北京“期转现”销售高限价8万元 高端豪宅惊呼“伤不起”

房天下  2017-02-16 15:11

[摘要] 近日，北京市多家开发企业营销人士证实，北京市政府对期房改现房销售做出限价要求，每平方米售价不得超过8万元。

从北京市房价调控大局看，政府保持今年房价不涨的态度是非常明确的，房价一直是购房者关注的焦点，因此这两年北京房价限制必定会较为严格。

据经济观察报报道，近日，北京市多家开发企业营销人士证实，北京市政府对期房改现房销售做出限价要求，每平方米售价不得超过8万元。受此政策影响大的是预期价格超过8万元的高端住宅项目：预售阶段定价太高，将无法取得预售许可证；转成现房销售，单价不超过8万难获得既定利润；选择自持的话，将沉淀大量资产影响企业现金流。

从近期各地相继出台的房地产调控和房贷政策看，2017年对热点城市的房价实行高限价并整体收紧房贷，应该是大概率事件。毋庸置疑，一旦期房转现房高限价与预售证发放限制双管齐下，将彻底堵死高端住宅开发商赚取超额利润的后一个渠道。

然而，北京“期转现”销售高限价后是否能抑制住房价涨幅？能否保证高端豪宅开发商的合理利润空间？

溯源

“政策房+商品房”并行住房制度导致房价暴涨

自1984年我国实行“住宅商品化”政策之后，热点城市住宅蓬勃发展。“政策房+商品房”并行的城市住房制度逐步建立，以经济适用房、限价房、廉租房等政策性住房满足低收入群体住房需求，但通常申购门槛较高；市场化定价的商品房则满足普通民众和高收入群体的住房需求，成为我国当前阶段的住房供应主体。

然而，城镇化迅猛发展和双轨并行的城市住房制度，造成了土地价格飙升，热点城市房价飙升，并导致房价上涨过快等一系列问题：1、商品房“供需两旺”，房价暴涨，投资、投机性购房占比较大，住宅闲置严重；2、政策性住房严重供不应求，申购门槛较高；3、盲目开发建设问题凸显，各个城市房地产发展情况参差复杂，调控难度大。

国务院研究室司长唐元指出，正是房地产政策“双轨制”价格机制，使商品房能自由定价、具有暴利特征，引来大量资金开发和炒作商品房，导致房价暴涨和大量房源浪费。唐元呼吁国家必须采取措施限制资金流进入商品房领域，从遏制房地产行业暴利为切入点，完善房价调控措施，对新建商品房实施高限价政策。

现状

土地价格飙升 北京10万+豪宅成交翻3倍

近日，国土资源部发布了2016年国土资源统计数据，土地出让面积20.82万公顷，同比下降5.9%；合同成交价款3.56万亿元，同比增长19.3%，呈现量减价涨态势。这其中，一线城市和热点二线城市的土地成交“量减价涨”态势更加显著：北京2016全年居住类用地供应17宗，环比2015年下降了63%；17宗地的总建设用地面积为128.22万平米，环比下降更是达67.1%。但成交宅地的平均楼面价为23886元/平米，环比2015年上涨43.3%，历史上首次突破2万/平米，创北京土地市场新高。

自2013年开始，北京土地市场地王频现，成交宅地楼面价赶超周边在售房价成为土地市场新常态。近两年，随着高价地块项目入市，北京全城豪宅化趋势日益明显，据亚豪君岳会数据统计显示，2016年，北京公寓豪宅市场共成交3025套，相比去年同价位产品成交量大涨211%，“10万元+”豪宅则实现累计成交611套，同比去年成交量将近翻3倍。

正是鉴于北京地价飙涨客观导致房价增长过速的情况，北京试点推出“限房价 竞地价”的土拍新政，从根本上遏制高价地和高房价出现的可能。

业内分析

限价行为或引发楼市观望 是特殊时期的特殊政策

其实早在2013年，北京就曾传出市住建委停止发放4万元/平方米以上项目的预售许可证，引发楼市“限价令”的关注热潮。但随着2014年底，融创农展馆项目“观澜嘉苑”、五矿万科如园、泛海国际居住区、合景映月台、中信国安府等豪宅项目先后取证，后因首套房认定新规及限贷政策松绑等政策出台，成功提振了中高端改善性需求市场的信心，使得2015年开始房地产市场出现又一轮热销反弹。

一位业内人士对此表示，限价令执行近一年的时间里，确实实现了对楼市均价的控制，避免高价房入市拉高整体楼市成交均价。但这种隐形的天花板设置本身备受争议，相关主管部门被抨击“过多用行政手段干预市场”，造成了购房人群包括高端置业人群的观望情绪，加大了高端项目开发商的现金流压力。

限价行为是针对北京房价上涨压力较大的特殊时期，为稳房价而进行调控的非市场化行为，不可能长期执行。关于规定的价格上限，具体价格应根据项目成本进行复核，不应出现“一刀切”的情况。

房天下APP优惠多，速度快

买好房，就上房天下fang.com

关注房天下北京特价房官微

新房、二手房、租房、特价房大平台