[摘要] 今年以来，楼市价格长久居高不下，为抑制高房价继续猛烈攀升，政府已开始采取因城施策的方案，因地制宜、分类指导调控房地产，各大城市纷纷出台限购政策，现在这一政策已从一线城市迅速蔓延至二线城市。截至目前，2016年我国已有10余个城市陆续发布了楼市限购政策。
今年以来，楼市价格长久居高不下，为抑制高房价继续猛烈攀升，政府已开始采取因城施策的方案，因地制宜、分类指导调控房地产，各大城市纷纷出台限购政策，现在这一政策已从一线城市迅速蔓延至二线城市。截至目前，2016年我国已有10余个城市陆续发布了楼市限购政策。
对此，中国人民大学重阳金融研究院研究员卞永祖在接受中国经济时报记者采访时表示，“这些一二线城市启动房价限购政策很有必要，因为如果房价上涨比较快而不采取措施控制的话，容易引发羊群效应，吸引更多人投资进入楼市，使得楼市泡沫变大，从而带来更大的市场风险。”
卞永祖认为，该项政策主要释放出的信号是，政府不希望楼市价格上涨过快而导致虚拟经济过度膨胀，实体经济空心化的现象。
一线城市会取消限购吗
其实，早在2016年年初，截至1月22日，在上一轮房地产调控中限购的46个城市，仅剩5个城市没有取消限购。当时的报道指出，一线城市限购松绑或是退出限购短期内并不具备条件。此后，几个一线城市的限购新动作也对这一事实予以了印证。
今年3月25日，深圳连夜发布限购令，规定无房但近两年内有房贷记录的或已有一套住房的，贷款首付比例低4成；本市户口家庭限购两套住房；非深圳户口缴纳社保1年提高至3年，限购1套住房。
上海也于同一天发布限购政策，规定二套普通房首付不低于五成；非上海户口连续缴纳社保5年以上方可购房。
北京则于今年8月15日晚间公布了仅针对于通州区的限购令，规定北京户口无房户，以及非本市户口连续缴纳个税或社保3年者允许购买1套商品住房，同时，商业办公项目不再对居民出售。
至此，很多人期待的一线城市对于房地产的限购限贷政策非但没有舒缓，反而与时俱进，步步紧缩。9月1日，深圳市房地产研究中心主任王锋在接受媒体记者采访时明确表示，深圳的限购政策长期不会取消。
对此，卞永祖认为，坚持以限购政策抑制房价过快上涨与我国政府提出的“去产能”任务也相互呼应。当前跟房地产相关的多个行业，如水泥、钢铁等存在产能过剩现象，正处于去产能的关键时期。房价过快上涨，也会导致这些行业的需求增加，提高我们去产能的难度，影响我国的经济宏观调控。
二线城市限购会成趋势吗
除上述一线城市外，多个二线城市也纷纷于近期加入了楼市限购大军，重启限购令。如日前杭州宣布自9月19日起实施住房限购，在市区限购范围内暂停向拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭出售住房。
此前，还有因房价领涨二线城市而被冠以“二线楼市四小龙”的南京、苏州、合肥、厦门，早已纷纷出台限购令。其中，苏州、厦门出台了限购政策；合肥、南京出台了限贷政策。合肥提出，第三套及以上购房者再购房则无法使用住房公积金贷款，南京则更进一步规定对三套及以上住房禁止发放贷款。而苏州出台的限购政策主要针对外地购房者。
针对二线城市扎堆重启限购令的现象，很多人在问，此后限购令会否波及更多二线城市？对此，卞永祖指出，今年新发起的这轮限购限贷城市中既有一线城市也有二线城市，但这些城市的共同特点是房价上涨过快。“限购限贷主要是针对房价上涨过快的城市，而目前并不是所有城市的房价都上涨过快，所以还不能说这一轮限购限贷会成为一个趋势。”
卞永祖指出，随着我国城市化程度的提高，房子的刚需又一直存在，这种背景下如果房价上涨过快，脱离了人们的实际需求，就会引发风险，所以政府是否需要出手调控，管理上是否需要限购限贷，应该根据当地的实际情况来定。”
卞永祖还指出，房地产主要满足人们的居住需求，而不是满足人们的投资需求。通过对房价的限购，将使得房地产企业更加关注人们的住房需求，从而建造合适的住房；对于地方政府来说，为了长远的发展，也会促使他们研究如何发挥地方优势，而不是将大部分希望寄托在房地产上。
