[摘要] 土地市场的狂热给了外界这样的一种观感：未来房地产行业仍然会是一个蒸蒸日上的产业。大型房企亮眼的业绩又加强了公众的这种印象，毕竟今年上半年，不止一家房企卖房就超过千亿。
土地市场的狂热给了外界这样的一种观感：未来房地产行业仍然会是一个蒸蒸日上的产业。大型房企亮眼的业绩又加强了公众的这种印象，毕竟今年上半年，不止一家房企卖房就超过千亿。
但被忽略的是，房地产行业的集中度正在快速提高，寡头时代来临，上半年仅万科一家的市场占有率便升至3.9%；发生在大型房企之间的合作变得更加频密，如今区域高价地块的缔造者，有不少正是手握大量资金、操盘能力过人的房企联合体。
更加被忽略的是，中小型房企目前的生存境况。随着拿地的难度加大，传统的房地产开发模式已经难以为继，留给这些房企的生存空间已经十分狭窄。
21媒体记者调查显示，不少中小型房企开始寻求新的发展模式，但并不是所有公司都有格力地产那样的好资源。无论是被动的并购、还是主动的转型，或许将使这些陷入发展困境的房企，步入新的发展轨道。而那些无法适应新时代的，将会被淘汰。
大象们的游戏
万科高级副总裁谭华杰曾形容，未来的房地产市场，将越来越像是大象之间的游戏。投射到现实，就是热点城市高价地块频出、龙头房企抱团取暖，成为了2016年上半年房地产市场的写照。
中原研究中心的数据显示，截至8月24日，2016年年内，已经出现单宗土地超过10亿的地块300宗，其中溢价率超过100%的区域高价地块达到了150宗。单宗地超过100亿的总价地王达到了4宗，分布于深圳、上海、杭州、天津四地；超过50亿的有24宗，超过30亿的有77宗。
高价地块的“角逐战”中，频现国企和央企的身影。货币宽松政策的宏观背景，令央企的融资成本更低，也给了他们拿下区域高价地块的底气。中原研究中心的数据显示，今年前5月，土地市场总价超过15亿元的105宗高价地块中有52宗被国企获得，合计成交金额达1785.8亿元，占比为54%，国企拿下了过半的区域高价地块。
相比前几轮地王潮，这一轮资金更为庞大，动辄百亿，因此，更多的高价地块捕获者选择了携手合作。金地集团不久前在上海拿下88亿总价地王，就要引进一家合作伙伴。据接近金地的人士透露，不是龙湖就是招商。“现在只要你拿下了一块地，就有人找上门来合作。”这位人士补充。
保利和碧桂园这两家“千亿房企俱乐部”的房企，今年在佛山也已经共同开发了两个楼盘；而碧桂园合作的对象也不仅仅保利一家，此前碧桂园与万达签约将在汕尾碧桂园的商业地块上联合开发万达商业广场，将这个项目打造为集购物、休闲、娱乐、文化、餐饮等功能于一体的地标性商业综合体。
大型房企的合作也不仅仅局限在房地产开发领域。5月份，恒大和招商局集团就签订了战略合作协议，双方将开展多产业的全面合作，地产、金融、互联网、健康及文化旅游等产业将是双方战略合作的重点领域。在地产领域，双方将在住宅、城市综合体、绿色建筑等方面加强紧密合作。
但对于大部分中小型房企来说，情况就不那么乐观。没有充足的资金，他们早早地被拦在了买地的大门之外。有一家深圳本地的小房企负责人告诉记者，地价过高、融资成本也不具有优势，通过招拍挂拿地已经是不可能的事，目前只能够通过部分旧改的项目在夹缝中求生存。
转型，或者消失
中原首席分析师张大伟认为，目前很多房企在加强成本控制以及提高周转速度方面取得了不错的成绩，但这两方面的发展终究会遇到瓶颈。他指出，房企的可持续发展关键还在于战略转型。
不少中小型房企早已开始思考这个问题。实际上，在转型路上起步较早的花样年，如今已经成为了社区服务领域的佼佼者。其旗下现已有花样年、彩生活和美易家三大上市平台，并已经将万达物业收入囊中。
花样年提供的资料显示，加上此次收购的万达物业6400万平米估算，花样年旗下社区物业管理规模将突破4.3亿平方米，成为全球物管面积大的公司。
