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【转】2015回乡楼市见闻

爱上房天下   2015-02-27 15:18

[摘要] 春节期间,经济和楼市专栏作者西峰在雪球网发起“2015回乡楼市见闻大征集”,获众多反响,见闻虽没有精确的数字,没有严谨的调研,却别有一番生动和一种真实。房天下周刊在此为大家摘录部分网友公开发表的见闻,与大家一同感受那些非热点城市的房地产市场。

春节期间,经济和楼市专栏作者西峰在雪球网发起“2015回乡楼市见闻大征集”,获众多反响,见闻虽没有的数字,没有严谨的调研,却别有一番生动和一种真实。房天下周刊在此为大家摘录部分网友公开发表的见闻,与大家一同感受那些非热点城市的房地产市场

地区:福建厦门

作者:Sunny_xu

大概是09年年底从福州来厦门工作,作为省内人(省内基本都往福州厦门跑),厦门的吸引力:主要是美丽的环境,相对高素质的人口,省内较优异的资源(医疗资源方面还是不如省会福州)。

人口方面:常住人口接近400万人,其中本岛250万人左右,岛外四个区才150万。感觉这个人口数量在过去三、四年没有大的增长。个人感觉原因是较为严格的政策影响了人口基数的飞跃。要不然以厦门的吸引力,人口原本会增长更快。

以未来10年-20年周期看,厦门的人口规划应该会到600万左右。岛内人口稳定,岛外四个区300万人,其中海沧区80万,集美区100万,同安60万,翔安80万。

发展情况:厦门目前的资源全部集中岛内,所以本岛仍然具备巨大的吸引力。也正是因为如此,岛内已经不堪重负。所以,从上届政府开始,就力推岛内外一体化,成果还是不错的。

目前,海沧区已经成熟,核心区的环境优美程度,购物和商业大幅度提高,这两方面基本与本岛差不多。集美区也进步巨大,新城区基本起来了,而且规划起点较海沧更高点,大量资源也在往集美注入(如brt,,软件园,绿化,文教区等),我估计再有个3到5年,等新城楼盘人口入住,集美区也就完全成熟了。同安区距离本岛太远,相对处于弱势,新城还没有活过来,有点后娘养的味道。翔安区是新一届政府力推之地,定位为城市第二极,东部城,服务于厦漳泉一体化大局。目前正处于大建设阶段,规划起点更高,四通一平应该基本搞定。估计在新一届政府下,巨量财政资源将注入该地区,目前还不好说能不能终成熟。但是以厦门的吸引力,以及厦门的财政负债情况,再加上现在的支持,大概率能够起来。

房价:不是专业,不好说得很定量,说些具体个案以及个人感觉。在行业大调整的态势下,厦门基本还是维持坚挺,没有听说那个地方出现大的调整,总体快速上涨的趋势确实没了,新房成交量比起貌似大体下降5成左右。我感觉目前厦门房价没有大的泡沫,判断是近郊(厦门岛外非核心区)的均价是两口子工资和(非核心区大概就在1.2w,而厦门普通白领的收入在5k以上)。

几个身边的房价例子:

我自己所在小区,10年买的,位于集美新城周边,当初均价8k多,13年可以卖到13k多,但是到现在还是在这个区位。整个集美新城(核心区楼盘定位更高点)的房价,现在新盘和二手房价格应该在16-18k的样子,该区域楼盘过去2年去化良好,应该推出的部分滞留不到2成。该区域的土地也很受开发商也欢迎,年前刚刚出让一幅商业地块,楼板价在1.2w样子。区域均价微涨。岛内只有极少数的新盘,成交以二手房为主,价格感觉去年也有所上升。一个朋友去年买了一套岛内非核心区套房,均价在2.5w出头,今年他楼下的房子也卖出,均价还上升了1成多。另外一朋友,房子在核心区,非房,前年买的,均价在3w左右,现在据称可以卖到3.5w以上。另外,原来自己租房子的房子,房,80年代老房子,前年成交均价在3w上那样,现在已经在4万5以上。所以,岛内还是众矢之的,没有啥下跌可能。海沧区也愈来愈成熟,越来越有吸引力,新盘也较少。一个住海沧的朋友介绍,他所在小区现在二手房均价在2.5w。较前两年应该也有2、3成的。同安去化感觉不好,无论是土地市场还是新房都有相当存量。翔安新城区域前两年热门,新盘均价从早先的7,8k快速增长到1.2,1.3w那样,不过去年倒是有点消停,毕竟配套还远未成熟。土地储量还可观,应该是厦门政府未来的大钱袋。

