[摘要] 本文作者池光胜、唐跃，来源于微信公众号“兴证固收研究”，原文标题为《2017，房地产何去何从：《中央经济会议》给出的答案》。
本文作者池光胜、唐跃，来源于微信公众号“兴证固收研究”，原文标题为《2017，房地产何去何从：《中央经济会议》给出的答案》。
12月16日公布的《2016年中央经济工作会议公报》亮点非常多，不仅明确提出“坚持稳中求进工作总基调，坚持稳增长、调结构、惠民生、防风险”，而且“要更加注重供给侧结构性改革”以及提出“2017年是供给侧结构性改革的深化之年”等。从某种意义上说，本次会议为2017年经济发展要求、金融工作与金融风险、以及股票、债券、楼市、汇率和商品等资产的核心矛盾奠定了总基调。
通读全文，公报大篇幅地提到了房地产，我们可以认为，这是在继上周中央政治局会议提出“建立符合中国国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制”后，首次对我国未来楼市的发展方向和相关政策作出了重大表态。概括来说，我们可以对公报中有关房地产的内容做出如下解读：
1、总体上，报告满眼“金融风险有所积聚”、“防风险”、“要把防范金融风险放到更加重要的位置”和“防范化解金融风险”以及“稳是主基调，稳是大局”等，可见国家已把防范和化解“金融债务风险”，追求“稳中求进”放在了至关重要的位置。在与之相关的政策方面，公报指出“要继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策”、“货币政策要保持稳健中性，适应货币供应方式新变化，调节好货币闸门，努力畅通货币政策传导渠道和机制，维护流动性基本稳定”。因此，我们认为，2017年货币政策仍将维持稳健中性，甚至不排除阶段性收紧的可能性。如果结合公报中“要在增强人民币汇率弹性的同时，保持人民币汇率在均衡水平上的基本稳定”等表述来看，2017年货币政策几乎没有宽松的空间，“稳健中性，边际收紧”料是2017年货币政策的总基调。在货币政策难以宽松的背景下，2017年楼市销售和投资都会有一定的下行压力。
2、基调上，会议提出“推动经济发展，要更加注重提高发展质量和效益”和“着力防控资产泡沫，提高和改进监管能力，确保不发生系统性金融风险”，以及“房子是用来住的，不是用来炒的”。从这些表态可以看出，2017年国家对房地产的态度仍将延续2016年10月以来的加强对重点城市进行收紧的总思路，2017年地产销售和投资都将面临下行压力。
3、节奏上，公报指出“既要抑制房地产泡沫，又要防止出现大起大落”。可以看出，虽然国家对楼市的态度是“收紧”，但节奏上应该坚持“把握好度”，对楼市的调控目的是为了“抑制房地产泡沫”，但要防止楼市“大起大落”可能对经济发展和金融系统带来的风险。因此，2017年地产下行的节奏可能不会太快，“断崖式”下跌应该看不到。
4、手段上，会议指出“综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段”。“投资”和“立法”是本次的一个新提法。“投资”方面，结合“要落实人地挂钩政策，根据人口流动情况分配建设用地指标”、“重点解决三四线城市房地产库存过多问题，要把去库存和促进人口城镇化结合起来……提高三四线城市教育、医疗等公共服务水平，增强对农业转移人口的吸引力”等，预示着2017年国家可能会针对三四线城市制定专门的“因城因地政策”，不排除类似“构建农民工进城购房基金”等去库存政策的出台。“立法”方面，公报提出“加快制定中央和地方收入划分总方案，抓紧提出健全地方税收体系方案”，对此我们无需过度解读，2017年房产税很可能不会在范围内实施，当前毕竟还处于“抓紧提出”阶段，距离“研究”、“论证”和“实施”还有很长的路要走，但不排除2017年会加快房产税相关政策的制定步伐。
5、方向上，公报指出“特大城市要加快疏解部分城市功能，带动周边中小城市发展”和“要继续扎实推进以人为核心的新型城镇化，促进农民工市民化”。这种表态，不仅事关中国的城市发展定位，而且也为中国楼市的未来发展指明了方向。概括来说，中国城市发展模式已经从先前的“几个圈”转向了“超级城市圈+城镇化”，或者我们可以把中国城市未来的发展模式定义为“二次城市化”或“深度城市化”。当前“京津冀”、“长三角”和 “珠三角”三个超级城市圈已经形成，每个城市圈内都包含了“核心城市”、“副中心城市”和“配套城市”这三种城市类型，本次公报明确了三种城市之间的相互关系，“以大带小”是中国城市未来发展的主旋律，相应地，中国楼市也逐渐从以前的“遍地开花”走向“超级城市圈内的阶梯化格局”。同时，我国还有许多游离于三个超级城市圈之外的二三四线城市，本次公报明确了“促进农民工市民化”，也就是要通过“提高三四线城市教育、医疗等公共服务水平，增强对农业转移人口的吸引力”，全面提升我国的城镇化水平，未来更多的“特色小城镇”有望加速形成。应该说，公报的这种提法是在全面而深刻地把握了我国经济和城市的发展阶段后作出的非常具有前瞻性的战略部署。在我们先前的《并联的城市，串联的楼市》等报告中也有类似的观点。
6、其他方面，报告还重点提出“惠民生”和“要加快住房租赁市场立法，加快机构化、规模化租赁企业发展”等，这和当前北京等城市在土地出让时竞拍总价到达红线后开始申报自留比例的做法一脉相承，上海近期也出台了共有产权房方面的政策，诸如此类的惠及民生的楼市政策有望在2017年加速出台，房屋租赁有望成为解决部分居民居住的一种方法。
此次公报较大篇幅提到了房地产，很多提法更是亮点纷呈。归纳一下，我们认为，2017年国家仍会加大对重点城市的调控力度，货币政策“稳健中性，边际收紧”和楼市调控政策都会使地产销售和地产投资将面临下行压力，但断崖式下跌应该不会看到；考虑到部分城市库存较低，房企都有较强的拿地补储和新开工（加快施工）述求，尤其是“房价上涨压力较大的城市要合理增加土地供应”，2017年土地市场有望在一定程度上对冲地产投资整体下行压力。当前房产税在范围内进行推广的条件还不够成熟，我们预计2017年不会大面积实施房产税，但不排除会加快房产税相关政策的制定步伐。本次公报还对我国城市的未来发展方向进行了重大战略部署，“超级城市圈+城镇化”料将成为我国未来城市的发展主线，中国楼市也将逐渐从以前的“遍地开花”走向“超级城市圈内的阶梯化格局”；“促进农民工市民化”和“增强对农业转移人口的吸引力”等提法可能预示着国家会针对三四线城市制定专门的“因城因地政策”，不排除类似“构建农民工进城购房基金”等去库存政策的出台。另外，租赁房有望继续成为较低收入居民在城市安家的有益补充。
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