[摘要] 2015年上半年通州因“政府搬迁”“副”等概念，房价和成交量望风而涨，整体呈现“”态势。而后，政府一纸“限购令”为通州楼市急刹车。
传说在地中海西方遥远的大西洋上，有一个高度文明发展的巨大陆地，以海神长子“亚特拉斯”(Atlas)命名为亚特兰蒂斯。亚特兰蒂斯盛产与白银，宫殿都由墙根和白银墙壁的围墙围绕，宫内墙壁镶满珠宝，金碧辉煌。亚特兰蒂斯科技发展程度惊人，精通基因工改造和创生，民众出行乘坐能够载人飞翔的物体。因此，亚特兰蒂斯人生活得富足而幸福。
但是后来，亚特兰蒂斯人开始欲望膨胀，崇尚奢靡的生活，不断征伐邻国。终一次大地震后，洪水使它沉没海底，亚特兰蒂斯的高度文明随之在人们的记忆中消失。
—— 《失落的帝国：亚特兰蒂斯》
2015年上半年通州因“政府搬迁”“副”等概念，房价和成交量望风而涨，整体呈现“”态势。而后，政府一纸“限购令”为通州楼市急刹车。限购满月（8月15日-9月14日）数据显示，在政策打压下，不合资质退房及更换购房区域等购房者保守估计超过六成，通州新建商品房成交环比跌幅达34.8%，但由于这其中包含大量限购政策实施前紧急签约的房源集中成交数据，因此实际跌幅远高于34.8%。
然而，通州楼市的焦虑远不止于此。
现状
观望情绪浓重
“现在周末售楼处都没有人，跟之前比差远了”通州某住宅项目售楼处的保安人员向房天下记者感叹道。记者走访限购满月的通州楼市时发现，严限购令出台后，不少通州项目面临着不符合购房资格的精准购房者流失。然而开发商的焦虑不止于此，“不少已经交了定金的客户，都在观望看房价会不会落，催都不来签合同。客户觉得通州房价能降，现在都在观望。”一位前线销售人员无奈对记者表示。
通州新批预售证的项目更是倍感压力，通州限购后，购房者心理预期与市场的博弈异常激烈。
通州二手房门店同样面临客群基数缩减的问题，“很多买方没有资格不买了，而很多想换房的卖方也不卖了，因为卖了就没资格在通州买房了。”一名二手房经纪人电话约客一天后一无所获，如此对记者表示。
库存积压
统计数据显示，截至9月17日，通州的普通住宅（不包含通州大量的商业产品）库存有6000套，按照近两周，通州住宅签约单周在130套的平均数据测算，没有新入市楼盘的情况下，通州目前库存要经过11周左右时间消化。
而事实上，通州历来是北京住宅供应大户和库存重灾区。据不完全统计，仅在通州运河核心板块的商业产品，就约有16个新老项目，总供应约有6万套房源等待入市。今年预计入市7个项目，约3.5万套房源；通州另一热点区域台湖，今年预计4000套房源入市。2015年9月，通州区共有6盘将入市,商品住宅供应量在全市,其中住宅与商业各占一半。
随着前两年出让地块开发项目的集中入市，库存积压仍将是通州楼市必须直面的重要现状。
问道
控制宅地供应 预售证管控？
“现在北京市正在研究对土地供应的协调控制，按照北京市的规划，通州区域将纳入到土地管制的范围内，预计在较长的时间内，通州也将难有住宅土地供应。”一位接近北京政府的内部人士曾对媒体表示。事实上，通州进行副规划建设过程中表示，严格规戒了三把“尺子”，即严格控制新增建设用地，严格划定城市增长边界，严格生态保护红线。
从北京土地招拍挂也可看出，继石榴庄、孙河、东坝地块上市之后，北京市国土局近日挂出昌平、顺义、丰台及门头沟的9宗地块。这9宗地块都将在9月、10月集中上市，形成一个土地供应的小高潮，其中却唯独不见通州的音讯。
另据记者在北京市住建委网站上查询到的信息显示，从今年6月份通州“副”概念流传后，通州区域只有通州富力运河十号和中国铁建通瑞嘉苑自住房获得了预售许可证，政府对通州区预售许可证发放的管控程度可见一斑。
房价难再？
房天下通过走访发现，通州很多项目的销售说辞，主要在向购房者传递区域利好，不再像一个月前贸然提“”来逼定购房者。一位售楼处一线销售人员向记者表示：“现在都是跟客户说购买项目的附加值，跟竞品比拼的是实打实的性价比。”
通州严限购的初衷本是为了平抑房价和投机性置业，现在看来效果明显。加之通州本身存在大量库存房源和预留性开发建设土地，一位资深媒体人士直言“短时间内通州房价维稳是主流，房价未来就在2-3万。”
商业能否撑起半边天？
限购后首月(8月15日-9月14日)，通州区商业类产品成交套数比7月增长167%至818套，成交均价提高19%至27547元/平方米，成为通州楼市的一抹亮色。业内人士分析商业符合当下客的需求，行情也将随“金九银十”传统销售旺季来临而水涨船高。
同时，通州区域建设如火如荼地进行，北京环球主题公园及度假区项目日前正式签约，七号线东延通州，通州火车站将扩建为新北京东站，种种利好促进了通州区域价值迅速提升，使得区域内商业类产品前景看好。
但是超6万套的商业项目能否撑起通州楼市的半边天？仍待后市检验。
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