而原本以高端房地产为主业的华丽家族转型的模式则更为新奇，已经完全跳出了房地产界既有的发展路线。据华丽家族方面透露，公司将在存量项目开发完后退出房地产，未来的发展战略将是以科技投资为发展方向，目前在金融、机器人、石墨烯、临近空间飞行器等领域均有所布局。
银河证券机械军工行业首席分析师王华君、陈显帆指出，华丽家族目前是“科技+金融”双驱动，是“中国制造 2025”优质标的。
但也有业内人士持谨慎态度。房地产与金融资深评论人黄立冲就认为，华丽家族转型的几个领域对于房地产企业来说是难成功的，“越靠近房地产周边的领域转型就越容易，反之风险越高。”
另一些小房企已陷入亏损境地。绿景控股（000502）半年报显示，上半年实现营业收入803.44万元，同比下降35.62%；实现净利润-2318.42万元，同比下降330.62%。
绿景控股也正在转型的路上驰骋。绿景方面表示，公司正在进行非公开发行股票募集现金转型医疗服务行业。这项计划始于去年9月。去年绿景抛出非公开发行股票预案，定增募集资金100.54亿元，用于7个医疗服务项目及补充流动资金。
也有不少中小型房企选择被收购。受关注的是，被恒大控股的嘉凯城以及举牌的廊坊发展。此外，融创中国也发起多项大标的收购案，拟收购多家中小房企。
从嘉凯城的半年报来看，若不是被恒大收购，公司未来前景黯淡。嘉凯城8月19日晚间披露半年报显示，1至6月实现营业收入21.42亿元，同比增长1.41%；归属于上市公司股东的净利润为亏损9.52亿元，基本每股-0.53元。
截至8月24日，Wind数据显示，75家已经发布上半年业绩预告的房地产上市公司中，预计净利润同比增长约41%。其中，46家公司预计净利润同比增长，24家公司预计净利润同比下降，上市房企业绩分化明显。
这意味着，即使在火热的上半年，也有房企没有赚到钱，它们大多是中小房企。张大伟预测，“将有越来越多的非专业房地产公司离开房地产领域，而房地产的竞争也将越来越激烈。”
房地产白银时代结束 资本加速进场
鬣狗、鳄鱼和秃鹫在撕咬万科这头大象，恒大像一头硕大的狮子潜入战局——在万科之争迎来又一个高潮时，有人做出了这样的比喻。
这样的场景在地产生态中实为罕见。它意味着有些人、有些钱，对房地产资产的风险价值、对行业法则的判断，都发生了剧变。
过去，代表地产界定义行业的大哥一直是万科。比如2014年，大哥预言进入了白银时代：利润降低、增速变慢、行业集中度上升。正是那一年，时任万科董秘、战略研究者谭华杰对媒体说，未来十年万科的地产业务规模将实现倍增达到4000亿。
可玩味的是，如果恒大终吃掉万科，它同样将实现规模倍增。人们的猜测是达到6000亿。因为在近两三年中，行业巨头的体量仍在膨胀。
从这个角度看，分居行业老大和老二的万科恒大目标一致：即在行业率下降时，进取增长，成为对上下游产业链和客群更具统治力的行业寡头。目前，行业前百强的市场占有率也不过36%。
区别在于，前者希望通过稳健的增长（年复合增长7%）提高市占率，而后者则更借助资本的力量，时间却大大缩减。
镜头拉远，你能看到的图景是：盯住万科的不仅仅是恒大，恒大们的目标也不仅万科一家地产公司。
前有宝能、安邦、生命人寿等频频举牌地产股的金融资本，后有新世界、中植系等老牌资金在万科周围影影绰绰。至于恒大自身，同时又疾风迅雷般冲入嘉凯城、廊坊发展、金螳螂等地产概念股，很大程度上拉动了近期地产股的集体雄起。
地产行业的再次走高，毫无疑问带动了整个市场资产配置走向的变化。从这个角度看，恒大在新一轮资产配置上剑指地产行业有其内在逻辑。资本市场场内、外资金都在指向地产行业的吸金风潮。
如果再考虑到上海拍出“单价地王”背后的杠杆力量，商业信贷对地产的依赖度节节攀升的现实，或许可以得出一个结论：
白银时代，资本却在加速进场。以一种比过去更集中、更猛烈的方式。
“不买地产股更心痛”
