[摘要] 从2015年开始，北京市总价相对较低的中小户型新房，也就是适合刚需客群购买作为首套住房的项目，供应量已经出现减少的趋势。2016年这种趋势更加严重，在高房价和小户型房源供应不足的双重压力下，刚需客群买房的信心大受打击。 近期出台了多项调控措施，在一定程度上可以缓解刚需客群买房之痛。
从2015年开始，北京市总价相对较低的中小户型新房，也就是适合刚需客群购买作为首套住房的项目，供应量已经出现减少的趋势。2016年这种趋势更加严重，在高房价和小户型房源供应不足的双重压力下，刚需客群买房的信心大受打击。 近期出台了多项调控措施，在一定程度上可以缓解刚需客群买房之痛。
刚需痛点之一：供应结构失衡
大户型、高总价的项目供应太多，中小户型、低总价的新房供应减少，是目前刚需客群面临的一大难题。据统计，2016年1-9月北京市签约商品住宅（不含自住房）11493套，建筑面积超过140平米的大户型成交3889套，占比接近四成。这些大户型项目显然是刚需客群无力购买的。
根据目前北京执行的普通住宅认定标准，今年3季度五环以内商品住宅中非普通住宅的比例高达57.8%。也就是说，超过一半的房源属于适合首次改善或者终改善客群的项目。小户型项目新增供应不足已经成为刚需客群的痛点之一。
刚需痛点之二：房价上涨过快
2016年北京新房和二手房市场房价涨幅大、上涨速度快，同样戳痛了刚需客群。今年前3季度新建商品住宅成交均价40275元/平米（剔除回迁房的影响），2015年北京新房成交均价27329元/平米，如此大的涨幅让刚需客群看在眼里，急在心里。
尤其是对那些正在努力攒钱买房的年轻人来说，房价涨得太快轻则延迟了他们的买房计划，严重的甚至可能摧毁了他们在北京买房的信心。随着房价上涨，首付款也相应地要追加几万甚至几十万，怎能不让人悲从中来呢。
刚需痛点之三：高价地频出
高房价和供应结构失衡其实都可以归结于高昂的土地价格。从2015年至今，北京凡是有土地挂牌竞拍，总是出现高楼面价、高溢价率，也是司空见惯。房企拿地成本高，自然要想办法提高房价，于是建造大户型的项目成为基本的手段，因为小户型产品难以给房企带来太多利润。
高价地的出现不仅预示着未来入市的新项目售价高，而且还会给地块周边已有的项目的底气。这种“一人得道鸡犬升天”的现象已经成为规律。在这种市场环境中，想依靠开发商利用高价买到的土地自觉建设小户型项目，可谓痴心妄想。
在以上几重因素的叠加影响下，刚需客群买房之心倍受打击。正在大家哀叹无助之际， 终于开始采取措施，以求稳定楼市，这些措施称得上刚需客群的止痛剂。
止痛措施之一：严限购抑制
9月30日晚，北京市住建委公布以“调高首套房首付比例至35%-40%，二套房首付比例至50%-70%”为主要措施的楼市调控文件。尤其是提高二套房首付比例，更有利于抑制投机行为，让楼市逐步回归理性。
提高二套房首付对刚需客群并不具有直接的有利影响，但是间接的作用不可忽视。少了大量者积极入市买房，开发商也就少了快速的动力，整体的房价自然会放慢涨速。
止痛措施之二：增加自住房限价房的供应量
今年以来，一线城市住宅土地楼面价同比2015年上涨了72%，二线城市涨幅达86%。开发商不可能自觉利用高价地建设适合刚需客群的中小户型项目，因此只能通过 出面对土地价格以及开发方式作出明确规定。
10月13日，北京市规划国土委发布《关于北京市海淀区“海淀北部地区整体开发”永丰产业基地（新）HD00-0401-0062、0166、0158地块等4宗地块国有建设用地使用权出让补充公告》（下称《补充公告》）。明确对这4宗地块全部试点采用“限房价、竞地价”的交易方式挂牌出让。
以10月9日出让的土地为例：北京经济技术开发区II-6街区X84R3地块R2二类居住用地以21.1亿元拍出，楼面价折合20824元/平方米，销售限价为2.3万元/平方米（含全装修成本）。其住宅部分将全部用于建设自住型商品房，大套型面积90平方米，预计将产生约1300套房源，总价在200万以内。增加自住房供应量，一方面可以让部分刚需客群买到小户型房源，另一方面也能平抑一个区域的房价，这对没能摇到号的家庭购买商品房也有益处。
止痛措施之三：禁止、严惩虚假夸张广告
现在很多购房者的恐慌还有另一个来源，就是开发商蓄意制造的市场火热场面。虚假、夸张的宣传会给购房者一种房源紧张的假象。
住房城乡建设部10月14日再出重拳规范房企经营行为净化市场环境,明确要对9种不正当经营行为依法严厉查处。据了解，已经有项目遭到 部门的审查和惩处，开发商也在积极调控，在广告和营销软文的用词方面收敛不少。9种不正当经营行为分别是:
1.发布虚假房源信息和广告;
2.通过捏造或者散布信息等方式恶意炒作、哄抬房价;
3.未取得预售许可证销售商品房;
4.不符合商品房销售条件,以认购、预订、排号、发卡等方式向买受人收取或者变相收取定金、预订款等费用,借机抬高价格;
5.或者变相囤积房源;
6.商品房销售不予明码标价,在标价之外加价出售房屋或者收取未标明的费用;
7.以捆绑搭售或者附加条件等限定方式,迫使购房人接受商品或者服务价格;
8.一房二卖;
9.其他不正当经营行为。
这一轮楼市调控的严厉程度确实出人意料，倘若这些调控措施真正落实，刚需客群可寄希望于房价回归平稳，买房之梦早日实现。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
