[摘要] 因城施策化解房地产库存成为2016年楼市的重点发展方向。两会后，多个省市积极加入因城施策的大军，楼市新政相继出台。从中指院4月检测的36个主要城市成交情况来看，因城施策在大部分城市已初见成效。
因城施策化解房地产库存成为2016年楼市的重点发展方向。两会后，多个省市积极加入因城施策的大军，楼市新政相继出台。从中指院4月检测的36个主要城市成交情况来看，因城施策在大部分城市已初见成效。其中一线城市新政效应尤其明显，北上广深四个一线城市成交面积环比下降了22.31%，同比也小幅下降1.12%。部分以去库存为主的重点城市，在去库存政策影响下，库存压力也有所缓解。
一线楼市逐渐降温 成交下滑22.31%
进入2016年，深圳、上海两大一线城市的房价呈现非理性上涨趋势，连夜排队买房、随意提价、客等现象频出。3月25日，上海出台“严厉限购政策”来抑制房价上涨，深圳也紧随其后收紧调控为楼市降温。截止到目前，这两大城市政策出台已经一月有余，从这一个月的成交情况来看，新政的效应已经显现，深圳表现尤为明显。中指院数据显示，4月份深圳楼市成交面积环比下跌45.65%，同比下跌37.65%，在一线城市中降幅大；上海楼市4月成交面积环比下跌35.47%，同比下跌6.25%。总体上，北上广深四个一线城市4月的成交面积环比下降了22.31%，同比小幅下跌1.12%。
从房价的变化幅度来看，上海房价降幅明显，4月住宅均价为20028元/平，环比下跌27.82%，同比下跌6.06%；深圳4月份住宅均价49876元/平，环比略有下降，降幅仅为0.23%，而与去年同期相比，仍有高达89.14%的涨幅。但总的来说，政策的收紧已经促使一线楼市朝着更理性更健康的方向发展。
在一线城市因城施策收紧调控的同时，三线城市以及库存量高的二线城市相继出台楼市新政，以减少供应、扩大需求等手段达到助力楼市去库存的目的。四川10余市州不同程度推行“购房补贴”政策，上限为200元/平方米；湖北省通过推进公租房货币化和棚改货币化安置消化库存商品房；湖南株洲出台“株14条”，分别从支持农民进城购房、提高棚户区改造货币安置比例等方面稳定楼市发展；沈阳出台22条化解库存新举措，海口、武汉、青岛、济南、重庆相继放宽公积金政策……
从4月份的市场成交表现来看，二线代表城市4月成交面积环比上涨3.88%，同比上涨78.75%，三线代表城市4月成交面积环比下降8.3%，同比上涨67.87%，其中青岛、济南、南宁、汕头、南充等城市去化速度较快，成交面积同比涨幅均超过1倍。可见二三线城市已开始加速跑量，楼市温度稳步上升。
从库存量来看，中指院4月检测的主要城市库存总量环比下降1.5%。其中，青岛去库存效果为明显，可售面积环比下降8.87%，南京和杭州降幅也超过8%，分别为8.85%和8.01%，市场供求整体趋向平衡。
部分热点楼市温度仍过热 因城施策任重道远
总体来看，因城施策无论在一线城市还是二三线城市，都已经取得了有效的成绩。但一线城市降温的同时，却加速了个别二线城市以及一线周城市的升温。南京、苏州频出、房价飙升，惠州、中山、廊坊、东莞、珠海这五个一线周边城市也持续升温。尽管在这种情况下，南京出台了限涨令、苏州出台了“房八条”，廊坊也成为限购的三线城市，但短期内作用尚未显现。中指院百城房价指数显示，在一线城市房价涨幅跌出top10的同时，这几个城市全部跻身top10，可见因城施策仍需要继续发力。
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