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上海联合一周年 方糖小镇全线胜出

房天下   2016-04-12 14:52

转载自2016411日,《解放日报》,解放周一/纵深      记者 龚丹韵
       文章原名真美,还是看上去很美?“共享室”落沪一年间》


  近日,众创空间鼻祖WeWork进入中国,引发不少关注。
  其实在上海,共享已不只是一个新鲜的概念,去年一年间,不同企业混在一起的共享空间相继在沪上出现,并迅速成为因房租成本太高而受挫的创业者的刚需。
  共享落沪一年间,是看上去很美,还是真的很美?身处其间的人们,有着哪些意想不到的烦恼和惊喜?共享能否消除创业者在上海创业房租成本高的痛点?带着这些问题,记者走访了沪上几家有代表性的共享空间。

 

       条条框框的规矩
  虹口区哈尔滨路,有一栋国际设计大师隈研吾操刀的高层建筑:虹口SOHO。这里楼上大多还是传统租户,只有一二楼如今开辟成共享空间,叫SOHO3Q,可以一个工位按一周结算租金。一些初创企业,只需租两三个座位。也有人还没创业,提前预订了一个座位。
  春节前,虹口3Q的一楼几乎租满,供不应求。但租客们五花八门的要求,却让人颇感棘手。
  共享有两种形式:一种是长桌长椅,好几个座位,别家企业的员工可能就坐在你或旁边。还有一种相对封闭,单独一间间玻璃房,俗称包间。包间有大有小,小的只有一个座位,大的可以容纳几十个。包间价格相对贵,但私密性好。有老板是这样租的:给员工们租外面的大混间,自己单独再租一个小包间。这样看起来,似乎就是传统空间的微缩版
  有租客问,能否给自己包间的玻璃墙上开一扇窗?答案是不可以
  有租客问,能否把包间里标配的桌椅,换成自己的老板桌、老板椅?答案是不可以,因为会破坏整体氛围。
  还有租客问,能否在白色墙壁上挂一些东西?答案还是不可以,凡是物理破坏的行为都不被允许。如果想挂衣服,建议搬一个落地衣架来解决。


  严格的管理,让这里的整体环境显得较为舒适整洁。不过,每个座位都很像,分不清谁是谁。走廊长长的墙壁上,装饰由运营方统一布置。凡是公共区域,租客们一律不能乱动。
  虽然缺少了个性化发挥的空间,但也少了很多麻烦。一位租客表示:对我们这些创业者来说,各种麻烦事情已经千头万绪,上的大要求就是能让我们省心,杂七杂八什么都不用管。
  比如说,租客们赞不绝口的项是洗手间。这里的洗手间比照酒店标准,一直保持干净卫生,打扫的阿姨经过专业培训,勤快有礼。租客们普遍觉得,比自己此前花钱雇佣的保洁员打扫得好。
  赞不绝口的第二项是高大上的会议室。每一间会议室,装修设计都花了功夫。
  客户来这里的句话常常是,哇,你们这里好漂亮。一位租客说,他们以前自己在外面租房装修,为了节约成本,会议室难免装得简陋,且大部分时间是空着的,使用率不高,租金上并不划算。而在共享空间里,会议室由不同的企业轮流使用,一般规定,每家企业每月可以免费使用会议室几十个,超过规定时间才收费。
  会议室漂亮,能带来实际好处。有些客户一看这样的环境,主观上就觉得这家企业靠谱。尤其与人谈判时,好的环境成为小企业的加分项

  租客们决定赶谁走

  如果你是方糖小镇的租客,那么签租房合同时,你可能会惊讶地发现这样一条规定:如果行为太让人讨厌,只要这里超过20%的租客投票通过,就可以把你赶走。
  去年4月在上海起步的方糖小镇,专做共享。一年间,已经在上海、成都有12家连锁社区,10000多个工位。2016年,门店数将增加到70家,成为规模的共享服务商。方糖的运营方不认为自己是房东。他们的理念是,大家彼此平等,像家人一样聚在一起,塑造和谐的社区。 
  方糖的前台不叫前台,而叫关爱官。去年元宵节,傍晚,关爱官忽然做了几锅元宵,给每一位租客盛了一碗。如果有租客生日,关爱官也会写一张生日贺卡买来蛋糕庆祝

