[摘要] 自9月30日晚间至10月7日，短短七天时间，北京、天津、苏州、成都、合肥、南京、深圳等19个城市发布了新楼市调控政策。
自9月30日晚间至10月7日，短短七天时间，北京、天津、苏州、成都、合肥、南京、深圳等19个城市发布了新楼市调控政策。本轮调控的重点为一线城市和二三线房价上涨过快的热点城市，为楼市降温，保持房价稳定成为了调控的题中之意。
实际上，从2010年国十条的发布至今，各地楼市已经经历了从限购到取消限购再到重回限购的过程，调控的效果大致曲线已经清晰。通过此轮调控20余个城市重新回到限购阵营，对于贯彻“分城施策”的调控思路是一次积极的尝试。
重点从城市新政内容梳理：
北京：首套自住房的首付款比例不低于35%，首套非普通自住房的首付款比例不低于40%。对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的，无论有无贷款记录，首付款比例均不低于50%。
深圳：重启“90/70”政策；市户籍成年单身人士（含离异）限购1套住房；2套房首付提至7成；
南京：市户籍成年单身人士（含离异）限购1套住房；2套房首付提至8成；
广州：2套房首付不低于70%，继续暂停发放家庭购买第三套及以上住房贷款；
天津：拥有1套及以上的外地人暂停在部分区域购房，其商业贷款首付比例也提高至40%
珠海：本地限购3套外地限购1套144平方米及以下住房，而二套房首付不低于40%；
武汉：汉阳等区实行住房限购限贷，本地户口居民购房首套房首付低25%，二套首付低50%，第三套禁贷。
本轮调控特点：
1. 北京、深圳、南京、苏州、合肥政策严厉。在此轮调控中，北京、深圳作为一线城市的代表，严格执行和细化了限贷限购政策，并从供应和销售两端调整市场的供需平衡，堪称严格的政策。而南京、苏州、合肥等城市因为过去一年里房价大幅上涨的因素，也成为此轮调控的重点，调控力度空前，对于后市的影响也会很大。
2. 佛山、惠州、南宁政策宽松，三地政策多为指导思想的宣讲，强调保持房地产市场的健康理性，并无具体的条款放出。
3. 除北京、深圳、合肥、苏州等几个城市外，其余调控城市政策力度不及2014年前的限购政策，在购房资格、信贷政策等方面均有所放松。
接下来还有哪些城市可能调控：
分析预测，此轮调控并未完全出清，未来还有两类城市可能会跟进调控，这其中包括房价已经明显上涨的一二线城市和其周围辐射区，另外也包括房价可能会上涨的城市也可能会跟风提前调控。这些城市很可能在10月继续陆续出台政策，重点应关注包括北京、上海、深圳等一线城市的周边县市，以及8-9月房价上涨前30位的城市。
由此判断，包括石家庄、青岛等房价涨幅较快的城市，仍有出台限购政策的可能性。
本轮调控密集出台的原因：
抑制房价过快上涨是本轮政策出台直接的目的，多地推出楼市调控新政与近期房价飙升直接相关。中指研究院新发布的数据，继8月百城房价涨势明显提速后，9月中国100个城市(新建)住宅平均价格为每平方米12617元人民币，环比上涨2.83%，涨幅较上月扩大0.66个百分点。这也是百城房价连续第17个月环比上涨。
房价的快速上涨，让投机者尝到了甜头，也让市场弥漫在恐慌性入市的阴影之下。“这会增加经济脆弱性，一旦预期扭转，可能加大金融风险”，瑞穗证券首席经济学家沈建光看来，当前中国房价与宏观经济走势和居民收入预期不相吻合，需要引起高度警惕，调整楼市政策十分必要。
有研究发现，今年房价上涨的特点和以往不同，主要是基于三个推动力：一是“去库存”的背景下，使得过去两年下滑周期下抑制的需求开始释放，一线城市率先回暖；二是需求逐渐主导了房地产市场，成为下半年一线城市出现恐慌性购买的主要原因；三是在今年房地产市场整体回暖的情况下，热点城市的土地供应明显不够，导致土地市场“”频出，房企高拿地将恐慌传导到住房市场。
到了今年下半年，房地产市场中的和投机需求占了很大比重，相当数量的资金在热点城市游弋，土地市场高烧不退。这使得调控的紧迫性箭在弦上不得不发。
除了市场层面“”频出、投机性需求过热之外，住建部也点名了部分城市45家违规失信房企和中介名单，而这45家被企业和机构分布于此轮调控的这些城市中。
在高房价下，楼市中隐藏的各种隐疾得以集中爆发，此轮调控也正是由此展开。
调控效果可能会怎样？
本次调控潮层面的精神是：一线城市防泡沫，二线城市要稳定，三四线城市要盘活。简单来讲，就是一线城市排空投机需求，控制房价过快上涨，二线城市要稳定房价，控制过快上涨，同时保持供需平衡。三线城市要盘活库存，仍将去库存视为等大事。
因此，本来调控的结果预期也会朝着这三个方向延展。因此，判断未来调控城市的房价走势也应该辩证来看。总体说来，调控的目标是保持房价在合理的涨幅区间内，不出现剧烈波动的情况。但伴随着调控目标的贯彻落实，一系列风险提示也会贯穿其间。
1. 热点城市警惕客快速离场，导致房价剧烈下行。这一轮很多客已经赚的盆满钵满，所以他们的止损线会很低，一旦市场风吹草动，很可能会放弃部分利润离场，这种情况下，需要担忧即使力度不大的调控也会出现踩踏效应。一旦形成断崖式下跌，市场跟进抛售的情况将会愈演愈烈。
2. 三线城市库存约去越多，导致存量积压，形成固疾。本次调控总体传递出的信号是抑制房地产市场非理性的过热，如果在三线去库存大户，购房者也受整体悲观情绪的影响，将很可能导致库存去化日益困难的境地。而在例如沈阳、长春等城市，因为人口净流出等因素导致的市场低迷情绪，也会愈加膨胀。
3. 警惕导致的房企资金链高压风险，和由此导致金融环境的系统性风险。此前一段时间频繁出现的，在调控背景下会成为尴尬的存在，成本上升和利润下降，可能导致一些企业出现资金链紧张甚至断裂的风险，因此出现的呆坏账和风险评级上调，也可能引发金融行业系统性风险的提前释放。
4. 对于购房者而言，可能导致资产缩水。对于自住型购房者而言，房价涨跌意味的只是纸上富贵，调控导致的房价下行可能性对其影响并不太大。而对于客，尤其是几倍入市的客而言，此轮调控可能意味着有一场灾难的降临。
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