[摘要] 从去年以来,全国写字楼市场的供求关系一直处于两极分化状态,在一线城市实现租金增长及低空置率的良好表现,但是,大多数二、三线城市面临供过于求的忧虑,甚至有些写字楼成了烂尾,无人租用,终荒废,冷热不均的现象,使得二、三线写字楼市场的信心出现骤降。
从去年以来，写字楼市场的供求关系一直处于两极分化状态，在一线城市实现租金增长及低空置率的良好表现,但是，大多数二、三线城市面临供过于求的忧虑，甚至有些写字楼成了烂尾，无人租用，终荒废，冷热不均的现象，使得二、三线写字楼市场的信心出现骤降。
北上广去化速度加快
租金上涨、空置率下降这足以形容今年北上广甲级写字楼市场，2015年共有写字楼建筑面积近400万平方米的57个新项目在北京、上海、广州、深圳以及部分二线城市落成，但是表现突出的仅为北上广一线城市。
据记者了解，北京五大核心商圈甲级（含）写字楼平均租金继续保持稳定，截至2015年第四季度，按建筑面积计算的有效租金为每月每平方米人民币391.9元 ，环比下降1.3%，同比下降2.3%。市场成交方面，去年四年度北京核心商圈净吸纳量高达63万平方米，净吸纳率为74%，较2014年全年上涨25个百分点，创2012年以来的新高。强劲的市场需求导致核心商圈空置率仅为3.2%。
与北京相比，上海表现也是可圈可点。截至2015年年末，上海全市甲级写字楼租金平均增10.1元/平方米·天，自2008年以来首次突破10元/平方米·天的水平。其中，竹园租金年增幅高达16.2%；浦东平均租金同比上升12.5%至年末的11.2元/平方米·天。
不仅是北京、上海写字楼市场有着良好表现，广州写字楼市场表现同样不俗。2015广州全年写字楼新增供应95万平方米，较2014年增长128%。充裕的供应以及业主积极的招租策略更是为企业提供了整合面积、升级至新商务区的机会。2015年全年需求较2014年增长超过50%。
二、三线城市写字楼空置
一线城市发展得有模有样，二线城市同样在忙着建设更新、更漂亮的写字楼，然而它们的情况却不如一线城市那么乐观。
中国房地产业协会曾指出，一些二、三线城市的商办地产存在极大风险，尤其是在新城建设量过大、投入过多的城市。从目前情况来看，并不是每个城市都可以吸引到足够多的产业及就业来实现商办地产需求的同步增长。中国诸多城市面临着截然不同的发展前景，以及不同的市场，诸多环节的差异可能导致不同城市的商办地产市场在未来的表现呈天壤之别。
二、三线城市一直追求向一线城市看齐，遗留下发展步伐过快的问题在城市发展中持续凸显。高力国际研究部表示，成都的空置率因新增供应的集中放量而攀升至43.5%，沈阳、天津的空置率分别为42.1%、30.0%。在其他城市，譬如杭州、南京和厦门，一些四线城市更不用说，高楼林立，但是却空荡荡的，旺铺冷了场。成熟的核心区仍能保持相对较低空置率，但平均租金则被尚未成熟的新区所拉低。
多数二线城市租金下降
在多数二线城市中，平均租金因新兴区域新增供应的租金低于平均而保持平缓或有所下降。相比之下，由于者对各二线城市供过于求、资本值增长及率的考虑愈加谨慎，10座二线城市全年仅有5项交易完成。
世邦魏理仕研究部中国区主管、执行董事陈仲伟告诉记者，二线城市当中，普遍加剧的供大于求态势使得市场租金加剧调整，个别城市租金承压下行已持续12个季度，而2015年四季度的降幅更有持续扩大的趋势，业主信心持续受到打击之余只得诉诸更多的优惠措施。
一味地追求发展建设，但是却因为租用回报极低导致无法回收成本，资金被搁置，开发企业很受打击。对此，业内人士表示，一线城市因为基础设施完善、人口密集程度高、产业聚集，写字楼市场已经经历了长期的发展进入了成熟期。北上广深的核心区域都面临用地面积相对缺乏的局面，随着城市结构调整，未来新建的写字楼群将主要出现在非核心商圈，成为供应压力的主要来源。
一线持续看好 二、三线空置率加大
以北京为例，由于得益于望京-酒仙桥区域项目相继入市和承租热度的升温，近期区域写字楼平均租金环比上涨7.3%，同比上涨4.6%，达每月每平方米人民币273元。
二、三城市的局面则有不同。一方面，近些年新增项目集中入市后还处在消化周期中；另一方面，超过七成的受访者认为供大于求的局面在下半年也不会改变，代表市场供需情况的平均租赁信心指数低至冰点，不足一线城市的一半。
高力国际研究部中国区董事谢靖宇认为,中国的写字楼物业市场格局将在2016年持续快速发展,写字楼建筑面积预计将达876万平方米,新增供应的激增无疑将超越需求,并导致空置率的攀升。
他预计，上海和北京的新项目有望在这两座城市之经济及区域性地位的背景下更快地被消化。但二线城市甲级写字楼市场会因短期内新增供应超出需求水平,或将难以实现快速发展。
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