方糖小镇成都世纪城社区 开放工位

 

       “方糖小镇首席关爱官陈玉敏,一直在上海的各家方糖社区来回跑,她如今已经成为租客们的知心大姐,看到她,租客们就会主动聊上几句,有诉苦,有建议,也有个人话题。她现在正在用的皮质笔套、便签等小物件,都是来自租客们的小礼物。
  我们互相关爱,一起营造和带动社区的氛围,这就是我的工作,说来很虚,但其实很有用。陈玉敏解释。
  这里的洗手间有保洁员,但门口还贴着租客自己画上去的纸条,倡导文明如厕。公共区的饮水机没水了,男租客但凡走过发现,都会自觉去搬水。
  去年圣诞节前夕,几家租客一起在方糖小镇的一个社区办派对,午夜时分,一名员工忽然当场向女友求婚,给全场一个不小的惊喜。
  我其实早就买好了戒指,只是一直纠结该挑选什么时机。这名求婚者说,碰巧那天晚上气氛很好,有那么多租客,都是创业者,大家一起作为见证人,很难得。
  他还说,这里有洒满阳光的露台。近,他们几位租客正在策划,到了春暖花开时,联合办一些露天美食派对。


  久而久之,方糖的租客们自己商量出了一份《方糖小镇自治公约》,租客都签了名。
  在这个过程中,真的有一名租客行为过于恶劣,常常因一些小事与人争执,又爱在公共区乱堆杂物。结果,方糖租客组成的自治委员会开始投票,表示要赶走他。意识到原来合同上的赶人条款是来真的,这名租客连忙向大家道歉,事态才得以平息。
  方糖小镇CEO万里江说:取名叫小镇,是因为我们想营造一种人与人信任的社区关系。创业这条路本来就不好走,我喜欢找到气味相投的创业者,大家像家人一样扶持着共同向前走。
  有一位租客是这样表达的:创业者是孤独的,尤其是遇到困难时,精神支持很重要。每当看到共享室里,还有那么多创业者仍然在奋斗,那就是大的激励。

  感受到创业的热度

  有创业者算了一笔账:此前租的是上海传统商业楼,地段一般,10人间,60平方米,月租金3万元。装修环境并不好,还需要自己请保洁员,再付物业管理费和水电等费用,杂七杂八加在一起,每个月这方面的花销将近5万元。
  而在共享室里,按照每人每月一两千元算,会议室免费,清洁员免费,前台免费,几乎没有额外成本,花销省了一半以上,确实划算。
  另外,企业一直在扩张,从10人到20人再到40人,传统的租房方式难以应对,共享的灵活性,确实适合流动大的初创企业。
  它还有一个优点被租客们津津乐道:左邻右舍都是我的潜在客户、潜在伙伴,搬入这里,人脉忽然就有了。
  比如,做星座APP的王健在方糖小镇租了4个工位。坐在他旁边的创业者是做婚恋APP  的,现在对方的婚恋写手,同时也帮王健的星座APP写文章。王健前方的座位,是一个设计类创业者,有一次看到王健手机上的星座页面不好看,对方主动提了很多设计建议。反过来,王健也会把星座内容,输出到左邻右舍的平台。近大家共同萌发了一个创意,几家合作拍摄星座视频。
  在共享空间中,你能感受到一种创业的热度。王健说。


  位于中山东二路的外滩3Q里,一家商务咨询公司的员工王丹表示,她连双休日都喜欢呆在共享室。这里的公共活动区,几乎每天都有小企业进行推广。比如,周一有人来推广咖啡,周二有人推广蛋糕,周三有人推广鲜花,周四有人推广私厨订制。到了双休日,还有租客们举办的相亲活动、交友会。
  如果你在一家小企业里,你只认识同行,朋友圈很小。但是在共享室就不同了,你可以认识五湖四海的人。王丹说。
  她还有个习惯,每天都会拿着笔记本电脑,到公共活动区的吧台上,一边喝免费咖啡,一边站着浏览网页,处理公务。王丹说,在传统室里,如果站着,大家会觉得你古怪。但是在共享室里,躺着、趴着、坐着还是站着,只要不打扰别人,怎么都行。
  考虑到共享的环境需要一些隐私,外滩3Q里还设置了几个狭小又黑漆漆的一人间,专门给个人打私密电话,或静静独处。

