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北京房价倒挂 西五环竟不如西六环?

地产中国网   2016-09-28 18:33

[摘要] 前几天,有一篇文章在朋友圈刷屏,题目叫《北京楼市:上半年看通州,下半年看门头沟》,文中对门头沟的发展前景大为看好,认为门头沟将会成为下半年北京楼市热度高的区域。

前几天,有一篇文章在朋友圈刷屏,题目叫《北京楼市:上半年看通州,下半年看门头沟》,文中对门头沟的发展前景大为看好,认为门头沟将会成为下半年北京楼市热度高的区域。

从市场反馈看,近期门头沟的楼盘确实是动作频频。门头沟市场火热本身不足为奇,但门头沟的邻居石景山,其房价却迟迟涨不上来,并被门头沟所压制,这就很难让人理解。难道说五环的房子竟然没有六环值钱?

数据是有力的证明。据统计,门头沟新建商品房在售项目共有15家,相比之下石景山只有9家;在待开盘项目的数量上,门头沟有6家,石景山有3家。因此,无论是在售还是待售项目,门头沟都远超石景山。

在价格方面,门头沟这15家楼盘的销售均价约为51000元/平方米,而石景山这9家楼盘的销售均价约为37000元/平方米。西五环比西六环的均价低14000元/平方米,这究竟是为什么?

业内人士曾在2015年10月预言门头沟房价将在2016年第二季度突破5万元大关,如今这个预言真的实现了。对此,

 

业内人士表示,门头沟房价的上涨是市场必然的趋势,一方面北京五环内的土地市场极为稀缺,以2016年为例,全北京加在一起仅有7宗住宅用地拍卖,因此门头沟作为土地资源相对丰富的区域自然受到房企的垂青。面粉,面包当然要跟着上涨。

新盘的数量多,代表区域内的新房市场更加活跃,更供应的产品数量、种类也就更多。门头沟自2015年下半年以来便进入到发展快车道,不但新建项目增多,房企进驻门头沟的拿地热情也十分高涨。随着土地价格的不断攀升,周边土地的住宅价格也水涨船高,各项目在2016年上半年纷纷上调价格,这也使得门头沟的新房均价发生了较为明显的上涨。

反观石景山,近几年来新项目一直都比较少,加之土地资源的稀缺,影响了房企进驻石景山的热情。没有扎堆的楼盘,相应的就没有曝光度。2016年以来,有关门头沟的行业论坛开了一场又一场,大型房企的进驻与造势,为门头沟带来了极大的热度,很多三环甚至二环内的业主开始将眼光投向六环外的门头沟。

此外,相比之下,门头沟的自然资源比石景山更丰富,森林覆盖率也更高一些,空气质量自然也就更好。这对深受雾霾困扰的北京来说,无疑是一个很好的销售卖点。尽管石景山位于西五环外,门头沟位于西六环外,但地段为王的市场规律在这两个区身上并未得到体现。

业内人士认为,目前类似北京、上海等城市,确实存在郊区价格比市区要高。是统计方面的一种错觉,因为市区一手房已经不多,部分一手房或是车库、尾盘等价格,所以很多价格并不代表当地的真实价格。而郊区市场交易活跃,一手房价格是真实且值得跟踪的。第二是户型的结构,郊区房源多,而且中小户型多,市场交易活跃,房价上涨空间更大。而市区的不大。第三是城市规划会使得郊区市场的上市,类似门头沟后续通后,整个会上升,这会使得各类资金进入此类市场。

那么,未来门头沟的房价会一直压制石景山吗?笔者认为并不一定。首先,门头沟目前很多楼盘都在宣传,那么不要忘记的起始站是在石景山的苹果园,因此通车对门头沟是利好,对石景山也是利好。为什么呢?这就使得苹果园成为了两条线的起点,另一条是1号线。未来,苹果园将成为京西大的交通枢纽,人流量也将大幅增加,这对区域的住宅与商业发展都将带来很大利好。此外,伴随着首钢原址的逐步改造,未来这里将形成一个大型的文旅,这对于区域的发展都是利好的。

北京市房地产业协会副会长兼秘书长陈志表示,石景山的新房数量一致较少,这使得市场活跃程度没有门头沟那样高。但是,未来随着首钢搬迁等利好因素带动,石景山的可出让土地将有所增加,这将提高区域的产品供应量。

门头沟的未来价值已被广大者看到并付诸行动,由于预期看涨因此提前推高了房价。相比之下,石景山的暂时还未被挖掘出来,换而言之,石景山楼市此时正处于一个相对洼地,对于者来说未尝不是一个好机会。

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