[摘要] 接近年底,银行贷款利率大幅优惠,和以往冷清的行情不同,如今的二手房市场已经再次从“买方市场”转变为“卖方市场”,业主着急卖房、大部分购房人借政策的“东风”赶忙入市,因此市场里不乏再次出现了“一房难求”的火热现象。
接近年底，银行贷款利率大幅优惠，和以往冷清的行情不同，如今的二手房市场已经再次从“买方市场”转变为“卖方市场”，业主着急卖房、大部分购房人借政策的“东风”赶忙入市，因此市场里不乏再次出现了“一房难求”的火热现象。年底买房该如何跟业主杀价？用什么贷款方式才能买到心仪的房子，都需要购房人仔细运筹帷幄一番。
案例解读
业主刘女士年过五旬，几年前跟爱人在牡丹园买了套一居室，是满五年住房，儿子结婚以后，她想把这套房卖掉全款帮儿子买套大房子，以后也方便照顾孩子。前阵子她把这套房挂到了中介，报价为248万，通过中介了解，近有三个购房人想买这套房子，但是贷款的方式不同，有组合贷款、商贷和全款购房，她想元旦前把这套房赶紧出手，通过中介李先生终接受了商业贷款的购房形式。
“伟嘉安捷”市场经理吴昊指出，目前购房人买房常见的方式有商业贷款、组合贷款或全款，为什么案例中刘女士终接受了商业贷款的形式呢？下面将三种贷款方式分析如下：
商业贷款
放款相对较快、首套房利率有折扣劣势利率相对较高推荐指数★★★
购房人情况：购房人刘先生，个人月收入20000元以上，终与刘女士通过商业贷款签订的成交价为245万。
■解析：在年底的买房大军中，使用商业贷款的购房人占比较高，也为业主所接受。目前商业贷款的放款速度和其他贷款方式相比相对较快，如果购房人通过中介，大概一周左右就可以放款。而且在经过几轮降息后，商业贷款和公积金之间的利差正在逐渐缩小，各家银行的首套房利率还能拿到折扣优惠。以案例中刘女士的情况看，按照首套房计算，首付款在74.4万，贷款额为173.6万，如果贷款30年，月供在11601元左右，而且放款的周期也比较快。
组合贷款
能够享受较低的利率劣势放款速度慢推荐指数★★
购房人情况：张先生夫妻二人，两个人月收入在25000元左右，同意业主刘女士248万的报价，但是想通过组合贷款的方式购买，但是刘女士感觉组合贷太慢，所以没有接受。
■解析：对买房人来说，使用组合贷款在利率方面能够同时享受到商业贷款和公积金贷款的利率优惠，在央行五次降息后，公积金贷款的利率已降低至3.25%，然而公积金贷款由于有额度上限，高也仅为120万，因此购房人如果想买刘女士的房子，还需要53.6万的商业贷款。因此购房人享受的实际低利率部分并不高，而且组合贷款的审核办理流程比较慢，在年底如果购房人申请组合贷款，需要等到明年才能拿到银行放款，所以很多业主都不接受组合贷款的方式买房，在年底阶段用组合贷款买房显然不太合适。
全款购房
全款买房房屋价格低劣势购房人经济压力较大推荐指数★
购房人情况：郭女士，手中有一笔大额的拆迁款，加上手里的积蓄，想全款购买刘女士的住房，但是价格为230万，刘女士认为她杀价太狠，所以没有终成交。
■解析：在年底购房人群里，有些买房人着急入住新居，而业主也比较着急将房屋出手，所以也会出现通过全款购房的情况，而且购房人如果付全款，业主也会在房价上给予一定的价格优惠，像案例中刘女士的房子挂牌价248万，很多全款买房的人都会像郭女士把价格谈到很低，所以大部分业主并不愿意，而且对买房人来说，一方面是北京的房价水平，全款买房对购房人来说经济压力比较大。另一方面是现在大多数业主看好后市行情，因此也不愿意接受较低的房价卖房，所以这也是案例中刘女士没有将房屋卖给全款购房人的原因。
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