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钱群山:浅谈商业地产“轻资产”管理模式

房天下   2015-11-26 15:22

商业地产已从时代逐步迈入白银时代,项目猛增,建设成本也逐年攀升,运营和资本方面的竞争也日益加剧,不少地产商甚至面临洗牌出局,也有不少地产商借鉴时下流行的互联网概念为企业减负,将开发建设、资产管理、运营管理导入合伙人体制,“轻资产”管理模式应运而生。近日,记者采访了浙江兰溪华丰商贸公司董事长钱群山。

钱群山:“重资产”管理模式不堪重负 “轻资产”管理模式崭露头角

浙江兰溪华丰商贸公司董事长钱群山表示,不堪债务重负的万达地产今年在半年会上公开向社会各界抛出轻资产项目合作意向,其董事长王健林提出万达今后要以自己拿地建设和输出商业管理模式“两条腿”走路,万达针对一些拿地难的项目表示“我们用另一种合作模式,别人出土地、出,收入我们和他三七分成,这种合作方式很好,合作项目是发展轻资产重要的另一条渠道,发展今后要着力推广这种模式。”

据各媒体报道,红星商业、华润、中粮、龙湖、恒大、万科以及众多大中型地产商都已放弃过去激进的扩张策略,不再自持开发项目,计划推出的多个项目都将以资产管理服务的轻资产模式运营。

钱群山: “轻资产”管理模式主要类别

浙江兰溪华丰商贸公司董事长钱群山说道,目前商业地产探索的轻资产模式主要有三类:以基金为主导的商业地产开发与运营结合;通过引入基金成立合资公司,分别以49%和51%的持股比例合作;直接与委托项目接洽,通过输出运营团队和品牌合作。

其中类与基金合作的模式是业内比较认可的真正意义的商业地产资产管理模式,双方将产权与管理权分开,一般基金方不参与管理,这也避免了在运营中双方意见起分歧的可能。比较成功的案例有大悦城地产与新加坡JMC基金公司合作的烟台大悦城项目。

轻资产管理模式下的来自租金收入抽成。双方会先设定一个收入目标,达到目标后按5%-10%抽成,超额部分将另外抽成。除去仅有一些人员成本开支,终获得的为纯利润,这比重资产型运营模式更为简单。浙江兰溪华丰商贸公司董事长钱群山表示。

钱群山:市场空间巨大而成功者寥寥无几 轻资产前景短期内不看好

记者从业内人士浙江兰溪华丰商贸公司董事长钱群山了解到,在我国有很多资金雄厚的国企、民企,不缺钱、不缺地、不缺项目,而缺少懂商业运营和管理的专业团队,有很多好的项目无法盘活。据统计,从上世纪90年代起,就有很多专业的商业管理团队在大型百货销售领域尝试轻资产输出管理模式,其管理规模一时间覆盖国内多个省市,但终却由于管理输出模式在合作团队、经营理念上的不稳定而昙花一现。

钱群山说道,从理论上看,商业地产以轻资产方式输出管理,风险小快,但在中国目前的商业环境下很难获取双赢的局面。我认为这主要有两个方面的影响因素:

首先,在中国这样一个恶性竞争的市场环境下,要打造一个好的项目,从一开始就做出好的规划以形成比较完整的价值链是一件很难的事情。很多项目虽然有不错的资金基础,但项目在规划上就存在问题,单要依靠后期的团队管理来扭转乾坤是很艰难的。因此,轻资产管理输出模式选对项目重要。

其次,受中国背景甚至信仰比较缺失的影响,基金方、管理方很难达成真正的相互信任关系与长久合作关系。一旦受委托的管理团队完成了品牌招商、运营团队的培训与组建,并通过市场营销等方式将商场盘活步入正轨,一些业主方也逐步学习并摸索了一些经验,便以各种理由不再与之合作,甚至是以高薪挖走对方的运营团队,终分道扬镳。

钱群山后说道,随着中国经济水平的发展,商业环境、商业道德、整体国民素质的提升,不排除在未来10-20年中会出现更多的规划团队和高素质的资金团队与管理团队,双方秉承诚信、公义的商业道德水准,共同打造双赢的轻资产商业地产管理模式。

人物简介:钱群山,出生于1973年11月,浙江金华人,现为浙江 金属资源有限公司董事长兼总经理。2002年3月,他毅然地在金华承包了面积为5000多平方米的服装市场。到了2004年6月,服装市场摊位830个,年摊位收入1000万元,年盈利400万元。

2004年7月, 钱群山又组建“金华利郎服装公司”,注册资金2000万元,主要从事利郎系列男装的生产销售,并很快成为了金华地区(金华、兰溪、义乌、东阳、永康、武义)的总经销,连续三年实现销售翻番,年产值1000万,第二年产值2200万,至2006年,销售额达4500万元。

2005年,钱群山又组建注册“杭州 商贸有限公司”,注册资金为2000万元,2011年更名为“浙江 金属资源有限公司”,2013年注册资金增加到10500万,同时2010年1200万 下属子公司杭州润山实业有限公司,公司主要经营大宗金属材料、建筑装饰材料、金属材料、纺织原料等零售以及货物进出口业务。

公司自成立以来,业务量呈现跨越式发展,业务逐年稳步上升,其中2005年销售收入133万元,创利税13万元,11年销售能达5.5亿,创利税2500多万,12年销售10个亿,13年销售15个亿,14年准备在13年的基础上销售、利税翻翻。

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