[摘要] 日前,同策咨询研究部联合同海咨询发布的《2015上市房企投资价值研究》报告显示,国有房企因偿债能力、资产担保等能力较好,投资风险也相应较小,因此更具债权投资价值;“小而精”的民营房企因ROE(净资产收益率)水平较高,因而在股权投资价值中更具有优势。
日前，同策咨询研究部联合同海咨询发布的《2015上市房企投资价值研究》报告显示，国有房企因偿债能力、资产担保等能力较好，投资风险也相应较小，因此更具债权投资价值；“小而精”的民营房企因ROE（净资产率）水平较高，因而在股权投资价值中更具有优势。
报告参与者、同策咨询研究部总监张宏伟介绍，在其债权投资价值研究中，从业务的实际需求出发，债权方主要关注房地产企业自身的偿债能力及担保能力，因此企业长期偿债能力、短期偿债能力、赔偿能力、信用担保、资产担保能力这些是主要评价指标。
这份报告中的“2015上市房企债权投资价值榜”中，0的房企，央企有8家，占据重要地位。主要原因在于央企先天拥有较多的资源优势，其投资风险相对较低；其次，这些企业的实际控制人均为国务院国有资产监督管理委员会，股权结构相对集中，大股东持股比例相对较高，基本都在40%以上，使得这些企业具有较高的偿债和担保能力。如保利地产大股东为保利南方集团有限公司，持股比例高达41.95%；中国海外发展大股东为中国海外集团有限公司，持股比例高达56.02%。
“央企的企业性质背景是这些企业位居榜单前列的主要因素。”张宏伟表示。
此外，销售规模并非房企债权投资重要的指标。从“2015上市房企债权投资价值榜”0房企来看，年销售规模超过500亿元的房企仅占60%，其余40%的房企2014年全年销售金额均不超过300亿元，其中，五矿建设2014年仅100多亿元的销售规模。
在“2015上市房企债权投资价值榜”排名14的泰禾集团、排名15的中骏置业及排名19的大名城均为闽系开发商。“与几年前快速扩张‘激进’式发展模式相比，如今的闽系房企更灵活、更精细、更稳健。如泰禾在以高价拿地的代价挺进一线城市后，逐渐在这些城市实行深耕策略。如今泰禾在北京、上海都有一系列高端产品。”张宏伟认为，一线城市房地产市场抗风险能力较高，在政策与市场均利好的形势下，有利于减低深耕一线城市的民营房企的偿债风险，因为这些房企具有较高的债权投资价值。
在上述报告的另一份“2015上市房企股权投资价值榜”上，“小而美”的民营房企数量突出。0的房企，仅有2家国有性质房企，其余8家为私营股份制房企；年销售金额超过500亿元的房企仅有4家，表明小而精的房企在股权投资价值榜单中占据重要地位。从Top50结构分布来看，国有性质房企共有15家，占比30%，私营股份制房企35家，占比70%，表明国有性质类房企在股权投资价值榜单中并没有太大优势。
“对于股权投资价值而言，ROE水平较高的房企在股权投资价值榜单中更具有优势。”张宏伟解释。
在这份“2015上市房企股权投资价值榜”上，华夏幸福位居榜首。“2012~2014年华夏幸福每年的ROE回报水平都在43%以上，在2012年更是高达50.22%,这在行业里是较为罕见的。”张宏伟分析认为，这主要得益于华夏幸福在战略规划能力、投资建设能力、招商引资能力三大核心竞争力方面的优势。在“工业园区+房地产开发”运营模式的推动下，华夏幸福通过垫付园区前期开发、基础设施建设费，获得政府10%~15%的利息收入；园区招商引资返还收入（园区新增固定资产投资额或新增财政收入的45%）；园区配套地产开发收入(园区一般有30%住宅用地)，园区土地。其次，园区的成功运转在增加政府财政收入的同时，也对土地的获取形成正反馈，一方面是政府对用地指标的支持，另一方面也使得公司低成本获取土地的优势得以保持。
另外，在股权投资价值排行榜10中大型房企的身影较少，仅有恒大地产、中国海外发展、保利地产，万科更是位居第17位，这主要是由于大型房企多以住宅开发为主，与具有典型开发特点的“小而美”房企相比，ROE略有逊色。
以中国海外发展为例，虽然被业界冠以“赚钱的房企”，但其近3年的ROE水平基本维持在23%左右，与“小而精”的中天城投、龙光地产30%~40%的ROE相比存在不少差距。
以龙光地产为例，截至2015年9月30日，龙光拥有总建筑面积约1453万平方米的土地储备，其中深圳可售资源占比超过55%。土地储备的平均成本约为1478元/平方米，较低的成本以及公司较强的成本管控能力，使得公司目前毛利率维持在30%左右，高于行业平均20%的水平。近3年平均ROE为39.0%，处于行业领先水平，其中2012年的ROE甚至高达56.2%。“公司财务状况良好，盈利能力与成长能力都较强，使得公司在股权投资价值排行榜中处于第4位。”
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
