[摘要] 盛德紫阙在“五证”不全时销售房源，涉嫌违规，随着盛德紫阙项目整体交房日期的延后，购房人预购无证房源的风险也变得越来越大。
1月12日北京商报刊发的《盛德紫阙延期交房、二度烂尾风声再起》一文，受到读者广泛关注，更有该项目业主向北京商报记者进一步报料称，盛德紫阙已经提前销售了未获得预售许可证的房源，根据北京市住建委相关规定，房地产项目未取得商品房预售许可证之前，不得排号、定房、内部认购或收取任何预付款性质的费用。业内人士指出，盛德紫阙在“五证”不全时销售房源，涉嫌违规，随着盛德紫阙项目整体交房日期的延后，购房人预购无证房源的风险也变得越来越大。
销售无证房源
盛德紫阙虽然是烂尾改造项目，但由于北二环，地理位置优越，在重新入市时受到了很多购房人的欢迎，但是原本定于2016年12月31日的交房时间被延期一年，这让很多已经签订购房合同的业主倍感不安，一部分业主的焦虑感更甚，胡静（化名）便是其中一位。
根据胡静的介绍，她购买的是盛德紫阙19层的一套房源，目前已经交付总房款30%的款项。胡静称，由于她认购的是一套没有获得预售许可证的房源，再加之销售人员介绍的2016年5月可以做网签的日期一再被推迟，胡静十分担心后房子拿不到手，已经支付的30%房款也打了水漂。“我在2015年12月交了笔认购金，之后的一周又交了30万元的电商费用以及第二笔认购金，两次交费加一起是总房款的30%，当时销售人员的介绍是，项目19层和20层是加盖的房源，要期房转现房后才能网签，2016年5月底可以网签，由于我当时正在卖房子，为了能够保证出售的房源是满五，所以我期望能晚些网签，于是在知道没有获得预售许可证的情况下，选择了19层的房子。但是到现在为止网签没有任何进展，而且还在2016年12月19日收到了开发商延期入住的通知书，说要延期到2017年12月31日交房。”
胡静向北京商报记者出具了一份《北京市商品房认购书》，这也是胡静手中购买该项目的凭证之一，该认购书第二条中提到：“出卖人同意认购人按照下列方式付款，一为一次性付款；二为分期付款；三为贷款方式付款；四为其他方式。认购人应当于签订本认购书当日内，一次性向出卖人支付预付款，该预付款在签订《北京市商品房买卖合同》或购房相关文件时转化为认购人的购房款。”该认购书的出卖人正是盛德紫阙项目的开发商北京杰宝房地产开发有限责任公司（以下简称“杰宝公司”）。
北京市住建委网站显示，盛德紫阙项目于2015年5月17日取得了预售许可证，但是市住建委批准的预售部位已经扣除了20层全部、19层全部、地下全部以及部分其他房源。正如胡静介绍，19层和20层的房源至今未获得预售许可证，“但是据我所知，19、20层已经卖出去了40多套，有的业主选择的支付方式还是一次性付款”。胡静称。
辩称“内部预定”
商品房预售许可证是房屋未建好之前出售房源时，开发商所要办理的证件之一，开发商将有关资料送到当地住建部门进行申请，批准后方可预售楼花。该证又是开发商销售商品房时必须具备的“五证”中的一证。
北京商报记者查阅资料发现，中华人民共和国原建设部2011年发布的《商品房销售管理办法》第六条规定，商品房预售实行预售许可制度。商品房预售条件及商品房预售许可证明的办理程序，按照《城市房地产开发经营管理条例》和《城市商品房预售管理办法》的有关规定执行。该办法第三十八条规定，违反法律、法规规定，擅自预售商品房的，责令停止违法行为，没收违法所得；收取预付款的，可以并处已收取的预付款1%以下的罚款。
《商品房销售管理办法》也对预售的概念做了进一步明确：本办法所称商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。
