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旅游城市昔日繁荣不再 楼市高库存如何去化?

房天下   2016-07-20 20:18

[摘要] 中指研究院统计数据显示,6月三亚商品房销售均价为18090元/平方米,较上月小幅上涨,但同比下跌近11%。

中指研究院统计数据显示,6月三亚商品房销售均价为18090元/平方米,较上月小幅上涨,但同比下跌近11%。三亚房地产库存高达240多万平方米,去化周期漫长。由当年的风光无限到现在的尴尬局面,原因何在?如何破局?

三亚楼市一度风光无限 房价曾飙升至2.7万

2009年,三亚全年的商品房销售均价仅为万元出头。

时间来到自2010年,旅游地产方兴未艾,大批岛外购房者涌入,开发商追捧资本涌入,三亚房价不断攀升。房天下通过查找中指院数据发现,到2010年1月三亚房价已飙升至两万多元,涨幅高达84.15%, 单月成交4268套, 创历史新高。2月三亚房价继续飙升,接近2.7万/平,迎来三亚房价历史高点。而此时,上海新房房价仅为2.1万/平。

随着严房地产调控政策的出台,三亚房地产进入短暂的寒冬。房价有涨有跌,但幅度很小,均价仍稳定在19000元以上。

2012年房价恢复迅势, 1月商品房销售均价为19074元/平方米,到2012年12月份, 房价涨至24772元/平方米,涨幅高达29.9%。

2013年房价继续稳步上涨,到2014年1月涨至每平米25048元,迎来又一历史高点。

近几年房地产量价齐跌 库存居高不下

好景不长, 虚假繁荣之后,三亚楼市面临量价齐跌、库存居高不下的尴尬局面。

中指研究院统计数据显示,自2014年1月至今, 房价曾一度出现连续12月下跌的现象。期间,虽房价偶有上涨,但涨幅略窄,不足以扭转价格整体下跌趋势。到2016年6月,房价已跌至18090元/平方米。

中指院数据显示, 交易量也一直处于下降趋势。2012年房地产市场有价无市,商品住宅交易面积同比下跌11.38%,降至93.05万平方米。2014年楼市量价齐跌,全年价格下跌16.75%,交易量环比跌11.27%。

楼市量价齐跌,而房地产开发不断,终导致三亚库存不断攀高。数据显示,目前房地产库存量高达241万平方米。按6月11万平方米的交易量计算,预计三亚的去化周期为21.9个月。

很多购房者表示当初买房考虑,没想到几年过去房子不但没,反而一直,再加上新楼盘不断,二手房根本卖不出去。

开发商则表示,当初看好三亚旅游地产市场,为抢占资源大举圈地,而2013年11月起施行的《海南省闲置土地认定和处置规定》中提出,非因政府原因和不可抗力造成土地闲置,超过动工开发日期满两年未完成项目总额25%的,政府可无偿收回。开发商无奈只能硬着头皮走下去, 后只能造成房地产市场供过于求。

解决自住需求客群生活痛点才能有效去库存

三亚房地产市场昔日繁荣不再,高库存如何去化?亚豪机构市场研究部总监郭毅对房天下表示,短期的火爆大多是炒作,以客为主体,但实际上旅游地产使用率低,周期漫长,是一种自住价值大于价值的产品。如果能实现医保联网报销,对类似三亚这样的旅游地产将是利好。而想要有效去库存,只有解决自住需求客群的生活痛点。

资深房地产评论人刘光宇对房天下表示,三亚房地产库存居高不下主要还是房价太高。另外在国家政策上,比如社保没有联网也会对购房者造成影响。海南作为季节性旅游城市,87%购房者来自岛外,其中东北客户占到79.6%,而近年来东北经济不景气,直接影响东北人在三亚买房置业。

对于如何去库存,刘光宇则认为,这个问题很简单,也很难。因为是一种思路,但执行不易。另外,可以改进现在的社保养老等情况,完善周边配套设施,结合城镇化进程,辅助楼市去库存。作为国家战略,需要地方政府重新做好规划,因地制宜、因城施策

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