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专访新中国地产华北区域副总经理邱国兆实录

房天下     2015-12-28 14:41

[摘要] 房天下年度策划采访京城房地产操盘大佬,倾听他们或者她们对2015年楼市的回望以及对2016年楼市的预期。房天下荣幸地采访了新中国地产华北区域副总经理邱国兆先生。

记者:各位房天下友大家好,我们今天很荣幸请到新中国地产华北区域副总经理邱国兆总经理接受我们采访。首先,请问邱总一个问题,数据显示北京房价出现“量价齐涨”,相比2014年显现质的飞跃,作为一线开发商,您如何看待今年“量价齐涨”的现象?

邱国兆:今年市场能够出现“量价齐涨”有两个因素,第一,2014年的市场表现十分低迷,很多项目销量较差,今年市场相当于触底反弹;加之,今年大量产品今年入市,使得需求也在今年得到集中释放。

第二个,以今年政策来说,政府加强了政策引导,相继出台政策刺激成交,综合以上两地,今年房地产成交量和价格向好。

记者:2015年被业内称为豪宅元年,产品需求在增长,新丽系,丽樽作为2014年底入市的项目,对于丽樽今年业绩您怎么看?

邱国兆:新丽樽今年取得了不错的销售业绩,源于我们秉承节奏性的开发和销售。作为新丽系新作的丽樽,我们始终坚持研究产品,为业主提供便利;另一方面,对于开发量,我们也是坚持适度原则,不作盲目开发。对于今年的业绩应该可以到达是13或14个亿。

记者:对于2016年,新丽樽又有怎么样的市场动作呢?

邱国兆:2016年,我们仍旧会进行节奏性地开发,我们2015年是东区为主导的第一期产品,2016年将以第二期为主导,户型相对来说也更加具有竞争能力。

记者:豪宅市场迎来了越来越激烈的市场竞争,产品更加追求品质化,在用户体验时代,产品情怀也被大家所熟知,丽樽是如何体现“匠心”精神的?

邱国兆:“匠心”是新集团提倡的一种工作精神,也是我们工作一个的思想,集团鼓励每一个工作人员都应有这种“匠心”精神。新的“匠心”,在做产品规划的之初就有体现,房子应该设计成怎么样,如何定位和满足客户需求,都是精雕细琢的过程,说具体一点,丽樽进行的人车分流,相当彻底,车辆全部是在地下,地上部分布置为花园,为了消除业主在地库的压抑感,丽樽专门设置了下沉式花园,使得地库完全和大自然结合,进行更加人性化的布局。

比如说现在北京空气污染严重,所以我们在开发过程中,将空气作为我们重点考虑的因素,举个例子,现在PM2.5峰值接近1000的情况下,丽樽室内可以维持在30到40左右,考虑到楼层空气流动的不同,我们努力将每一层楼层PM2.5的数值控制在50以内。通过利用新风系统进行空气置换的同时,我们加入了一些其他净化系统,以提供更好的空气质量是舒适的湿度。在过滤PM2.5过程中产生的噪音,我们使用高科技纳米过滤网解决,使得风阻噪音降至低,但又保证严格的空气过滤过程。对于空气过滤的这些细致考虑,不但过滤空气还加湿、恒温等这些设计就是新“匠心”精神的体现。

此外,我们还坚持环保,充分利用太阳能等自然能源,还将雨水进行收集过滤后,进行洗车绿化。

记者:丽樽坚持细致,充分环保,不断提醒“匠心”。那您对于今年市场的火热表现,产品正逐步成为市场的主力股,您对北京豪宅市场的未来持怎样的看法?

