[摘要] 2016年春季房展会于 9月22日—9月25日 在北京展览馆举行，本届展会房天下记者采访了万国置地国际项目经理段旭，讨论了海外置业应该考虑的主要因素。
2016年春季房展会于 9月22日—9月25日 在北京展览馆举行，本届展会房天下记者采访了万国置地国际项目经理段旭，讨论了海外置业应该考虑的主要因素。
万国置地国际项目经理段旭接受房天下记者采访
据段旭介绍，万国置地参加2016年秋季房展会的项目有两类：适合的项目占比大约为70%-80%，剩下的适合自住或者休闲度假。另外，万国置地在美国休斯敦开发了一个项目，还有一个比较特殊的项目在泰国，适合和度假。
万国置地目前代理了全球超过15个国家20个地区房地产项目。我们相较于那些产品和项目比较单一的公司，更具有全球化的视角，我们更能站在一个客观的角度上去跟高净值客户推荐项目，进行资产配置。举一个例子，如果有些公司他只是有澳洲的项目或者加拿大的项目，当这个地区的环境发生问题以后他们没有办法去灵活变通，而我们公司可以做到项目之间的更替。
谈到海外置业，万国置地的段旭说，从2008年开始，过去八年间海外置业的人数可以说超过了50倍，海外配置资金资本超过了50倍，翻了50倍之多。在2008年的时候只有12亿美金海外资产配置额，短短几年内就实现了50倍的增长，为什么？在2007年、2008年大家还没有认识到海外资产配置的重要性，他们觉得在国内买房就可以赚到钱，就可以进行一些，不是太重视。到了2013年、2014年进行了爆发式的增长，到2015年、2016年每年都是呈单倍到双倍的增长。刚才提到为什么今年相对来说公司会少一些？因为现在的客户更具有全球化的视角，他们的要求也更高了。
段旭还为海外置业的人群提出了几点建议：首先是汇率政策，或者叫货币政策，我们一定要到货币坚挺，整个经济和政治相对来说强大比较稳定的国家，比如像美国。第二，房产租售比，其实租售比反映房地产泡沫的情况，比如深圳也好，上海也好，尤其深圳，租金已经不足1%、2%的比例，而我们万国置地海外推荐的这些项目基本上都会在5%-6%以上。第三，周转周期，一个房产的周转，一个项目的周转。说白了，能不能直接变现，变现的速度怎么样。后一点直观，房价本身的上升。
以下是采访实录：
主持人：咱们这次参加房展主要带来的有哪些产品，具体的项目。
嘉宾：现在我们从整体项目来讲分为两大类：首先从客源来分，主要是类稍微多一些，类占了我们将近70%-80%的份额，剩下的比例还有一些项目是为了自住，或者是为了度假休闲，这方面的需求大概占20%-30%的比例。所以我们这次主要带来了万国置地自己开发的一个美国项目，是在美国休斯敦这个地区。另外还有一个休闲度假类的，包括，集众多于一身的一个泰国项目，这是我们目前来说比较主推的几个项目。
分别大概说一下它的特点。万国置地目前代理了全球超过15个国家20个地区房地产项目，让我们具备了什么样的呢？我们相较于那些产品和项目比较单一的公司来讲，我们更具有全球化的视角，我们更能站在一个客观的角度上去跟高净值客户推荐项目，进行资产配置。为什么呢？举一个例子，如果有些公司他只是有澳洲的项目或者加拿大的项目，当这个地区的环境发生问题以后他们没有办法去灵活的变通，而我们公司可以做到项目之间的更替，去适合我们的客户具体的情况来进行一个推介。所以说这是我们的一大。
我们在2013年的时候首先将塞浦路斯和葡萄牙移民项目带到了中国，让中国的高净值客户次接触到这些项目。到2014年我们观察到像加拿大这些国家他们的贷款利率低，贷款比例大，房地产空间又比较大。我们逐渐从移民转向做房地产开发，2015年我们又成功预判到了美元的强势增长和美国经济的复苏，我们带领着广大的万国置地者将重心放在了美国的市场，可以说现在看来这个预判是准确的，因为到现在为止可以说跟我们一起的者也获得了大的。