  刷卡才能用的打印机

  共享的缺陷也是明显的。
  排在首位的是安全问题。有人提出,保安能不能24值班?如果涉及保密文件或重要财产,共享的环境太过人多且杂,租客们一般只能到外面银行另租保险箱。不过如今是互联网时代,各种云端储存和网络支付方式,让这个缺点越来越不突出了。
  商业秘密,也要用细节保护。每一个楼层共享一台打印机,为了防止被他人偷瞄到,共享的打印机都选了比较昂贵的那种——每一次去打印机处取纸,租客都需要刷一次自己的身份卡。


  此外,公司之间还存在竞争。据说,有一家IT  企业,在某个共享空间租了几个月,不得不搬出去重新租传统的室。理由是自己的程序员,被室的竞争企业挖走了
  我觉得研发类、设备类,以及程序设计的公司都不适合共享。他们就该在一个封闭环境里藏着掖着一位租客总结。几家共享空间的运营团队都表示,没刻意控制租客的业态分布,但记者逛了四五家,却没发现同一个空间里有着重复业态的企业。
  还有一点则可能因人而异。有租客表示,如果不能随意使用公共区,不能随心涂写,企业就缺少展示个性的空间。一个文化公司的创业者斩钉截铁地说:两三年以后,如果我的团队发展到40人以上,共享再好我也会搬出去,因为我要发展自己的企业文化。
  但也有些租客说:我太喜欢这里的环境了,自己租不到这么好的,如果团队壮大,我多租一个楼面也可以,为什么不一直租下去呢?

  捞一笔钱就跑

  我们老板喜欢外滩3Q的一个重要理由,就是地段好。如果来了客户,过马路就是外滩轮渡,看黄浦江太方便啦。王丹说。这里还有租客建议,露台放一个户外楼梯下去,直通人民路的公园。
  SOHO3Q的几家网点都选在上海的地段。方糖小镇也不例外,全都交通便利、周边有楼或商场。而从万科出来的毛大庆办的优客工场,在上海的选址也很好:宜山路、长阳路等。

SOHO 3Q公共活动区


  有业内人士直接断言:评判一家企业是否诚心在做共享,有两个简单的指标:一,地段好不好。二,有没有专业的运营团队。
  为什么这么说呢?
  近两年来,在大众创业、万众创新大潮下,很多孵化器都开始按单个工位出租,但它们大部分都不被视为真正的共享。有些是商家看到契机,比如上海的一些边远区域,本来就有空置的旧厂房,有人便以孵化器的名义圈钱,号称这个空间可以免费租给创业者。
  对我们帮助不大。一位此前在上海郊区租到免费工位的创业者说,那地方实在太远,交通不便,也招不到员工。谈业务几乎不可能。想要什么财务或法律服务都没有,光是免租金有什么用呢?我宁愿多花钱,租一个有用的室。
  而经过一年的考察,方糖小镇另一位联合创始人杨学涛也表示了自己的怀疑:按照我们的测算,公共区比例不超过3成、工位出租率达到70%以上的共享空间才能活下去。我看到有些众创空间,公共活动区空旷,又大又漂亮,我一直很困惑,他们怎么赚钱?而万里江则调侃说:没有盈利模式的共享就是耍流氓。
  有人预测,接下来一两年内,上海这种没有诚意的所谓共享,一定会大批倒闭。本来就是冲着拿政策红利去的,还能帮忙完成指标,捞一笔钱就跑,你懂的。
  许多人以为,共享只要有个空间,划好格子就行。但是目前几大品牌:SOHO3Q、方糖小镇、优客工场,以及包括进军中国市场的WeWork,每一家背后都有一个强大、专业的运营团队。
  我们理解的共享,不仅是空间上的共享,还有服务上的共享。而后者更重要,也更难做。杨学涛说。
  据了解,SOHO3Q一般从海外招聘酒店管理人才。共享空间的每个工位短时间内都在变动,这种管理压力,传统的物业公司承担不了,反而更像酒店服务。每个楼层都安排了一位经理,小到一张纸在哪里,大到举办一场活动,五花八门的租客,总会提出千奇百怪的需求,这些都考验楼层经理的协调水平。
  而方糖小镇的前台,是按照经理的标准去招聘的。关爱官需要融洽社区氛围,她们每月掌握着上千元的关爱金,无需任何报备,就能自己做主为租客使用。比如有租客感冒了,关爱官会立即去买感冒冲剂。这种主动的贴心之举,并不是简单的规章能规定出来的。
  选人很重要。等到这些前台积累了一定经验,一两年内她们就会成为新社区的储备经理。这方面的专业人才现在国内很少,只能自己培养。方糖团队运营者说。
  比起物理空间上的共享,背后一个专业周到的运营团队,去维护租客们共享的关系,才是共享真正的价值体现。