今年以来，恒大斥资约145亿元重仓万科，36亿元抢筹嘉凯城和约18亿元入股廊坊发展等等，将这些地产及相关产业类股票的价格拉上云霄。
其战果是控盘嘉凯城，成为数家公司的前十大股东。按照持股5%可推荐董事计算，恒大未来可能拥有4家公司的董事席位，总市值约300亿元，除金螳螂亏损2亿元外，其余股票总浮盈约100亿元，超过50%。
尤其是145亿元布局万科，扭转了万科股价不断下滑的局面，近的12个交易日内，万科大涨60%，其间几大股东浮盈在几十亿元到数百亿元之间。
恒大为何迅猛闯入？“一是恒大互联网、文化旅游、健康、农牧等多元化战略可能并不如预期，4年投入超过100亿元仍未收回成本；二是恒大8个新产业低，如农牧集团员工超过6000名、年利润不足3亿元，这与地产项目不能同日而语。”一位接近许家印人士分析。
也有人认为，拥有了恒大人寿等新型融资平台的恒大集团，按说应该抓住机会更进一步加大多元化步伐。
但一位地产资深人士说，经过前两年的多元化试水，地产企业转型除了万达在文化产业上有所建树外，没有什么亮眼的成绩。倒是进军金融行业，都还算有声色，但金融的问题是，需要大宗、优质的资产来兑现价值。
在这样的背景下，恒大2016年新开工规模约6000万平米，推出4700万平米可售货量，并在行业中率先提出3000亿销售目标，许家印坚持做大做强地产主业的决心昭然若揭。“买地产，是许老板提前看到了形势，提前上车。”接近许家印人士称。
买公司还是买地，是一个选择的问题。
一位恒大高管在券商电话会议中透露，现在土地市场已变成击鼓传花游戏，举牌1次可以说心痛1次，但不举牌更心痛，土地是房地产公司的重中之重，通过收购来获得土地，似乎性价比更高。手中聚集了大量资金后，选择更有利的标的是资金的天然选择，举目四望整个资产市场，地产行业成为了这一轮资金出击的“上帝选择”。宝能全力买入万科也就不难理解。
恒大这轮A股扫货，早的动作是36亿元控股嘉凯城，嘉凯城旗下有600万平米土地，约176亿元的负债。“资抵债后，我们内部估算嘉凯城的剩余房产价值至少每平米3000元，200多亿元若放在土地市场上，玩2次击鼓传花的地王游戏，基本上就没了。”恒大内部人士分析，入股廊坊发展、嘉凯城、粤宏远真正目标是丰富京津冀、长三角和珠三角地区的土地资源。
其次，恒大持有2亿元的金螳螂股票，继续增持装修行业股票金鹰股份，恒大内部人士提供数据和信息显示，金螳螂在恒大集团装修金融份额中占比超过15%。该人士透露，许家印曾在内部讨论过如何让恒大开发到营销每个环节的成本降3%，整体毛利率提高3%，这需要在掌握房地产上下游开发链中下工夫。
在这样的基础上，购买万科或许可以被视为恒大此番布局地产行业的高目标。恒大官方说法强调恒大进入，比其他所有股东更适合控盘万科，有望打造一个6000亿元地产超级大平台。
恒丰银行研究院宏观经济研究中心负责人，中国首席经济学家论坛高级研究员蔡浩在接受媒体采访时表示，A股地产板块的涨势，一方面是基于楼市基本面（而非经济基本面）的体现；一方面因为有大量资金涌入地产股，试图通过资本的手段影响行业格局。
寡头的时代
在一轮多元化试水后，白银时代棋至中盘。恒大选择回头笃定看好地产，可能代表了很多地产企业的判断：谁在行业集中大潮获得先机，谁就有可能成为行业寡头，维持高。
并购的逻辑，在于行业企业结构和市场结构深层次的变化。
经济学家任泽平对中国房地产做过一个预测，未来10年一线城市房价再涨一倍，三四线涨不动，房地产投资零增长。一线和核心二线只有10多个，三四线有几百个，它们占房地产投资的80%。三四线城市持续去库存，再怎么刺激房地产都不可能回到依赖房地产稳增长的时代。
而在金融资本和资本市场的助推下，行业将进入寡头时代。目前恒大已经正式宣布要冲击销售规模3000亿的历史高点，而千亿级、500亿级企业将成为市场的中坚。百亿之下，可能单独生存的几率极小，过去偏安一隅，利润空间也不错，但现在可能正在变化，小环境被大环境融化，要么自我强大，要么被别人强大。
