[摘要] 自从去年北京市严禁、取消“共建”之后，购买房成为家长眼中能使孩子就读的捷径。但伴随着北京市资源整合和均衡化发展，购买一套“靠谱”的房似乎越来越困难。然而，在二手房市场升温的背景下，房还是表现出突出的人气和价格涨势。
●名校集中的“东西海”是北京房热点区域，尤其是名校周边的二手房，成交的量价均现上涨势头。
●业内认为，传统房短期内难降温，但面对快速、大力度的调整，选择房时需要更加谨慎。
伴随着日前北京市各区的义务阶段政策相继出台，不少家长们也开始了购买房的纠结历程。
自从去年北京市严禁、取消“共建”之后，购买房成为家长眼中能使孩子就读的捷径。但伴随着北京市资源整合和均衡化发展，购买一套“靠谱”的房似乎越来越困难。然而，在二手房市场升温的背景下，房还是表现出突出的人气和价格涨势。
成交均价涨幅超平均水平
日前，城六区义务阶段政策已相继出台，今年调整较明显的东城、西城和朝阳区的部分重点周边，已有家长开始提前打探消息。对于家长们关心的“”，房产中介称，涉及周边的二手房成交价也开始显现上涨势头。
“4月份调整政策一出来，来看房、咨询的家长明显变多了。区域里有一套38.5平方米的一居室，业主报价310万元，由于总价低，近每天都有带看的，不少客户是赶着工作日人少的时候来看房。”位于北京西城师范区域内的一中介经纪人介绍。
在，一名中介经纪人介绍，“3·30”新政出台后，区域里增加了一批“满2”的房源，购房者可选房源增多，也在一定程度上促进了成交。之前区域房源的成交均价在71000元/平方米左右，但随着整体市场回暖，部分小户型房源的成交价甚至达到9万-10万元/平方米。
不仅在上述区域，目前整个房市场的成交均价上涨明显。根据链家地产市场研究统计，随着房成交旺季的来临，房成交均价均有上涨，其中市重点和区重点房价格分别较上周上涨4.5个和5.8个百分点，涨幅超过全市平均水平。
在业内看来，去年以来，在取消共建生、严格审查特长生的背景下，想要进一所好，买一套靠谱的房似乎成为不少家长的共识。因此，传统的房热区在短期内不会降温。
购买决策更为谨慎
“去年刚买的花家地西里的房子，希望能上。结果今年政策有变化了，被划到南湖中园，有可能上望京教辅那个，初中对应的是花家地（在望京考分很差啊），怎么办？”
“我家是丰台六小，所以在西城买了套‘老破小’，结果昨天丰台出来，六小撤销，改划到丰师本校了，早知道就不折腾了。”
近，不少网友在网络上“吐槽”，由于变动之前购买房变成无用功的事情。
而关于天价房的诸多新闻早已屡见不鲜，因房引起的各种争论也不时沸沸扬扬。
“从一定意义上讲，购房者选择购买房时都存在一定的赌博成分。”伟业我爱我家北京分公司市场研究部张月认为，由于部分区域和对年限有一定要求，不少家长在孩子1岁左右就要挑定一套可能就读理想的房子，在资源整合的大背景下，谈何容易？
张月补充说，各区的政策调整很快，并在近几年大力度进行资源整合和合并。对于购房者来说，房数量有限，面对如此快速和大力度的调整，在选择房时需要更加谨慎。
■ 热区探营
东城区 人气增长报价回升
【今年教改亮点】
●分为两批次电脑。一批次以综合素质发展水平为依据，二批次以为基础参考。
●特长生招生比例下降，控制在10%以内。
●推“学院制”综合改革，在原来12个基础上增加到17个。
●开通服务系统，家长登录系统，即可查询家的“片内”，东城一目了然。
【探访】
记者梳理发现，今年的招生政策中，东城区涉及、调整变化较大。区域里的房市场也开始逐渐步入旺季。从4月中旬东城区义务阶段政策出台后，不少传统房热区的人气又再次旺盛起来。
在东城区民安小区，尽管是工作日，依旧有家长前来咨询、看房。