邱国兆:对国际化大都市来说,永远是有市场需求的,随着城市化的发展、国际化的度越来越高,北京迎来了众多的客与经商人群,产品的需求也将凸显。北京对全开放的同时,也作为全中国的首都,永远都是人们作为向往的地方,即便没有国际性的需求,国内市场依旧很大,所以北京的豪宅市场也将永远存在。造成今年豪宅市场火热表现的原因,更多是是因为政策相对宽松,需求在今年得到了较为集中的释放。

记者:我也看过一些数据,北京的豪宅销售在2010年之后到现在其实比较平稳增长,并不是突然井喷式增长,而今年市场背景豪宅尤其突出,豪宅相对其他改善户型比较有特殊性,认为豪宅市场产品重要内涵是什么?

邱国兆:关于产品的内涵,我想有几方面要讲,首先是房屋的面积,70、80可能是一种刚需产品,100-130属于改善型,再大一点可能就是舒适型,150往上可能就是属于豪宅型。豪宅可分为市区豪宅区、别墅豪宅区,虽然有所区别,但是我觉得主要的共性与内涵仍是“匠心”,豪宅真正功能是什么?首先要保证居住的舒适性,男女主人有各自独立的衣帽间要,设施设备也更近全面,包括了洗浴,蒸桑拿,私人书房,图书馆,会客厅等常规设置,还应配有收藏室、私人影院、健身房等个性化的配置,为喜爱古董、锻炼的业主提供足够的功能空间,这都是豪宅应该考虑的,使得业主有个性化居住体验,所以豪宅必须具备这些条件,此外豪宅还应有便利的地理位置,完善的配套,绿色的环境。

记者:咱们豪宅就是给用户提供个性化体验这个产品,您如何看待咱们豪宅这个市场的演变过程中,用户需求那种变化?

邱国兆:客户需求的体现在这几年突出,回头看当初人们的需求比较简单,有一栋房子,房子面积大,有私人小花园,或者简单的生活配套,就能属于别墅豪宅。但今天来说呢,只有将业主有个性化居住需求与便利的地理位置,完善的配套,绿色的环境相结合的房屋才能称之为豪宅。

记者:说到便利的地理位置,豪宅更多地追求更大的社区面积以保障容积率,对于城市豪宅独栋开始回归城市现象,您如何看待?

邱国兆:豪宅选址与地价有直接关系,北京在三环四环太过饱和,所以住宅用地正逐步延续到五、六环,如今也有很多涵盖了五环,所以今天看别墅区或者现在看温榆河板块纳入市区地方,但是低密度开发,加上环境配套,加上交通便利,一切造就更加贴近城的宝地。

记者:对于北京城市开发,咱们豪宅市场、产品也纷纷出现五环六环,三四环相当饱和,市区房价高企,但人口仍旧是实际问题,这也造成了明显刚需外溢现象,如何看待?

邱国兆:刚需不一定选择外溢,随着三四环二手房交易火爆,二手房也是市区置业的,既能满足生活,又更加保值。

记者:说道保值,您对于北京房价怎么看待,北京商品房的均价相当于伦敦、东京、香港等国际化大都市相差还是很远,北京定位为国际化都市,正不断发展成熟,您如何看待北京房价未来发展?

邱国兆:对于北京未来的房价,五到十年内市场还会很好,可能会突破10万。北京的定位是国际化城市,造就了北京独特的市场需求。随着城市国际化不断提高,经济不断发展,度越来越大,首先是明星盘会过这个数字,随着其他盘也会向10万一平米发展,比较一下现在包括香港、伦敦、纽约房价20万一平米或者再高一点它是很正常。

记者:后请问邱总,您对2016年房地产市场有什么预期吗?

邱国兆:2016年随着2015年政策方面仍旧属于开放型,首次置房或者第二次房款下降,再加上五年房产税,原来五年以后才有交易,不收房产税,现在降到两年,这些政策明年应该还会延续。

另外利率方面明年来说会偏,随着美国的加息,中国的量化的宽松还是会加大的,因为他要制约我们经济,利息不会往上调太多,所以整体来说2016年会往上,但是不会说极具性,还是比较稳健型上升趋势,包括成交量或者价格,比今年稍微好一点,是不是,我觉得不太会。

记者:谢谢邱总的采访,也感谢各位网友的收看。



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