但更多房企可能更愿意或只能像万科那样，以小股操盘、事业合伙人等内生模式去做大地产。另外一种路径，如招商蛇口合并、中海吃掉中信等，则在民企身上不具备可复制性。
恒大的选择不同的原因在于，它选择了金融，并且转型彻底。它与同样是地产+金融、同样曾被质疑资金链的宝能，在万科相遇，绝非偶然。
成立于两年前的恒大金融，虽然在此番购买地产股的过程中似乎并没有扮演决定性角色，却让恒大更摸清了资本的脾气。
一位接近许家印人士向记者认可这种推断，恒大吃进万科等数只地产相关股票就是希望打造一个超级地产平台，“他不仅是想做个金融大鳄，更是想做产业寡头。”
从2015年的年报看，千亿房企中，恒大负债率居首，达到81%，如果算上数百亿规模永续债，其杠杆在一线房企中无人能出其右。
但另外一方面，其账面现金超过1030亿元，其中通过融资进入的现金流高达1094亿元，这两个指标均高出其他主要竞争者（除中海地产外）一倍左右。这些钱来自银行、债券、信托和资管计划等等。
融来如此多的资金，除了用于收过大宗标的，似乎没有别的原因。
地产翻身吸金
一位参与宝能系抵押万科股权的某银行高管认为，金融机构愿意给予恒大输入资金：一是实体经济恶劣让场外资金注入到房地产；二是外面钱太多，需要寻找安全着陆点。
“两年前，我还是银行业的理想主义者，瞧不上房地产，喊实业救国，给制造业以及批发和零售业做贷款业务，结果制造业在银行不良资产结构中占有率高，高时攀升到20%，房地产贷款，不良率连0.1%都不到。”这位银行高管说。
媒体记者查阅多家银行年报发现：房地产业公司类贷款占比（15.75%）在所有上市银行中高的光大银行，其房地产业不良贷款的占比仅为0.3%，建设银行对公和对个人相关的房地产贷款合计占比接近3成，不良率仅为1.4%，而制造业、批发和零售业不良贷款率高有7.82%，平安银行商业、制造业和零售贷款（含信用卡）不良贷款余额占不良贷款总额的97%。
央行数据显示，2015年前6月居民购房贷款新增1.11万亿，2016年前6月居民购房贷款翻番，新增2.36万亿，7月份时居民中长期贷款4773亿，居民中长期贷款中绝大部分都是房贷，这意味着新增房贷占7月份新增贷款的100%。
由此可见，无论是资本市场上的场内资金，还是居民在场外的资金，都在大规模进入地产领域。上周甚至有传言称，在上海静安拍出地王后，有机构大肆收购周边高档楼盘。
当然，不仅仅是恒大、宝能这样的地产公司大举买入其他地产公司的股票，包括安邦系这样的资金巨头也在大规模进入地产行业。
8月17日晚，金融街发布半年报显示，安邦系持股比例继续上升达到29.98%，无限逼近要约收购线。
券商也参与到买房大战中，媒体记者统计12家上市券商2016年一季报显示，截至今年季度末，12家券商合计投资性房地产资产达到了27.44亿元，华泰证券和国信证券两家公司更是急剧增加房地产投资，仅华泰证券一家公司的投资性房地产资产在今年季度就增加了7.4亿元。
媒体统计获悉：2015年上半年前，险资仅持有6只地产股，2015年年底，新进数量猛增至19只，而2016年上半年又再增加了14只，已经有24家险资分至少70次在A股买入了54只地产股，并跻身十大股东，总斥资约1000亿元，折合市值约1385亿元。
恒丰银行经济学家蔡浩认为，“由于经济下行，资产整体在下滑，而流动性整体较为宽裕，资金通过资管计划、保险理财等渠道涌入股市，寻求在资本运作时可能出现的超额回报。”
或许正是这种局面，让恒大、宝能这样的传统产业资本，选择与金融结盟，充分用足杠杆，在白银时代中占领先机。
当然，这都是基于房价、地价在一段时间内风险可控。
蔡浩认为，以房地产为代表的资产价格的疯狂，与经济基本面的背离，应该引起警惕。资产价格非理性的上涨，一旦遇到内生或外生的冲击，终会带来泡沫的破裂，从而引发系统性金融危机。
