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香港房价大跌 香港政府的态度竟然是這樣……

香港地產網   2016-04-26 14:05

[摘要] 2016年初,內地各大城市像是“瘋了”壹樣的房價其實並不出人意料。

2016年初,內地各大城市像是“瘋了”壹樣的房價其實並不出人意料。

2016年初,內地各大城市像是“瘋了”壹樣的房價其實並不出人意料。前壹年年底,經濟學家馬光遠就斷言,雖然2016年中國的整體經濟仍未回暖,但北上廣深等幾大城市的房價壹定會漲,因為政府會救市,“100%會救,1000%會救……如果這個上只有壹種愛是真愛,那壹定是中國政府對房地產的愛!”

據說,馬先生去年在蘇州以7000元單價買的房子,如今已經漲到了20000元。真是“信政府,得永生”啊!

相比之下,香港樓市的命運就悲催多了。如果說內地政府是房地產的親媽,那香港政府可是連後媽都不如。

從2015年10月至今的半年內,眼看著北京、上海、深圳的房價“起高樓、宴賓客”,香港的房價卻生生跌去將近15%,房租水平也在逐月下跌。

筆者2014年夏天在香港租房時,位置合適的大廈裏,可租房源十分有限,幾乎沒得揀,租金也是業主壹口價決定(這還是在較偏遠的新界東);而現在,中介在有人詢問房源時,就會壹直表示“呢個價仲可以傾”(這個價格還有的談)。各大中介公司的櫥窗裏貼滿了“劈價”、“勁減”的廣告,有些房子的降價幅度甚至超過15%。

今年1月,全港新盤“撻定”(取消訂單——根據香港法例,買家在購買樓花、未取新樓時撻定,只需沒收5%訂金)比例達8%,而2015年“撻定”比例高的月份也不過3.96%。

不過,見慣了大風大浪的香江地產大佬們還是很淡定的。恒基地產主席李兆基表示,香港樓價由高峰算起,“多不會跌多於3成”,“因為每方遲建築成本5000元,地價成本以5000元計算,建築成本沒得跌,樓價跌3成,地價就要跌6成。政府不會讓它跌這麽多的。”

政府真的不會讓它跌這麽多?恐怕誰也沒法肯定。相比內地“房價壹微跌,政府就救市”,港府對樓市的態度可要冷漠得多。即使各路經濟學家開始憂心忡忡地預測香港會否再次出現“負資產”,李嘉誠甚至表示如今的市況“差過非典”,但香港特首梁振英卻仍然在各種場合嚴肅強調:絕不會“減辣”。

港人將政府控制房價的各項舉措統稱為“辣招”。2009年後,香港政府連續推出包括降低貸款比例、限制還款收入比、縮短還款年限、限制貸款人身份(買家印花稅、雙重印花稅)、取消買房落戶政策(暫停投資移民)、提高住房供應量等7輪“辣招”。

其中,對“外人”影響大的是2012年推出的“買家印花稅”(非香港居民、在香港和外地註冊的公司,在購房時要多交15%印花稅)和2015年初暫停投資移民計劃(原本投資1000萬港幣即可擁有香港居民身份的渠道被堵死)。

筆者有壹個朋友已在香港工作快5年(仍是非居民身份,7年才可以獲得永居),女兒也在這邊讀小學,但壹直沒有在香港買房,前陣子倒是去美國買了套房。我問她為何不在香港買、自己住著也方便,她的理由是“稅太高、而且空間不大”。

全人民都知道,中國內地富人有著超強的購買力。北京上海深圳的房價壹夜漲幾十萬早已不是什麽新聞,近,據說美國不少城市的房子都被中國人搶得奇貨可居、坐地漲價了。香港原本是能“近水樓臺先得月”的,卻自己主動斷了這條“財路”。

應該說,港府推出這些針對“外人”的辣招,就像當年奶粉限購壹樣,並不符合自由市場的要義。說到底,不過是為了安撫某些群體的怨氣。就像剛剛出爐的香港電影金像獎佳影片《十年》,明明白白地告訴我們,在如今的香港,政治爭議已經沈重到讓人們不再關心電影本身到底好不好看。當然,也不再關心奶粉和房子到底應該賣給誰。

不過,在2015年10月之前,盡管政府“辣招”出盡,香港樓價仍在不斷上漲。從2003到2015年,反映香港私人住宅價格的“中原城市領先指數”在12年裏漲了將近5倍。彼時,人們堅信,在這個房子嚴重供不應求的城市裏,房價不斷上漲是再合理不過的事情了。

在香港,剛工作幾年的年輕人,要麽租房,要麽與父母同住,自己有能力買房的少之又少(極少有父母資助子女買房的);有兩個孩子、壹個菲傭的家庭,5口人住600遲(不到60平米)的房子也很常見(並非低收入階層,有年收入超過百萬港幣的家庭也是如此)。

此外,香港的房屋空置率很低。即使我住在偏遠的新界東,壹到晚上,可以看到各棟住宅大廈裏的燈光幾乎是全亮的;而我原先在北京所居住的東四環外某小區,晚上每棟樓裏能亮起壹半的燈光就算不錯的了。

在過去的半年裏,上述情況並沒有出現明顯變化,香港的房子仍然供不應求。那麽,到底發生了什麽,讓樓市價格開始出現逆轉?

利率是影響因素之壹。2015年12月16日,美聯儲宣布加息0.25%,因為香港壹向采取的是聯系匯率制,金管局於次日即宣布加息25個基點,這是香港自2008 年以來首次加息。

雖然現在在香港買房的按揭利率仍然明顯低於內地(根據按揭類別不同,利率在2.4%到2.8%之間;而內地房貸利率即使在有折扣優惠的情況下,也不會低於4%),但降息趨勢預期對買家心理的影響不可忽視。

股市姑且可以算作因素之二。恒生指數自2015年5月達到高點後壹路下跌,到2016年初,大跌幅將近1/3。不過,即便A股同樣經歷了腰斬,北上廣深的房價卻像蹺蹺板的另壹頭壹樣,高高漲起。難道說,港股玩家傾向於賣樓補倉,而A股玩家更喜歡賣股買房?

其實,筆者更傾向於認為,正是港府在此前幾年裏不斷推出的“辣招”,終於達到量變引起質變的臨界點了。

港府的供地計劃(2016年至2019年,香港預計將有11.9萬套房屋落成,2016年的新盤供應預計將達2.6萬套)將讓香港的新增供應量持續到2019年。因此,大概率事件是,當前香港的樓市下行趨勢至少會再持續三年——這也是香港過往幾次歷樓市調整期的平均時間。

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