这几年看下来,感觉厦门政府还是精明的。细心的维护厦门美好的市容和文明,让城市有吸引力;在市场情况好的年景,土地出让量大,市场去化好。当市场调整时,控制土地出让量,减少新房供应,如此稳定新房价格。另外,岛外大发展的过程中,也是各区轮动,活一个再发展下一个。而且,各区的土地有相当部分是在本地国企的发展商上,还能赚第二手的钱。现在厦门还在修,如此城市半径可有效提高,对于岛内外一体化有相当好处(但是如何把的和医疗资源岛外走还是困难,尝试的许多方法,如教师医生走岗的收效甚微,新一届估计得在增量上想办法,如引进上海的医疗落地厦门)。厉害的地方是,在这几年大发展,大建设(建那么多新区,还有等)的情况下,厦门政府的财政情况还良好,新书记14年上台时,讨论时数据显示负债情况在主要城市中位于很低的位置,还有大力加杆杠的空间。

总的感觉,厦门政府还是有点香港的味道,就是依赖房地产。另外,旅游也是重要产业。年流量在千万人次以上。为了有其他产业基础,前几年提了总部经济的说法,把泉州等大型企业的总部迁到厦门来。以及大力发展软件业,也有一定效果。未来看去,应该有厦门的核心的厦漳泉一体化。

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地区:湖北咸宁

作者:道听途说2008

本人近12年地产资深从业者,原来北京地产顾问总监,现居住在湖北。近年主要是操作四五线城市的楼盘。咸宁位于湖北南大门,是地级市,辖区人口243万,咸宁市区人口约40-50万,但城市规划宏大,规划4城一区,整体城市面积约150平方公里,根据中国规划要求,一平方公里城区对应是一万人口,现在咸宁城区只有规划人口三成左右,因此评为中国鬼城第9位。

目前家乡咸宁楼市主要呈现下列特征:

一、市场供应量大,供需失衡。基本是每个家庭均二套房,城市规划混乱,私房与福利房建设多。是2012年开始,每年政府建设公租房经济适用房,大约8000套房,咸宁城区商品房成交量,年均1.2万套(含商铺写字楼),其中近4成是单位福利房。城区销售好项目基本都是福利房。现在商品房买房都是外地打工与乡镇来市区买房的,其它公务员与做生意的,基本都已经有房,有的是多套房,市场供需失衡,导致近两年价格呈下降趋势,地级市住宅均价3000,较下面县市价格还低,销售情况还差。

二、价格下降达到1成半,但成交量没明显上升。去年7月份开始,中国股市上涨,导致营销来访量下降7成,很多营销月成交量为0,下半年成交量较上半年下降3成,去年11月份开始,各项目明显,大幅度超过2成,已经有两个开发商老板跑路,开发商资金断裂项目比较多,现在普通住宅价格2500-3200,别墅价格4000-5200,商铺价格区分比较,专业市场3200-5000,其它商业8000-15000。

三、政府已经出台一系列政策,但效果不明显。如二套房贷款利息等,预计后续陆续有新刺激政策出台,政府加大推地进度,但开发商拿地不积极。

四、开发商现在明显谨慎,很多手中有地开发,不敢开发,回笼资金较慢。碧桂园、福星城(福星股份)等大型房地产公司销售情况也不妙,项目通过各种方式隐性促销跑量,是咸宁碧桂园花园洋房,其价格较2012年春节,已经有近15%优惠。2015年春节,很多项目民工工资无力支付,拖欠员工工资与提成,拖欠广告费等现象普遍。