“民安小区属于北校区部的，初中可以。但要求满3年方能，因此不少家长在孩子一两岁就已经在物色合适房源了。”民安小区一链家中介经纪人介绍。
据该经纪人介绍，小区里目前受欢迎的是一套113平方米的三居室，目前业主报价为620万元，均价为54655元/平方米。“这套房适合具备一定资金实力的改善型客户。相比于买一套小户型做之用，这类房源可以免去接送孩子和租房的麻烦，从4月中旬以来每天都有带看。近业主看到二手房市场好转，虽然没有大幅度，但议价空间小。去年11月，里有一套103平方米的三居室出售，年代和户型条件和这套房子差不多，成交价是502万元，折合均价才47809元/平方米。”
记者了解到，随着二手房市场的整体回暖和传统房旺季的到来，东城区多个房热区的房源报价均有明显提升。以民安小区的一套75平方米的两居室为例，目前房主报价为465万元，而在今年1月成交的一套同面积房源，成交价则为398万元。据该的中介经纪人介绍，由于去年二手房市场整体冷清，区域里的房也受到一定影响。不过从去年9月开始，成交均价稳步回升，目前已经达到56000元/平方米左右。
西城区 受关注
【今年教改亮点】
●进一步完善制，将由7个调整为11个。
●新增不低于1000个。
●12所30%符合条件的应届生可对接的。
●在西城购房的，每个购房地址6年内只能协调购房人直系子女一次。
【探访】
西城区招生政策中称，今年将新增12所。其中，的消息尤其受到购房者关注。
记者在试点的周边发现，不少家长已经到房产中介门店进行咨询。质量如何、多少比例的学生能够北京第八等问题成为咨询重点。
内的一房产中介经纪人介绍，现在成交的房产中，有一半以上都与政策有关。
而自4月开始，西城区西师等名校所在的房源成交价格已呈现上涨趋势。
“4月份这个小区成交了4套房源，其中3套均价在7万元/平方米以上，而且都是上世纪80年代的老房子。”位于北师内的六铺炕二区周边链家门店的经纪人表示。
而根据链家地产统计显示，4月份房价格涨幅大的三所市重点分别为西城区、西城区、，房涨幅分别为9.5%，7%，5.6%，均位于西城区。
记者走访发现，在资源集中的西城区，即便是一些上世纪60年代的楼房和平房，依旧能卖上较高的价格。在北京内，一间位于文华胡同的10平方米的平房，报价为390万元。一间位于东铁匠胡同的13平方米平房，报价也达380万元。
不过目前此类房源多是有价无市。区域内中介经纪人介绍，上述这种房源近几年来也不多，比如文华胡同的平房，上一次有成交的已经是去年12月份的事情了。
海淀区 大户型房成新热
【今年教改亮点】
●途径排序调整，顺序为推优、特长生、公办校寄宿生、民办招生和第二次，且推优比例不超过13%，特长生比例不高于去年。
●推制改革试点，12个扩大到17个，并且由扩大到初中。
【探访】
资源云集的海淀区，一直是北京房集中的热点区域。五道口也曾经出现过“天价”房而被网友戏称为“宇宙”。
伴随着房旺季的到来，海淀的房成交价格也有所增长。据链家地产市场研究部监测数据显示，海淀区4月份房成交均价为47905元/平方米，环比上涨2.9%，同比下降2%。另一方面，海淀区的房与非房成交价格之间出现分化，两者成交价差为4601元/平方米，价差较去年同期增加1182元/平方米。
在中关村三小万柳校区，近房的人气也在不断升温。
“除了去年受关注的小户型房源外，今年100平方米以上的三居室人气也很足，一些房源每天都有带看。由于两次新政的出台，降低了二套房的首付比例，使得不少二次置业的购房者在选择房时更倾向于能够自住的房源。”区域内一赵姓中介门店经纪人介绍。
