2015年,中国有两种东西贵,也涨得凶悍:一线城市的房价,以及创业板上的股票。
我此前曾多次警告,创业板股票是“中国危险的资产泡沫”。如今,这个泡沫已经破裂。创业板指数从高点到低点,下跌了接近40%。虽然后市会有反弹,但这波牛市的大顶已经走出,想创新高基本上没有可能了。
自2014年3月政府开始出台房地产救市政策至今,已经过去了1年零3个月。深圳这样的城市,限购还没有放开,一年房价就上涨了40%。
那么问题来了:中国一线城市的房价,会不会跟创业板上的股票一样,充满了泡沫,随时会崩盘?
我的看法是,一线城市的住宅跟创业板的股票有天壤之别,后者必须在今年10月之前崩盘。但前者,则是坚硬的泡沫,很难破裂。区别如下:
1、股票是套利工具,除此之外没有实用价值,在现代金融体系里,就是电脑里的数字。而一线城市的住宅,有实用价值,可卖可租可自用。
2、创业板上的股票被严重高估,IPO注册制的推行,以及国家启动大众创业、万众创新战略,都意味着创业板高估值的“护城河”即将被填平。将来类似的上市公司会很多,不仅创业板会扩容,新三板会扩容,各地股权交易中心也将无限量扩容。
但是,一线城市中心区的住宅,可以无限量扩容吗?国土部为了保护郊区的良田,划定了大城市的边界,未来大城市扩容,只能跳出去搞卫星城。所以,一线城市中心城区的住宅,在增量人口的追逐下,永远是稀缺资源。
3、股票等金融资产,是信用产品。说白了,是靠全社会的信用维持的。如果信用出现问题,比如市场乱了,监管部门执法不严、违法不究,那么资产价值就大打折扣。如果上市公司核心团队出逃,或者诈骗,股票退市,你的资产就可以归零。
但房产不同,除非发生战争,或者对私有产权剥夺,否则它总是有价值的。当然,历史上也有大城市被废弃的,房产价值一落千丈。你觉得北上广深在70年内会被废弃吗?
4、大城市的住宅,还捆绑了教育、医疗、社会地位、养老等因素,一线城市中心区的住宅尤其如此。但创业板的股票就没有,它的价值单纯很多,大家主要是为了赚钱而买。单一价值的东西,更锐利,也更脆弱。
5、中国有权、有钱、有文化、有影响力的人,可能在某个时间段力挺创业板股票,也可能在某个时间段出现分歧,有的做空,有的做多,有的不关心。但我问你,他们对待一线城市的房价,会有什么分歧吗?那是他们共同的家园,他们资产之所在。这一点很重要,但很多人一直不明白。
所以,我的结论是:一线城市的房价相对于当地居民收入,肯定出现了泡沫。但关键问题是,中国一线城市中心区的住宅,不仅仅是当地人的生活必需品,还是乃至全球的投资佳品。至少用人民币计价,它很难趋势性下跌。因为人民币的印刷速度,一直超过财富(GDP)的增速。这是一线城市居民的幸运,也是他们的不幸!
针对目前一线城市房价的过快上涨,国家已经适度收紧了银行信贷。再加上央行一直严控广义货币M2增速,防止出现大水漫灌的局面,所以一线城市房价只能缓步而行,很难继续快跑。短期内,会出现异动的恐怕是部分取消了限购的“强二线城市”。
本文作者:刘晓博;转自:微信公众号“博闻财经”。