五、后市研判。整体项目销售仍然不会起色。原因是市场供需失衡,这样导致部分没有实力开发商出局;肯定还有开发商因资金断裂跑路,价格处下降通道,但空间不大,原因现有开发商打出1800元价格,接近成本价,但成交情况不佳,加上2015年的政策较2014年宽松,开发商可通过贷款缓解资金压力,不排除有实力开发商抢先跑量撤退,这样对中小开发商就是极大打击;预计这种下降通道可能持续两三年时间。

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地区:浙江嘉兴

作者:giftone2001

一、嘉兴人,杭州本科,在杭州、绍兴等地混过,现居嘉兴。

二、嘉兴貌似算个老有名的城市了吧? 南湖红船、粽子、南湖菱还有黄浦江死猪……地理位置老好了,地处杭嘉湖平原,与上海、杭州、宁波、绍兴、苏州等城市相距均不到百公里,“鱼米之乡”、“丝绸之府”,当然,水很差,这几年跟其他地市一样,老雾霾。产业有光伏、皮革、化工、羊毛衫、印染,近貌似还引进了乐高,貌似有几家做手机的……恩,还有有个基金小镇。

三、2013年末嘉兴市户籍人口345.93万人,比上年末增加1.41万人。嘉兴市户籍人口出生率8.18‰,死亡率6.94‰,自然增长率1.23‰。全年迁入人口2.75万人,迁出人口1.74万人,人口机械增长率2.94‰。但是市直其实人口并不多,常住人口120不到的样子。外地人不少,在嘉兴安家买房的数量也还可以,但是过年很多都会回老家,很多店都不开了。

四、2014年嘉兴楼市共成交23608套,环比去年的27224套,下降了13.3%。但近几年的商品房成交均价呈稳定趋势,维持在7600-7700元/平米,住宅均价也稳定在7字头。这是嘉兴一个所谓的官方网站的数据,估计应该比较可信,个人感觉嘉兴的房价其实5年来并没有怎么涨过(高一点的南湖新区房上万的也有,但是09年底基本上就是那个价了,涨幅不大)这跟这几年开发的楼盘越来越偏僻、部分乡镇楼盘拉低均价有关,今年城南地块是热点,万科海上家园均价一万(非毛坯)。县里面可能销量更差一点,2014年海盐县据说才4000套的销量。9月底,公积金首套房可以贷款60万,接着国家降息了,后来嘉兴还出了认贷不认房的政策,成交量就更大了。总的来说还是企稳。拆迁拆得很厉害,可以说无序,有些农民这几年拆了很多次,拆一次发一次,手里6-7套房的都有,拆迁房现在价格基本在4000-6000 ,看地段

五、新城镇化。老实说,在城镇化之前,嘉兴的乡镇楼盘已经很多了,嘉兴本地人基本都不止一套房,现在南湖新区已经基本造满,秀洲新区一直造到连上油车港,城南一直都征地到了3环,可以说到处是房子……之前嘉兴入选鬼城,貌似第七其实也不是没有道理,2013年时据说嘉兴的城镇化率已 过63%了……据说市直的直逼70%,县市区虽然经济发达,但是乡村面积太大拖了后腿。

六、亲戚朋友中今年有4-5户买房的,基本都是换房,买10000多的万科海上传奇的也有,反正都在均价线+1000以上买的,但是朋友中基本对房市不是很看好,但是又认为嘉兴的地理位置在这里,房价相对浙江已经算低,认为不会跌,该出手时则出手,有一朋友等着结婚,从去年年底一直看到9月份憋不住了。

七、个人认为,嘉兴房价虽然不算高,但相对嘉兴收入的值来讲也不低了,如果形势不好,经济出现问题,就算跌30-40%也不是不可能,毕竟房子建的太多太多了,除非收入能大幅增加,否则就是跌多少的问题,但嘉兴这小城市,收入实在是无法跟大城市相比

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地区:贵州贵阳

作者:无风雨

咱们贵阳是个很奇葩的省会,收入低,消费高,人穷还超爱面子,专办大事!