  大公司也瞄上共享

  现在上海的共享,基本可归纳为三种模式。种,由房地产商主导。对房地产商来说,共享只是业态调整的手段。现在实体商铺不景气,大租户越来越少怎么办?开辟几个楼层,工位散租,吸引人气。而未来,中国的商业地产,用共享做业态调整,会是一种常态。
  比如,很多人误以为SOHO3Q在做创业孵化,但其实他们就是认真在做正常的租赁
  第二种是孵化器。形式上按工位出租,但孵化的价值在哪里,能不能真正帮到创业者很难说。没有好的地段,没有专业的运营团队,仅仅圈到政策红利的孵化器,是很难做好共享的。比起免费但没什么用的工位,我们宁愿多花点钱。多位租客强调,他们看多了乱来的孵化器,更期盼政府的好心,不要被乱用
  许多创业者都提到一个共同的想法:共享或许能解决上海的高租金问题,但无论它怎么有用,也得更多地让市场自己来运作。
  第三种是德必易园的模式。作为老牌的创业园区,能租到不错的地,可以专心运营共享。
  让人出乎意料的是,另外有一批租客,他们并非创业者,而是一些成熟的大企业,也上了共享。比如,有的在浦东张江的大公司,在地段只租一两个工位,专门安置商务拓展的岗位,方便他们跑业务。
  而方糖小镇管理者也表示,他们会专门保留几排开放工位,给一些移动者,未来可以按计费,如记者、营销员、律师等。
  现在许多移动的人,会找一家有无线网络的咖啡馆。其实咖啡馆的环境并不适合工作。杨学涛说,共享的灵活性,现在远没有用足。
  有家大型国企的一个部门,租赁了共享整层近100个工位。原因是他们正在搬家,新室需要装修,于是半年租在共享空间里作为过渡阶段
  也许未来的传统,也会随着新的需求呈现新的变革。

  拼的是社群关系

  技术达人李飞林正在公共区演讲。他是租客,也是共享空间里的明星讲师。许多租客边听边问,围得里三层外三层。
  我在很多场合做过好多演讲,没有一次像在这里,能交流得如此充分,大家提问挖得如此深。李飞林说。以他的积累,其实他的创业公司可以租到不错的传统室,但是等待两三个月的装修时间,他都可以完成一个程序项目了。为了节省时间,他还是租了共享的工位。
  国际招聘公司HelloCareer的创业者王振中,近把团队的工位从大混间挪到了小包间。他们每天一直在打国际电话,生怕打扰到邻居,于是团队自觉搬家 


  多家共享团队都表示,这个领域正在从蓝海变成厮杀的红海,所以大家会不自觉地采取错位竞争。有人喜欢专业酒店的高档服务,有人喜欢熟人关系的温馨社区,也有人看中资源丰富的加速器。
  但不管哪一种,都不得不承认,共享做到后,拼的就是服务,其本质是在打造一个人与人之间的社群关系
  每一天,共享室里都在发生一些微妙的故事,一些难以想象又理所当然的故事。社群就是生产力、情感就是创造力,这也许正是共享经济的核心,是我们走进新经济时代的序曲。

  共享室

  比起免费但没什么用的工位,我们宁愿多花点钱。多位租客强调,他们看多了乱来的孵化器,更期盼政府的好心,不要被乱用

标签: 方糖 小镇

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