与此同时，需要强调的一个现象是，在上一周期的楼市繁荣期，各线际城市是共享房价高企的市场蛋糕。但是在今年去库存的市场环境下，中国楼市则出现了严重的分化现象。一线楼市一直热得发烫，不得不启动波的楼市调控。而在这种热传导下，周边卫星城市开始热起来，随后就是实施新一轮楼市调控的二线热点城市。
于是，传统的“金九银十”，楼市热销季，非但不同线际城市呈现出不同的风景，就连传统的一线城市也出现了一些差距，如北京楼市持续高位、上海新房却只够卖5个月、广州楼市热点区域却是供应充足，而深圳“金九”则首周遇冷。
而年内房价涨幅过高的厦门、武汉、南京、苏州、合肥则忙着实施楼市调控，有的限贷有的限购。杭州更是藉G20东风在限购前夜一下子卖出5100套房，而东北的沈阳仍然在忙着为去库存想方设法——对于农村大中专毕业生购买商品住房，鼓励开发企业给予“首付分期付”、鼓励金融机构给予购房贷款优惠利率等。
对此，中国人民大学重阳金融研究院客座研究员张敬伟在接受中国经济时报记者采访时表示，在去库存的市场环境下，中国楼市出现了严重的分化现象。一线楼市一直热得发烫，不得不启动波的楼市调控。而在这种热传导下，周边卫星城市开始热起来，随后就是实施新一轮楼市调控的二线热点城市。除此之外，还有其他的慢热型二线城市楼价也跟着逐涨。譬如中原经济区的郑州市，伴随着新一波的自贸区获批，一些二线楼市将掀开新的市场涨价潮。
但是大部分城市，例如，东北的沈阳、哈尔滨等三线城市及四线城市，去库存依然是年内严峻的任务。具体来看，今年上半年，70个城市中有44个城市库存出现了同比下跌现象。另有26个城市的库存规模不降反升。从未来的库存去化周期来看，截至6月底，70个城市新建商品住宅存销比为11．0，说明市场仍需要用11个月的时间消化这些库存。
张敬伟认为，今年初去库存的政策释放还是有效的。但从楼市的市场态势看，顶层设计的去库存，虽然已及时调整为因城施策，但还不够，应该调整为一城一策。
楼市去库存，不再有包治百病的“药方”
具体说来，张敬伟表示，一线城市，不存在库存压力，政策面和监管层要对这些城市的量价做好全流程的监控。既要保障供给，又要维持合理的价格定位，还要遏制引发楼市泡沫化风向标的地王出现。而对于热点二线楼市来说，除了先期的5个城市开始推出限购限贷的措施以外，不排除还会有更多的其他热点城市会跟进。像这类城市，搞楼市的宏观调控不一定是为了将房价降下来，而是将房价控制在市场合理水平，防止出现新一轮的楼市泡沫。
而对于三四线城市，当然也包括像沈阳这样的二线城市，受制于宏观经济的低迷，加之没有更多的概念性政策引导刺激，因而去库存依然是这些城市的重要任务。相对于热点城市的限购限贷，对这些城市则应该是鼓励和放开购房限制，并在信贷方面给予购房者更多优惠措施。但这要建立在这些城市有足够的购房消费诉求的基础上。
正因如此，张敬伟认为，去库存不能寄望于今年楼市的热传导逻辑——一线城市限购带热卫星城，卫星城限购限贷又带热二线热点城市。但是，二线城市楼市限购限贷并不一定会传导至三四线城市。即使能够传导，也是传导至一般的二线城市，更多的二线城市依然存在着库存消化问题。因而，从上游城市过来的热传导，到了普通的二线楼市已经遇冷。所以，三四线城市的楼市去库存，靠市场传导不靠谱，要及时出台更为有效的办法。
张敬伟还指出，当前一二线城市楼市的火热，一定程度地存在不正常的投机资本参与其中的现象。这从年内流动性没有释放到实体经济上可窥端倪。而投机资本进入一二线城市的楼市，是因其楼市已经虚热，有利可图。但是对于三四线城市的楼市，投机资本显然缺乏兴趣。
综上所述，2016年的“金九银十”，对分化的楼市而言或许已经更像是一个传说。即使有，一线和二线热点城市也需要降温，而对于大多数三四线城市的楼市而言，则更可能是一个遥远的海市蜃楼般的幻象。
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