[摘要] 由房天下媒体集团主办的中国别墅节之不动产峰会围绕“2016未来观——拥抱中国豪宅营销转折点”在京举行，中指研究院常务副院长黄瑜女士对2016年上半年北京房地产市场进行了回顾和展望，并通过数据总结中国住宅市场的运营现状，并前瞻性展望住宅市场的未来发展。
8月18日，由房天下媒体集团主办的中国别墅节之不动产峰会围绕“2016未来观——拥抱中国豪宅营销转折点”在京举行，中指研究院常务副院长黄瑜女士对2016年上半年北京房地产市场进行了回顾和展望，并通过数据总结中国住宅市场的运营现状，并前瞻性展望住宅市场的未来发展。
据中指院监控统计，2016年1-7月，425万/套成为北京中低市场（刚需、改善）新的分水岭，中高位（改善、）分界线从去年的763万/套，增长至今年的1073万/套，较去年大增310万。成交结构看，总价1000万以上成交套数占比增长6个百分点。
黄瑜女士表示，整体来看，北京住宅已经进入了年，市场成交均价也明显上涨，2016年至今成交均价达34519元/平方米，这也是北京首次成交均价突破3万元/平方米的年度。
对此，黄瑜认为北京商品房住宅土地供应稀缺，是商品房化的源头。近三年来，北京1000万以上的别墅产品成交占比不断提升。从成交区域看，北京1000万以上项目的成交郊区化趋势越来越明显。北京热销项目，过半单价超过6万元/平米，套总价集中在1000-2000万之间。五环内不再新增建设用地，成交楼面价不断攀升的背景下，促使北京住宅市场越来越化。
此外，方面的数据显示，1-7月，热点城市楼面价超过周边在售项目均价的项目达126宗，其中，上海、南京等成为集中的地方。
中指研究院通过“中国房地产中长期发展动态模型”推测，改善性需求持续释放，住宅市场空间仍存。住宅项目需满足财富阶层对于豪宅产品的需求，必须秉承工匠精神，将产品做足。需建立以客户为主导的营销机制，加快营销创新。
【演讲实录】：
黄瑜：荣幸和今天到场的开发商朋友还有媒体朋友做一个市场的形势分析，也感谢我们著名的财经的常胜老师主持我们的论坛。我们今天来看我们市场的运行情况，另外我把重点城市是北京和上海的整体的市场的市场表现，给大家做一个分享，后对整个市场做一个简短的展望。
我们先看一下这些数字，确确实实2016年这个市场的好，我们整个的1到7月份，整个的全部的商品房是同比增长26.4%，那么我们的销售额已经增长了这个数字同比增长40%，是我们的住宅市场，我们的销售额增长是超过了40%，那么我们在7月初的时候，我们对整个全年的市场也做了一个预判，预判的结果，不用说，我们今年无论从销售面积，还是销售额肯定是要创新高的，销售面积的总数应该会接近14亿平方米，那么这个数字在历史高危的时候是13.1亿平方米，当然也有机构预测，更乐观的是在15亿平方米，整个的销售额，去年大概是在8万亿左右，今年我们预计全年会到10万亿，应该是这几年我们整个房产开发企业大丰收的一年。那我们再看看市场的变化，今天把几个数字给大家做一个比较的分析，从过去按整年份算的，2005年到2015年，它的每年的新开通的面积和每年的销售面积做了一个对比分析，那么可以看到，大部分的年份，我们新开工的面积是大于我们销售面积的，红色是销售面积，从2015年开始，我们销售面积是大于我们的新开工的面积的，那么今年这个数字1到7月是高出的更多。从2015年开始，我们整个的市场的销售面积和销售额的增速是在往上撬的，那么在过去年份可以看到一直是下行，但是从2015年我们这个数字是往上撬的。
我们看这个价格，表现出色，这个价格延续去年市场整个价格的变化，涨势以来的惯性势态，去年我们整个的这个住宅的这个市场，它的这个涨幅，整体的涨幅这是国家统计局的一个数字，大概是同期上涨17%，整个的，住宅市场的价格增长9%，我们把重点城市，100个城市，累计增长百分之四点几，只有一线城市是上涨，去年一年二线和三线都是下降的，7月份公布的这个100个城市的价格指数，无论是一线二线还是三线几乎全部上涨，是我们住宅市场在价格上涨中，发挥了极其重要的作用。主要的市场集中在哪些层次，我们把这几个重要城市的1000万以上的这个住宅，成交的占比，以及几个重要城市500万的这个城市占比做一个分析，今年1到7月份我们可以看到，北京1000万以上的这个房子，成交的这个按套数的占比占了市场的11.8%，过去年份这个数字高的时候大概在7%左右。那么成交金额大概占了将近42%，那么我们可以看一下去年北京的成交占比大概只有6.2%，然后成交金额的占比只有28.4%，这是去年一年比例的范围。
