套,同比去年成交量将近翻3倍。

正是鉴于北京地价飙涨客观导致房价增长过速的情况,北京试点推出“限房价 竞地价”的土拍新政,从根本上遏制高价地和高房价出现的可能。

业内分析

限价行为或引发楼市观望 是特殊时期的特殊政策

其实早在2013年,北京就曾传出市住建委停止发放4万元/平方米以上项目的预售许可证,引发楼市“限价令”的关注热潮。但随着2014年底,融创农展馆项目“观澜嘉苑”、五矿万科如园、泛海国际居住区、合景映月台、中信国安府等豪宅项目先后取证,后因首套房认定新规及限贷政策松绑等政策出台,成功提振了中高端改善性需求市场的信心,使得2015年开始房地产市场出现又一轮热销反弹。

一位业内人士对此表示,限价令执行近一年的时间里,确实实现了对楼市均价的控制,避免高价房入市拉高整体楼市成交均价。但这种隐形的天花板设置本身备受争议,相关主管部门被抨击“过多用行政手段干预市场”,造成了购房人群包括高端置业人群的观望情绪,加大了高端项目开发商的现金流压力。

限价行为是针对北京房价上涨压力较大的特殊时期,为稳房价而进行调控的非市场化行为,不可能长期执行。关于规定的价格上限,具体价格应根据项目成本进行复核,不应出现“一刀切”的情况。

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