另据《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条的规定，房地产开发企业预售商品房应当已办理预售登记，取得商品房预售许可证明；第二十七条规定，房地产开发企业预售商品房时，应当向预购人出示商品房预售许可证明；第三十九条则称，违反本条例规定，擅自预售商品房的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处已收取预付款1%以下的罚款。
对于还未取得预售许可证，但却向购房人出售房源的行为，杰宝公司相关负责人杨凯向北京商报记者表示：“我们叫预定，内部预定，有些业主喜欢19和20层的房源，所以我们收取了预定金。”
那此类房屋提前预定并收入相应的预定金是否合规呢？资料显示，市住建委于2006年发布的《关于进一步规范我市商品房预销售管理的通知》中提到，未取得商品房预售许可证之前，不得排号、定房、内部认购或收取任何预付款性质的费用。
根据上述系列办法和规定，中咨律师事务所律师贾瑞果向北京商报记者表示，杰宝公司涉嫌违规销售。“没有预售许可证，那就意味着购房人没有真正意义上买到房，开发商如果资金不足或者资不抵债，那预付款也可能拿不到。”贾瑞果如是解释。针对杰宝公司的上述销售行为是否违规、又如何进行等问题，记者也向市住建委发去采访函，但是截至发稿未收到相应回复。
违规销售背后的资金风险
正如贾瑞果所说，以预购的方式购买未获取预售许可证的房源，购房人所承担的风险在于对预付款及房屋权去向的无法掌控上。胡静进一步表示，开发商给业主交代的未获得预售许可证的理由是，19和20层属于违规建筑，因此未能与项目中的其他房源一同拿到预售许可证。
另有业主向北京商报记者出具的一份资料显示，北京市规划委员会批准该项目的建设规模为86000平方米，地下3层，地上18层，高度62.85米；局部19层，高度65.75米，2001年4月开工建设，2003年1月竣工。在施工过程中，杰宝公司未经规划许可，改变部分楼层的规划使用性质进行建设，建成后工程总建筑面积、地下车库、人防工程等与原规划审批内容不符，构成违法建设，2013年4月28日，市规划委对增建的5049.39平方米建设行为依法作出了处罚。杨凯也向记者表示，19和20层未能拿到市住建委的商品房预售许可证是因为该部分还不具备市规划委批的规划许可和验收手续。“当时已经进行过罚款，市规划委的意思是不再为项目办理规划许可证、验收手续，让北京市住建委直接登记发证，但是市住建委方面表示还需要规划验收，目前我们也在协调推进。”
“烂尾王”盛德紫阙
涉嫌违规销售
在胡静看来，该项目的不确定因素有二，一是违法建设的19、20层能否得到北京市规划委员会的规划许可和验收；二是接下来的商品房预售许可证能否顺利办理，这决定着胡静能否真正买到该房屋。杰宝公司2017年12月31日才能交房的延期更是让胡静对盛德紫阙项目和开发商充满了不信任。
多位业内人士向北京商报记者表示，根据商品房销售的相关规定，在没有取得预售许可证的情况下，提交购房的任何费用都是不允许的，而在调控进一步趋紧的背景下，购房人所面临的大风险在于前期投入资金的去向问题。“悲观的一个结果是，经过这一轮调控，民营中小型企业的资金若是撑不住的话，可能会出现资金断裂的风险，如果项目由此再度烂尾，那么购房人所提前预付的资金就难收回。”同策咨询研究总监张宏伟如是说。
在贾瑞果看来，为稳妥的办法是购房人可以与开发商协商退费，还可以主张一部分违约责任，在预期利益损失上，也有可以争取的空间。不过，多位业主向北京商报记者表示，对比周边二手房，7万元/平方米左右购入的房屋售价目前出现了较大的涨幅，谁也不愿意轻易放弃好地段房源，更不愿意轻易牺牲房价上涨所带来的利益。
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