那么无论是从套数的占比还是从金额的占比，都出现了一个大幅的提升，上海也是一样的，上海提升的幅度还相比北京来说稍有逊色。上海是今年1到7月份，整个的1000万以上的房子，成交的套数占比只有8.6%，成交金额的占比是32.8%，去年的数字也是不到7%，整个的成交金额不到30%，大家比较关注的热点城市，像南京，它的500万以上的这个房子的占比大概只有5.3%，成交金额占比19%，其实过去的年份，它的比重更加小一些，去年是不到3%，金额的占比只有13.1%。这个我列出来的，是在二线城市里面，我们可以看到，前面的1000万以上的占比里面，只有北上深，没有广，这都是比较大的城市我都列出来，那么红色的全是今年占比大幅提升的城市，绿色全是相对而言下降的城市，比如说像广州，成交占比也是下降的，杭州也是下降的，还有重庆。
这个是我们主要的应该是说在市场中，占比比较大的一些城市的状况。
我们再来看北京和上海的详细的情况，北京这个是我们列出来了，在套总价的一个详细的分析，这个套总价的分析我们把近三年以来都做了一个分析，那么2014年我们是认为它是在相对于过去年份来说，是一个君子（音）年份，2015年我说了，我们2015年开始豪宅市场就已经出现了一个上升的势态，2016年更顺，我们看北京的，北京今年10%，在成交套数前10%的应该是市场了，因为整个量是在前10%的量，后面的30%呢，我们叫中市场，后的这个成交套数量60%是中低价的的这个市场。那么价格区间大家可以看一下，这个对于你们在这个不同的市场定位当中，应该是说，有很重要的一个参考。我们认为中低价位的这个是刚需，中高价位的这个区间应该某种程度上是叫改善，首改，高价位的是叫再改，至少是第二次改善，甚至是某种程度的或者是说，一些享受型的产品，基本上也都是在高价位。
那么今年可以看一下，我们整个的这个占比区间上来看的话，如果说我们成交套数的这个占比，今年1000万以上的这种成交套数的占比，可以看一下，你们右手边的上面的图成交套数结构的占比，今年1000万以上的大概占了百分之十一点几，大概12%，去年这个1000万以上的房子，大概是只占了7%左右这么一个区间，在2014年的时候，只占到了百分之四点几，这是1000万以上的，那么我们3000万以上的房子，今年，占了1%，去年大概不到1%，我的印象中大概是0.7%左右，那么在此之间3000万以上的房子更少，大概0.3%到0.4%这样一个套数，那么从套总价1000万这个房子，占总量的10%，但是我们的金额，占了将近百分之四十几，今年是41.8%，将近42%，去年的这个数字是29%，2014年这个数字是25%，这个可以看一下，我们这几年里面，我们的1000万以上的这个房子套数的占比以及成交金额的占比，都出现比较大幅的提升。
我们可以看一下我们的中位数以及我们套总价的均值，在2016年这7个月，也出现大幅的提升。我们看高价位的这个房子是763万，这个是去年的，今年是1073万，就是套总价，前10%，后一套房子的这个价格，是上升的的快，是大幅提升310万，这个也是值得关注的数字。那么这个我们把过去几年百分比也可以清晰的看到，我们套总价的这个1000万以上的房子，它的比重，从金额从套数的这个比值的关系上升幅度，也是明显的，然后今年应该是金额上占了42%，比例上占了12%，次突破10%。
这个数呢，数今年1000万以上的房子是整个7个月是3173套，去年全年是3171套，等于7个月的总量超过了去年全年，所以你要说，这个量上，同比来说是翻了一番多，是我们看到，金额上也是提升了14个百分点。那么别墅，在这个市场里面，它的这个份额，我们看一下，这个图就可以看到，今年的这个比重，别墅的比重占了48%，之前可以从2015年开始也是在提升的势态，2014年31%，2015年是36%，今年是48%，所以别墅的这个从它整个的住宅中的占比，也是在一个持续提升的这种状态。
那么从成交的户型结构我们再做一个可以看一个分析，然后应该是说，在这个比结构上来说的话，200到300平米是成交的主力，比重是大的，有一点变化可以看到，300平米的以上的房子的占比是在提升的，比较2014，2015，2016，可以看到，基本上是300平米以下的这个比重，各个区间的比重也都是在下的，然后300到400平米之间的，是去年26%，今年提升了28%，400平米以上的今年是22%，之前都是在20%左右，是在提升的，就是户型，也是在上升扩大的趋势。