我们可以说是在2015年的时候也转变了身份上的转换，这个重要，我们在美国自己买地开发了个项目，这个项目的成功运作代表着万国置地从海外的房产代理商成功转化为了开发商，这么一个身份的转化。所以我们这个休斯敦项目在德克萨斯州，这个项目就是我们自己完全自主开发的一个项目。这个项目的特点在于，首先它位于休斯敦CBD以概30所到的区域，这个区域是美国前十的一个，也是当地的一个富人区，所以当地周围人的素质高，80%都是白人，而且这80%里面超过75%的人都至少是本科以上的学历，大学以历。所以说他们的人员素质是高的。我们这块地占概有26公顷，可以说是当地大的一块可以承接大地区大地块成熟的别墅项目，的一块地皮我们拿到了。
所以在这样情况下这个项目我们极具，因为休斯敦这个城市本身就具有活力和吸引力，可以说是美国大的经济之一，航天城，它是现在美国第四大城市，它仅次于芝加哥，但是据统计来说，它很有可能在未来的五年之内人口即将超过芝加哥，跃居成为美国的第三大城市。众所 ，德州的GDP是全美第二。包括这个地区掌握了全美国35%的原油资源，刚才你也提到了航天城，NASA控制指挥就在休斯敦这个地方，所以个登上月球say hello的人也是从这个地方出发的，它也是墨西哥湾大的港口城市。包括它也是全球500强企业在当地设立总部数量多的地区。为什么它会有这么多的高科技也好，商业也好，聚集到这个地区呢，是因为它本身具有好的商业运作环境，赋税也比较低，德州是一个免洲个人所得税的一个洲，所以说这个地方生活成本低，没有洲个人所得税，但是收入也比较高，这就造成了很多人希望来到这个地方去宜居。所以这个地方移民不但包括很多美国其他洲移民，还有来自各地的移民，包括像 ，这都在当地打球的，都在当地配备了他们的房产，还有他们自己的餐厅，这都有。所以这个地区大概的特点是这样，是一个极具吸引力和活力的城市，我们也看中了它未来的。大家可能觉得这样的一个城市是不是房价贵，错了，现在休斯敦正处在价值洼地，我们也看到了它未来的成长空间，所以这是我们的一个主要原因。
第二，我们的泰国项目，我们和泰国当地的开发商进行了合作，主要是海边的一个度假项目，它离海边的距离仅仅只有20米，泰国这个地方为什么在这两年很火爆，主要几个原因，首先它离中国比较近，很方便就过去，现在中国很多城市开通了像普吉岛，我们这个项目在普吉岛，普吉岛的航线。这是一个原因。第二，包括它的当地永居的政策，什么政策呢？泰国推出了一个叫养老地产，只要外国人年满50周岁，你的银行里面具备15万人民币存款，或者你每个月月收入不低于12000人民币你就可以拥有养老签证，养老签证就代表了你可以在泰国这块长期居住。随着国内养老地产已经变态式的上涨，比如三亚，三亚已经涨到了每平米差不多六七万的房子都有，已经是普通的家庭难以承受的了，所以大家开始把眼光放到了像泰国这样也具有一线的海景，但是房价却比较低廉，生活成本也比较低的这种养老房产当中去。所以说，这是我们推荐的第二个偏休闲度假类养老性的房产，不同的特点。
主持人：万国置业已经不单单是做海外置业的代理，像你说的，在休斯敦的项目都完全在运营了。
嘉宾：对，自己开发自己运营，我们已经开发多个项目了，这是我们今年主推，目前主推，也是我们这次房展会上主推的一个项目，如果有兴趣的话大家可以到我们的展位上看一下。
主持人：您如何看待近两年来我们国内有大批客户已经开始看上了海外置业，您如何看待现在海外置业的现状和大趋势呢？
嘉宾：这次我听有些媒体报道说这届房展会移民公司也好，房地产公司也好，相对来说少了一点，还有在问我说现在是不是海外置业的趋势在下降。我告诉他，这是完全不可能的事情，而且这个趋势恰恰相反，一定是逐年上升的。据我们统计，从2008年开始，过去八年间海外置业的人数可以说超过了50倍，海外配置资金资本超过了50倍，翻了50倍之多。在2008年的时候只有12亿美金海外资产配置额，短短几年内就实现了50倍的增长，为什么？在2007年、2008年大家还没有认识到海外资产配置的重要性，他们觉得在国内买房就可以赚到钱，就可以进行一些，不是太重视。到了2013年、2014年进行了爆发式的增长，到2015年、2016年每年都是呈单倍到双倍的增长。刚才提到为什么今年相对来说公司会少一些？因为现在的客户更具有全球化的视角，他们的要求也更高了。这样的情况下一些更具有专业度的公司对他们进行服务，他们也才会更有信任感。
