[摘要] 自去年以来，国家已经接连出台取消限购、降低首套房首付比例、降低二手房交易门槛、公积金贷款等政策。今年下半年以来，央行更是连续三次“双降”，从去年至今，央行累计六次降息、五次降准。而此次高领导层喊话去库存之后，业内人士预计“救市”去库存大门将继续敞开。
近日，在领导小组第十一次会议上，习近平总书记提到，“要化解房地产库存，促进房地产业持续发展。”几乎同时，李克强总理也发表了类似的观点。
自去年以来，国家已经接连出台取消限购、降低首套房首付比例、降低二手房交易门槛、公积金贷款等政策。今年下半年以来，央行更是连续三次“双降”，从去年至今，央行累计六次降息、五次降准。而此次高领导层喊话去库存之后，业内人士预计“救市”去库存大门将继续敞开。
区域间去库存效果差异明显
11月19日，山西省政府厅发布《关于健全完善住房保障和供应体系促进房地产市场健康发展的意见》，提出全面取消限购政策，此前还有四川、甘肃、安徽四个省份明确发文取消了限购政策。
就在山西出台楼市新政之后，11月26日，宁夏出台公积金新政，对住房公积金有关使用政策进行调整，延长购房提取年限；贷款比例由原来的75%统一调整为不超过购房总价的80%，高贷款额度也调整为50万元；同时，宁夏新政还取消了缴存余额倍数限制。
据了解，在宁夏之前，还有河南省、湘潭市、海盐市、衡水市分别调整了公积金政策。此外，北海、东莞、宁波等地也出台了有条件的购房补贴政策，辽宁省在刚刚召开的冬季房交会上也出台了新的购房补贴政策。
对于目前多个省份取消限购以及出台的一系列楼市松绑政策，业内人士表示，这实际上是为了落实去库存的精神，通过省级文件的发布，解除以前政策上的种种限制，让房地产处于更加宽松的市场环境中，从而加快住房交易，对于去库存以及活跃市场都有积极意义。
“目前地方政府出台政策，主要是为了显示地方意图刺激楼市的态度，给市场增强信心，实际上原有政策早已失效，但政府发声对当地市场多少会有些作用。”中原地产首席分析师张大伟表示。
在此背景下，中国楼市去库存效果如何？
国家统计局11月11日发布的数据显示，10月份，房地产开发下降2.4%，降幅比9月份收窄0.7%个百分点。前10个月，房地产开发78801亿元，同比增长2%，增速比1-9月回落0.6个百分点，继续呈回落走势，但回落幅度比上月收窄0.3个百分点。
同策咨询研究部楼市年报显示，2015年二季度以来，伴随销售面积大幅增加，百城价格指数整体出现止跌回升，三季度一线城市均价同比更是明显反弹；随着楼市进一步复苏，不同城市间价格指数分化加剧，三季度一线城市均价同比增速达12%，而二三线城市同比仍然处于负增长状态。
业内人士认为，从楼市整体看，前期去库存效果不明显，主要是三四线及中西部地区城市问题突出。这些地区一直以来依赖于土地财政，早先大量卖地，现新房集中上市，库存体量较大，加上经济发展不平衡，楼市价值不高，因此一系列去库存政策见效慢，甚至作用很小。同策咨询研究部数据也显示，10月底，三四线城市去化周期高达28.29个月，远超合理区间，是当前楼市库存的“重灾区”。
目前，随着房地产市场分化的趋势越来越明显，一二线城市房子尚不太愁卖，而三四线城市的房子就真的有点卖不动了。
房企应积极调整推盘节奏
对于这样的现状，从政策层面，同策咨询研究部总监张宏伟对中国经济时报记者表示，首先，应当继续降低首套房首付比例，降至两成，降低购房门槛。第二，降低税费，比如契税，增加购房补贴等，鼓励购房。第三，加大棚改力度，对于安置居民实施货币补贴，让这些人购买商品房，以尽快消化库存。第四，政府直接购买商品房冲抵保障房，对于低收入家庭，可以通过这样的方式给他们提供廉租房或者公共租赁房。
据了解，住建部已经开始汇总各地上报的2016年棚户区改造计划任务，并终汇总得出2016年全年棚户区改造的总任务目标。目前，这一任务目标正在等待国务院的正式批准。
严跃进认为，中长期来看，新型城镇化要实现1亿左右农业转移人口及其他常住人口在城镇，因此户籍制度改革或将带动住房消费。此外，继续降低首付的呼声也越来越高。由此，不少推断，去库存的持久战还将继续，明年的政策环境或许会进一步放松，至少难以收紧。
同策咨询研究部结果显示，2010年左右，中国城镇居民家庭住房户均套数已经达到一套，按照国际标准，这意味着中国房地产市场供求已基本平衡，楼市开始进入下半场，未来楼市增量房增速将递减，房地产市场将逐步进入存量房时代。未来房地产市场就会体现出增速较为平稳、需求更加差异化的市场特征。
张宏伟认为，由于央行三次“双降”等去库存政策的刺激，上述城市本轮楼市量价齐升仍可持续，但多持续到今年第四季度末，也就是说，央行货币政策宽松将导致楼市需求在今年下半年大量透支，楼市在下半年后将陷入调整期，从时间角度看，2016年年初开始新一轮的房地产市场调整极有可能会来临，并且经历2016年上半年的市场博弈期之后，下半年极有可能进入深度调整阶段，届时，由于今年以来的市场需求透支导致明年下半年市场需求释放低迷，下半年尤其是明年三季度以来极有可能再现大规模“潮”。届时，如果企业没有在今年下半年和明年上半年做到“未雨绸缪”，那么，房企就有可能会因此陷入被动推盘的局面，企业的资金面也会因此遇到问题。
因此，在“救市”政策仍然有市场作用的“窗口期”，张宏伟建议，对于房企来讲，首先应积极调整推盘节奏，把控好六次降息、五次降准之后的跑量去库存的“窗口期”，增加年底后一个多月销售业绩在全年的比例，甚至在2016年年初继续积极跑量去库存，防止市场环境在第四季度末甚至2016年年初出现变化而导致企业被动推盘的局面。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
