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北京商住项目:提心吊胆的“安全”

新京报     2016-10-21 06:57

[摘要] “十一”前夕,北京商品房市场迎来了“全国最严”的调控政策,无论是对购房人,还是开发商都产生了巨大的影响。然而,“商办类”项目又一次躲开了此次政策带来的冲击。在接下来的时间内,商住项目的成交情况将会迎头赶上?还是将随着大势持续观望?

“十一”前夕,北京商品房市场迎来了“全国最严”的调控政策,无论是对购房人,还是开发商都产生了巨大的影响。然而,“商办类”项目又一次躲开了此次政策带来的冲击。在接下来的时间内,商住项目的成交情况将会迎头赶上?还是将随着大势持续观望?

喜:调控未涉及商住房

“东五环边,不限购、低总价住宅项目,您考虑吗?”诸如此类的电话销售,在近期频繁“骚扰”着购房人许茜(化名):“这种消息听多了,还真有点心动。”

许茜告诉记者,因为受新政的影响,首付的提高令她望尘莫及,换房计划要暂缓了。“如果能先买一个总价不高的商住项目,和父母分开住,解决一下目前拥挤的居住条件,好像也是可以接受的。”而令许茜对商住房心动的根源是,除了不限购买资格之外,商住类项目首付只需要五成,因为总价较低,比起一般的住宅,首付的压力要小得多。

根据北京新政规定,购买首套普通自住房的首付款比例不低于35%,购买首套非普通自住房的首付款比例不低于40%(自住型商品住房、两限房等政策性住房除外)。对拥有1套住房的居民家庭,为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的,无论有无贷款记录,首付款比例均不低于50%;购买非普通自住房的,首付款比例不低于70%。

尽管对购买住房的类型进行了细致的划分,但此次新政调控的内容中并没有针对商住类项目做出规定。

“近期从我们项目的情况来看,并没有出现太明显的反应,还是和政策出台之前一样正常地顺势销售。”顺义区某项目负责人告诉记者,此次新政尚未波及商住项目,从短期看或许是利好,但也很担心下一步的政策动向。

忧:“涨得越凶、跌得越狠”

北京楼市调控已有20天,根据第三方机构统计的数据显示,从楼市整体成交的表现来看,虽然同比仍然保持高增长,但环比9月同期,调控之后的成交套数降幅达到37.2%。

从进一步的研究数据来看,调控给商住、办公类产品带来的影响似乎更加强烈。据亚豪机构数据监测显示,10月1日至17日,北京市的商住、办公类公寓共成交2583套,成交面积为15.9万平方米,环比上月同期,成交套数和面积分别下降了35.3%和35.4%。

业内人士认为,楼市好的时候,集中了各类投资需求,但当面临市场调控时,房价涨幅趋缓,投资客群的消失也会更快。

亚豪机构市场部总监郭毅表示:“投资型市场的一个鲜明特点是涨得越凶,跌得也就越狠。”她指出,尽管商办公寓产品同比去年的成交涨幅极为惊人,但当前的销量也同样表现出势不可当的下滑趋势。郭毅进一步举例说明,今年“十一”期间北京商办公寓的日均成交为145套,如果没有调控,长假过后成交本应明显升温,但近10天来商办公寓的日均销量不过156.5套,与此前表现相当,商办公寓市场的转冷由此可见一斑。

而成交热情的冷却最直接反映在价格上。与普通住宅成交量有所下滑,但成交价格仍然保持环比上涨的趋势不同,商住、办公类项目近20天的成交均价为29323元/平方米,与上月同期的31333元/平方米相比下调了6.4%。

商住项目身陷取证难

某资深业内人士对记者表示,虽然此次调控表面没有涉及商住的管控内容,但从今年下半年开始,对于商住一直有各种限制,各个区都在控制。“最明显的一个特点就是,针对商住项目的销售证发放趋严。”该人士指出。

2016年以来,商住项目创造了多个辉煌业绩,并且始终保持着较高的入市积极性。通过对公开数据的整理,记者发现,商住项目在今年3月份的预售套数曾高达7314套,6月、7月也连续两个月维持在6000套以上。出现转折的时间是在今年8月份,业内外盛传对各类商住房的调控消息,相关部门对商住项目的规划审批及预售管控也开始收紧,8月仅2132套商住产品取得预售许可证。而进入9月之后,这一管控更加严格,商住产品可形成供应的预售量进一步减少。

根据机构统计,在10月份预计入市的26个项目中,商住项目仅有4个,和今年以来商住项目最高单月入市量的10余个形成了巨大落差。此外,据记者了解,在10月预计入市项目当中,除国锐·金嵿项目早期已取得预售许可证,不受影响之外,其他商住项目虽有入市计划,但能否顺利取证入市也尚未可知。

尽管发证速度放缓,但业内人士指出,从实际市场情况来看,大量前期已取证的项目以及近期“侥幸”取证的项目,仍然会加快入市速度,以规避未来可能会出现的政策风险。

■ 市场观察 承接首置刚需族商住预期看好

尽管整体的商住项目在面临调控时都会表现出更强的波动,但在接受记者采访的业内人士看来,在北京商住项目的预期仍然看好。

“一个很简单的道理,北京新的住宅项目价高量少,这对于首次刚需购房的群体来说,能够选择的余地越来越小,要么就选择二手房,但也面临首付款较高的难题。对资金承受能力更低的购房人来说,总价较低的商住项目还能承接这部分需求。”专家说。

通过简单整理,记者了解到,今年下半年以来,北京共有9个新项目入市,其中7个项目的开盘定价超过5万元/平方米。比如,丰台区预计入市的天恒金融街·公园懿府、西山甲一号,报价均在6.5万元/平方米左右;大兴亦庄核心区的住宅项目中国铁建·花语金郡、亦庄金茂悦,报价均在5.5万元/平方米左右;房山核心区长阳板块的住宅项目报价也正在冲击4.5万元/平方米;门头沟的华远·裘马四季,6月入市时的报价即达到5.8万元/平方米,预计新一期开盘将超过这一价格。

业内人士表示,从北京各个区域的住宅新盘的报价情况来看,中高端项目已成为主力,并且已出现明显的郊区高端化、城区顶豪化的现象。受此影响,城区已成为高端财富阶层的置业主战场,刚改类需求外迁至近郊区域或分流至二手市场,而首置刚需族则只能被迫外迁至更加遥远的远郊区县甚至环京区域,或是转战商住市场。

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