那么从区域的分布上来看，仍然我们的朝阳在住宅市场当中，我们的朝阳占比是大的，但是我们可以看到，顺义的占比是提升大的，但是从区间的分布看，可以看到，是有郊区化的趋势，刚才李总讲的数字可以看到有这样的特点，就是郊区化的趋势在凸显，我们现在拍地也越来越远，越远的价格也越高，导致这个郊区的趋势化也的明显。
我把今年以来热销的项目做一个分析，今年是1到7月份1000万以上的住宅和别墅，成交金额，前10的楼盘。可以看到，我们泛海国际是排在前面的，这个是闪点图我们把排前10的都标出来，插旗帜是前3的楼盘，从前10的楼盘我们可以看到，销售金额前10个销售楼盘，总额达到256亿，在整个1000万以上的这个项目销售额所占的比重42%，别看只有10个项目，销售额的占比到了42%。多数项目是在6万块钱以上，绝大部分套面积是200平米到300平米之间，套总价区间比较集中是在1000到2000万之间。
成交金额前10个楼盘里面朝阳是占了五席，那么除这10个项目之外，我们在位于顺义别墅区的丰台丽泽商务区的，还有鲁能优美山地，还有通州运河，V7九间堂、石景山远洋天著，还有春秋四项目，这个位置也都是优越，也都是著名的品牌开发企业开发的，基本上都是热销，是我们的这个，V7的这个九间堂也都是做的好的，这个是我们整个项目的状况。
我们再来看板块的特点，板块呢，应该是顺义这个板块，在整个的从占比以及增长上，都在整个区位里面占了一个很重要的这个发挥了很重要的特点，无论成交套数还是套数占比的增量还有销售的金额都表现的突出。
这是现状的一个情况，然后我们再看未来，我们的北京市场市场的一个状况。2015年我们把北京的这个楼面地价超过3万块钱以上的这个地，也进行一个盘点，大概总共是有31块地，但是我们如果刨除其他的有一些限制之后，大概有28块地，抛出这个保障房和自住房之外，剩余的规划面积是227万，220万平方米，我们按之前的这个豪宅231平方米的这个平均面积来算的话，大概有9500套房子，在未来几年当中，就已经卖出去。我们相对年均4000套的成交时间超过2年，未来的这个市场压力将会有更大，如果按照6000套大概是在2年以内的消化周期，应该是在18个月左右。这样一看的话，压力确实是比较大。未来把产品如何做精是我们未来很重要的趋势。这是北京的特点。
那我们再来看上海，上海呢我们可以看一下，你的这个右手的上角的这个图，那么从今年1到7月份，我们1000万以上的这个房子所占的比重，大概就是百分之八点几个，也就是9%的这个情况，那么在此之前，基本上都是在7%以上，5%，6%，这样的期间，那么从成交金额来说，整个上海的1000万以上的房子，它的前10%的这个1000万以上的房子，成交金额的占比，大概占了今年消费金额的35%，整个去年是28%，然后呢之前的年份大概是在20%多一点，那么其实无论是北京还是上海，几乎我们1000万以上的房子，别看成交套数的占比，大概不到10%，或者10%多一点，但是我们成交金额的占比，都超过了三分之一，应该是说这个市场，应该是说从金额上来说有足够的这个市场空间的，但是需求量还是比较少。
但是从整个的占比，我们可以看到这个比重的趋势上来看，都是一个上升的势态，我们可以看到，今年的1到7月份我们的这个成交金额的这个占比，以及我们的成交套数的占比，仍然是一个上升的这个势态，今年1到7月份，因为2015年是全年，上海的成交金额的占比情况可以看到这个情况，状况的话我们应该是三分之一，去年是28%，之前大概21%，我们成交的这个套数的占比今年9%，去年7%，如果同比比较而言的话，上海的1000万以上的这个房子成交同比的增幅，跟北京来比稍有逊色的，北京市翻了一番多，而我们看别墅，上海是1到7月份，成交1213套，6000套里面，成交了1213套，占比大概20%，那么可以看到，上海市的别墅跟北京市有差别，北京市的别墅是有扩大的，今年48%，上海只占了20%，上海别墅市场和供应市场稍微差一点，即使这样上海的别墅也是同比增长29%，从成交虽然只有20%，成交套数的这个占比还是增加了29%，去年上海1000万的这个成交总量，是7900，2014年这个数字只有3300套。上海是140到200平米，户型稍小，我们是说整个上海呢，做的这个东西还更加精细一些，从140到200平米上升快，去年这个比重30%，今年是41%，越往上的这个比重是缩小，北京市户型越大，这个比重还是在扩大的，这个是不同北京的特点，这个是我们在上海做豪宅也是值得关注的。