上述经纪人介绍，中关村三小万柳校区没有满三年的硬性要求，所以受到不少“高龄孩子”的家长关注。不过，一个房子在6年内只有一个，因此家长在购房时要考虑好孩子时间和现在使用房子的孩子就读几年级，好能留出一年的间隔时间。
由于万柳区域房价较高，且以大户型改善房源居多。上述中介人员介绍，如果是只考虑能获得的话，建议考虑像蜂鸟家园这样的小户型，总成本低，易租易售。买后可以出租出去，在周边租个两居或者三居用于自住。
不过也有业内人士表示，海淀的资源呈“高山低谷”的趋势，不同之间的质量差距很大。目前海淀区集体户口、非京籍都有可能面临调剂，调剂的风险大，所以计划在海淀购房的家长一定要有心理准备。
■ 业界视角
一批新晋房将
业内人士：在楼市整体政策宽松的大环境下，随着房成交旺季的来临，部分地区房成交均价还将有进一步的上升空间。去年以及今年上半年，东城、西城、海淀等城区进行的一系列资源规划措施也将带动一批新晋房价格上涨。
业内人士：房不仅仅是个房地产问题，而是牵扯到资源配置、人口调整等问题。现在就近的新规和新划分，短时间内将催生新房，其成交量价或将有一定程度攀升。但从长期来看，资源的逐步均衡将改变房因资源稀缺而价格高企的局面，扭转人们“而居”的观念。
■ 家长观点
重点选对应房源
●孙先生（孩子1岁，准备在东城买套房）
今年春节后我就一直在看房。由于海淀离单位太远，所以不纳入考虑范围。东西名校的房源基本上看过一圈了，热门校也了解了，一开始也心动过。目前与对接的一般都是普通，且有一定比例，不能保证全体。我儿子刚一岁，未来北京资源的分配不知道会有怎样的变化。在阶段选择一个质量好的，可以培养他的学习习惯和能力，而不是为了所谓的好初中而在一般的小校园里面待6年。
现在东城区在整合资源，但也难以保证这些可以的质量在未来几年里有突飞猛进的发展。孩子如果在这样的环境里学习，未来即便能够到初中，在课业方面也存在诸多压力。
名校、居住质量要并重
●章女士（孩子2岁，计划今年在朝阳买套房）
从去年开始，北京的变动越来越频繁，资源整合也越来越快。虽然不少都会要求有户口迁入年限，但是在具体没出来之前，我不会贸然出手。毕竟现在的房价格都很高，而且一旦选择失误，就会影响到孩子未来的问题。
另一方面，也不能因为而买下自己不喜欢的房子，毕竟居住条件和环境也会深刻影响到孩子成长。尤其是在阶段，孩子的学习习惯、兴趣培养还是需要父母多用心，并不是上一所名校就能解决的问题。在北京资源平均化的背景下，选择通勤方便、生活舒服、有价值的房子更重要。
■ 热点问答
勿忘加上迁户条款
曾女士：目前我全家户口在昌平区，现在打算在西城区买一套原业主“满五”的房子，业主如果不迁出户口，我能否迁入全家户口并使孩子顺利？
答：我爱我家市场分析师介绍，在房交易中，一般都会在合同中注明：卖家在收到房款后**天之内必须迁出户口，否则将支付违约金。建议你也在合同中加入这一条款。这对卖家将有一定的约束力。
合法二胎不受“6年一”限制
刘女士：我发现好几个区的政策都表明，每套房6年内只能一人。我家有两个小孩，大的今年5岁，小的2岁。像我们这样的二胎家庭可怎么办呢？
答：在今年石景山教委公布的义务政策里，明确规定，每个住房产权地址6年内只能协调解决一次申请。小区配套为的，9年内协调购房人子女一次申请（符合国家政策的二胎子女除外）。
有熟知房规定的人士介绍，虽然每个区的规定各有差别，但6年一的规则一般不会限制同父母的合法二胎。比如，房主的大儿子使用房子的，六年内，拥有合法二胎手续的二儿子，同样可以使用该房产的。但如果房主的兄弟户口也在该房产下，他的子女6年内就不能享有该房产的。也就是说，一房6年内，只解决一个家庭的子女问题。
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