[摘要] 根据中指研究院数据测算，多数热点城市的套均面积已突破百平，且呈现出继续增加的趋势，大户型正在占据存量房越来越多的比重。相反的是，库存高企城市的存量房平均户型正在进一步趋小，套均面积仅86平的威海出清周期已达到20年。
根据中指研究院数据测算，多数热点城市的套均面积已突破百平，且呈现出继续增加的趋势，大户型正在占据存量房越来越多的比重。相反的是，库存高企城市的存量房平均户型正在进一步趋小，套均面积仅86平的威海出清周期已达到20年。
库存平均户型趋小 威海出清周期长达20年
住宅市场两极分化严重，三四线城市库存压力较为严重，根据戴德梁行数据，三四线城市出清周期已上升至31个月左右。其中，威海出清周期高，达到了240个月，呼和浩特则为69个月、东营为61个月。
在这些库存高企城市如威海、东营、大同、呼和浩特、西安等7城中，除威海外，其余城市商品住宅库存套均面积均超过了100平米。与热点一二线城市不同的是，多数高库存城市的存量房户型面积出现了下降。该7城市中的5城：东营、大同、呼和浩特、江阴、南平的存量房套均面积与2015年相比出现了约1-3平米的回落，库存平均户型正在进一步趋小。
威海买房需11年 深圳则高达57年
截至目前，已有21个省份陆续发布了2015年平均工资。中国国家统计局公布的数据显示，2015年城镇非私营单位就业人员年平均工资62029元。根据威海市统计局数据，2015年全市城镇非私营单位从业人员年平均工资53428元。
根据房天下查房价系统，2016年5月，威海住宅5月均价为6618元/平米。按照套均86平米计算，一套房子的价格在57万元，需要当地人工作11年。
呼和浩特房价为6531元/平米，按照套均面积118平计算，一套房子的总价则在77万元，2014年当地人均年收入为49464元，买上这样一套房子则需超过15年。照此计算，购买北京一套房需42年，深圳则需57年，相比之下，威海、呼和浩特的买房年限还是少得多。因此，高库存城市大户型总价虽高，但相比一线城市购房压力小的多，市场上的大户型库存依旧可以被部分购房者买走，库存套均面积也就因而下降。
人口红利消失 化解库存需每2位农民买一套房
工作11年即可买房，看似并不漫长。但威海的楼市库存仍然居高不下，或与人口结构难分关系。根据威海市统计局数据，2015年全市常住人口281万，城镇人口177万，非城镇人口104万。按照威海市49万套的住宅供应体量计算，要消化掉这些库存，需要每4个城镇人就得买一套房，若要依靠非城镇人口化解，则需要每2人就买一套房。
此外，自从威海市1999年开始成为山东省个人口负增长的地级市以来，2005年的老年人口比重已经达到了山东首位，平均每8人中就有一名老年人。人口红利正在流失对楼楼市库存的化解造成了压力。
化解三四线城市库存 重点发掘有效需求
2010年，东北净流出人口接近200万人，人口红利的严重流失与威海有着相似的境遇。在此情况下，东三省已经开始有意识的在“留住人口”方面做文章，频繁出台楼市新政，其中以沈阳为宽松，政策直指在沈学生及毕业生、农民工及外籍人士，放宽购房条件，给予购房补贴。
北京市房协秘书长陈志表示，伴随库存压力的还有日趋明显的楼市分化，如何在防范一线城市房价过快增长的同时，为人口流出严重、库存严重的三四线城市发掘更多有效需求，是眼下政策调控需要攻克的重点难题。中国房地产业协会原副会长朱中一则指出，首先要千方百计的消化库存，同时还要增加有效的新供给，要提高供给的体系和质量，满足不同消费群体的需求。
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