那么从区域分布来看，我们的豪宅在北京市朝阳市占比高，上海市是浦东去，虹口区比重是提升快的。
那么热销项目我们看一下上海前10，1000万以上的这个销售金额，前10的楼盘，几乎全部是在6万块钱以上，多数的总价跟北京一样，1000万到2000万左右，这个也是值得大家关注的，那么7个项目的这个套均面积250平米以下，4个项目是在浦东新区，从区域特点和我们的这个套面积，还有总价，主力的区间大家可以看这个数字。
那么板块上来看的话，也是从这个郊区化的趋势，那么再来看一下上海未来市场供地的这个状况，还有供应市场的状况。如果说我们今年会好，我们今年预计到1万套，大概也会有2年多，所以这个市场，应该说这个去化的压力也比较大，我们近的这个区块在推的这个融信拿的10万以上的这个，我们觉得上海的这个地产市场，基本上近对未来要推的，包括宝山的几个地块，可能应该都会在5万块钱，哪怕是宝山都会5万块钱左右的这个地价格，应该说新房市场的这个豪宅化是一个趋势。
这个是我们主力城市目前我们豪宅市场的一个数字状况。我们再来看未来的这种趋势性的数字这个是我们近在确实是频出，各部位和都很关注我们的，近我们也是把面粉明显比面包贵的地方做了一个罗列，我说的是明显，而不是一样，大概现在目前有126宗地，我们可以看一下，这126宗地，分布多的10个城市都在哪里，是上海，其次是苏州，南京，这个北京不是说没有那么多，是推地实在是太少，可以看一下这个数字，这个城市有一个共同的特点为什么会出，个确实从供应市场来看，当下的周期基本上也都是在6个月左右，未来土地供应的潜在周期都是在1年多甚至不到1年，多不超过2年的区间，这是供应市场。
从需求端来说这些城市，基本上他们过去年份的，是2015年之后的这个年份的话，我们的这个销售额几乎都是在千亿，由于这个市场供应不足，又由于它的需求旺盛，这些企业一致判断这个市场大，所以全都去拿地，把我北京和上海做了一个分析，我们下来的供应结构还有我们市场的竞争是激烈的，大家对未来市场的这个判断，也是认为，改善，以及再改的这个市场需求，也是很大的。
这个是根据中国房地产中长期发展动态模型，判断的总每年大概有四点几亿的这个改善型的这个需求总量，那么市场需求，确确实实一定会有。再加上我们现在整个确确实实流动过剩，货币量大，而且利率呢，也是到了历史的低位水平，大家还是要买房子，这个需求在这。
这个需求，我们过去的改善需求，也根据人均居住面积的趋势还有可支配收入等等指标也做了预判，确确实实在我们一线城市还有热点的二线城市，这个住宅的需求也是仍然是上升。
近我们也是跟国家的课题做这个消费意向的调查，是80后，90后的这个人群进行调查，他们对居住品质要求是高的，其实某种程度上来说的话，我们可能到了一定程度，我们中国以后到了一定程度，甚至在我们有些热点的二线城市，以及一线城市，一定程度的新生人群，可能是说不住1000万的这个房子，还不大好意思，所以某种程度来说，需求量是在的，追求可能也会更高，对品质的需求，因为市场也会供应大量的精品，他们可选择的余地也大，那么这样对我们的这些我们的企业，做拿的企业，一定是对产品提出更高的要求，我们一定要有工匠的精神，做出更好的产品，才能满足市场的这种需求，才能抓住这部分的客户群。我觉得这个肯定也是一个很重要的产品的这种趋势。
那么其实从营销，营销你怎么让这个，刚才我们说有这么多的豪宅供应出来，如何一定来买你的房子，前段时间我们也调研过拿的企业，在聊的时候，为什么不断的去拿，说市场的需求肯定有，我们也承认，哪怕到北京和上海，成交量10%，北京占了40%，那么这个量少量的市场一定是属于你，如何属于你，做好产品，同时让更多人来围观你的产品，你才有可能抓住这些人，让他买你的产品，其实对我们营销要求也会更高，整个房天下的体系，也希望大家利用好这个平台来做好你们的产品，抓住这部分客户群的需求。
那么今天我就讲到这么多，这个数字给大家做豪宅的，还有抓客户的一个很重要的参考，上面是我们的官微，大家要想分享我们的这个数据，也可以扫描我们的官微号，这个每天甚至每周都会有数据发布，谢谢大家。
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