中国楼市进入又一个“地王”时代。上周，上海两块住宅用地拍出110.1亿元，楼面价超10万元，被称为中国土地成交史上单价“地王”。资本市场遥相呼应，以万科的控制权争夺为标志，上市房企成为各路资本争夺对象，房地产板块一时涨势惊人。一些分析师预期，核心城市房价持续上涨是大概率事件，甚至认为只要趋势不停止，房价“可以涨到任何价位”。
如此格局，半年以前恐怕大部分观察者都不敢预期。当时很多人相信一大波调整潮将来，中小房企批量倒闭也是既成事实。政治局会议高调去库存，房地产市场首当其冲。然而风向忽转，一二线城市楼市凯歌高奏，加杠杆去库存的呼声喧闹一时，业内业外一派欢乐气氛。
很多持乐观态度的人士认为，供需关系解释不了当下楼市的表现，在货币超发的背景下，投资者追逐资产对抗通胀必然导致房价上涨，因为房地产是资产荒下合理的配置，这种看法不是没有道理。问题是资产过度膨胀必然走向泡沫化。持此论者未必看不到这种可能。但是他们认为房地产事关全局，政府断不会出手戳破泡沫，楼市持续繁荣因此可期。这种论调似曾相识——去年股市也曾盛行如此逻辑。我们认为这低估了决策者防范系统性风险的决心，更何况没有谁可以真的对抗市场。
还有一些人相信楼市预期的自我实现。比如地价炒高带动周边房价，周边房价上升继续带动地价上涨，这是一个看似完美的循环。不妨说，资产价格上升终将带动人性的贪念，释放更多的赌性。所有人都愿意相信自己可以逃出生天，风向逆转之前有谁会相信房价会跌？然而正是在人人预期6000点指日可待的时候，股市以惨烈的方式宣告了泡沫的破灭。
拿今日楼市与去年的股市简单作比或许并不恰当。地荒造就“地王”，硬币的另一面是一些城市供地节奏多年低于计划和预期，这是人为的稀缺——顺便说一句，今年一些城市的卖地收入还可能创出新高。房地产市场仍然奉行做大者赢的法则。经济持续下行，流动性保持适度宽松，高杠杆融资工具为开发商提供了充足的“弹药”。当投资者眼见过去十多年财富保值增值的佳标的是房子，又会怎样选择——住房功能的异化让天平更加倾斜，诸如房子挂钩学区与户籍等等，都可能让投资者冒险追高房价。
毋宁说，这是一个理性的“共谋”。中国自2003年进入新的经济周期的上升阶段，此后股市经历数次调整，起起落落，今日仍在低谷盘旋。楼市也曾遭遇不断收紧的调控，房价却始终保持上行趋势。2008年全球金融危机之时，中国楼市一度陷入冰点，房价持续下跌，一些企业资金链断裂，轰然倒下。但此后的四万亿投资托起了经济增长率，也拯救了楼市和房地产企业。房价重新进入快速上升通道，迫使决策者再度出手调控，这一局面到2013年之后才告一段落。
短短三年间，历史的伤疤似乎早已被遗忘。与过去十多年相比，中国经济改变了很多。经济增长率从14%左右的高点，到现在进入6-7%的L型徘徊，几乎打了对折。它可能还要经历三到五年的结构调整期，一批产能过剩企业将退出市场，银行坏账风险也将在这个过程中逐渐显现。民间投资增速一路下行，如今正在负增长的边缘犹疑。在这样的大背景下，即使是一二线楼市，房价持续上涨或者只涨不跌有怎样充分的理由？楼市的非理性繁荣并非遥不可及。
在抑制资产泡沫的政策基调下，通过加杠杆刺激楼市几无可能。如权威人士所说，“股市、汇市、楼市要回归到各自的功能定位，尊重各自的发展规律，不能简单作为保增长的手段。”如此情势下下，房地产投资告别两位数增长，若干家营收过3000亿元房企出现，更像是催化剂，产业和金融资本共同导演的狂欢，拉开了行业整合的序幕，它以如此张扬的方式开场，但势必是一场残酷战争。谁是后的赢家很难说，然而可以肯定，洗牌过后，市场分化会更明显。寡头成为行业主导者，专属于房地产的大时代却已不会再来。更理性一些看待，是这个被寄予太多期望的行业稳健前行的基础。
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