前段时间可能你们这边都有听说，一些房产代理机构可能前期项目做的尽职调查不够，造成后面的客户产生了巨大的损失，我们万国置地是不允许这样的情况发生的。所以说在这种情况下我觉得市场更加细分，客户要求更加专业，所以才造成现在这么一个状态。但是我断定在未来三到五年内一定是海外置业强劲蓬勃发展的几年。
主持人：像您所说的，很多代理公司，乃至做海外置业的国内公司，他要对这些风险都要做一定的评估，您如果站在海外置业的客群上面来说，以买房人的角度，他应该注重哪些因素呢？
嘉宾：我建议现在我们的高净值客户，包括我们的者，至少从四个方面进行一个考量。首先是汇率政策，或者叫货币政策，我们为什么进行海外，我们到哪些区域哪些国家，毋庸置疑，我们一定要到货币坚挺，整个经济和政治相对来说强大比较稳定的国家，比如像美国。举一个例子，去年全年美元的增长达到了9.27%全年，也就是说，你手里面如果有美元资产，全年资产放在那里什么都不做，你全年都已经获得了一个比较可观的了，这是个，在汇率政策上。第二，房产租售比，其实租售比反映房地产泡沫的情况，比如深圳也好，上海也好，尤其深圳，租金已经不足1%、2%的比例，而我们万国置地海外推荐的这些项目基本上都会在5%-6%以上。简单来说，在深圳地区，据统计，大概六十多年租金才能把房产投入成本收回来，而在我们海外不会出现这么可怕的情况的，这是租售比方面的考量。第三，周转周期，一个房产的周转，一个项目的周转，也代表了这个地区房地产项目的活力，它的与否，说白了，能不能直接变现，变现的速度怎么样，变现的能力怎么样。
后一点直观，你房价本身的上升。目前我们综合几点来看，能一个实现房租、房价、汇率三向正增长，三向叠加增长的这种国家只有美国市场可以做到。所以这也是为什么我们把重心放到美国，这也是我给大家的建议，从这几个方面。
主持人：后一个问题，相对于美国这种稳健的大国来说，固然房地产有它的，但是可能有些客户他会选择所谓价值洼地地区去，因为今天的房展会我们也看到了很多迪拜、加勒比地区的项目，您认为除了美国之外还有哪些其他区域的项目值得呢？
嘉宾：就像我开始提到的，我们已经代理了全球超过15个国家了，这15个国家咱们抛除一些主流的国家，比如英美加澳这些地区，还剩下很多我们可以进行关注或者的国家，但是这里面一定要提醒广大者，首先是按照我刚才说的这几点去衡量这个房地产项目。第二，一定要观察这个国家目前的形势。比如有些人他觉得英国，英国脱欧之后这个地区基本上放弃了，短期内公投当天英镑汇率就下降了10%，多么可怕，他的房产现在可能不能投了。正是相反，新的新闻李嘉诚又开始买断英国伦敦地区的管道等等，又开始大手笔的伦敦。这说明什么呢？现在正是一个价值洼地，而英国脱欧之后对他来说本身是一个向好的发展，长期来看，英国一定是逐渐往上走的，从他的经济以及他的政治，以及整个社会的稳定，他一定是会往上走的。所以在的时候不能光看短期的，一定要长线来看。除了英美加澳这几个热门国家，像一些东南亚国家，比如泰国，泰国可以说是在东南亚国家里面现在是位居榜首的租金高的，房价上涨比例高的国家之一，所以大家也可以把重心往这边去偏移一些。像其他国家，像迪拜这些国家，我们也都有项目，但是这些国家的项目它充满了一些不确定性因素，比如像它的政局，依靠原油的这些国家，如果一旦原油市场发生下跌了，或者变化比较剧烈了，整个国家形势，房产也会受到比较大的干扰和影响。所以说大家不是不能看其他的价值洼地或者小国的，但是一定要擦亮眼睛吧。
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