贵阳建筑面积超过1000万平的楼盘有5个,100--1000万平的有13个。据说面积达1900万平的花果园有2600多的售楼小妹,各位或许有幸见过。花果园被誉为全球神盘,开发完可以住50w+以上人口,堪比许多小城市了。

贵阳市很穷(财政收入被很多沿海县城完爆),所以开发地产也有别于别的省会,都是大片卖地,捆绑市政建设给开发商,所以地皮估计较为,所以贵阳各盘价格都不高,的花果园也就4200/平(毛坯,目前), 在开盘2期才3800,两年来已经涨了10%了。花果园要住50w+人口的盘子已经建设并售出了一多半,入住率30%左右(目测),据说这的房子都是省内地州市购买占50%,外省占30%,

另外,贵阳新区——金阳4200--5000/平(毛坯房),宜居的花溪是贵阳房价高的,也就5000-5500,万科的非毛坯房5800/平。更让贵阳人兴奋的是,省政府正在大力打造贵安新区——7大新区之一。贵安新区规划人口500w+。贵阳市区人口不到300w却已建了500w人都住不完的房子。现在又来个贵安新区(这样搞下来,贵阳人口要超过1000w了),这是赶超北上广的节奏了。

所以,贵阳的房子不是过剩,是超级过剩,虽然我作为贵阳人,没留在这工作,还是有感情的,贵阳还是有许多优点,天气好——爽爽的贵阳,避暑的天堂。

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地区:湖南郴州

作者:songwin

一、按照百度数据,郴州市整个人口大概500万不到,市区人口80万左右。地理位置广东省,在京港澳高速g4线上,武广高铁有站,到深圳2个吧。矿产资源很丰富,市内没有大型企业,近些年承接了部分沿海转移过来的电子产业。

二、楼市均价在4000-5000。今年1月回去特意看了三个比较有代表的楼盘,一个是在老城区的地段,是湖南本土开发商,大盘,住宅2000多套,另外还有全市大的购物,两栋写字楼。该楼盘14年6月开盘起价5900多,毛坯。这次看的楼层是10楼,开发商另外送非毛坯,价格6300.另一个是恒大开的楼盘,地理位置偏僻一些,开盘有3年了,现在还在卖,价格大概4500左右,比开盘时也有10%左右的下降。第三个是新城区,长沙开发商,价格4300,2000多套的大盘,很多户型房源选择。

三、很多楼盘都是周边县城居民搬迁过来,但是消化有限,本地人很多都有2套房子。

四、已经没有大的涨幅空间,新开发的楼盘很多,周边亲戚、朋友都有1-2套房子,不会购买房产

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地区:陕西汉中

作者:青铜豌豆侠

汉中,位于陕西南部,自然环境和文化上属于巴蜀区域。市域人口380万,五分之一常年在外,市区人口50万不到。经济支是钢铁、有色、军工(三线遗产),以及农业(茶叶是大宗)、旅游。GDP总量不到千亿,典型的内陆四线地级市。

房价2008年从2000左右启动,2012年到达顶峰,均价在3800左右,区接近5000(与陕南关中其他地级市相当,仍低于四川同等城市)。2013年颓势显现,2014年明显进入下降通道。根据对售楼处的观察和从亲友交谈中获取的信息,目前区均价在3500-4000间,新开发区和市区二手房跌破3000,下跌三分之一左右。更要命的是成交清淡,我家的新盘因为地段好开始叫价4500,目前已经降到4000以下,据说大半年只卖出1/3。小区里好几个卖二手房的(当地好的)挂了几个月都未出手。

房地产高涨时期,政府出台了数倍目前市区面积的各类新区规划,大肆圈地。随着地方财政吃紧和银行收紧贷款,以及对涉及开发中的各类腐败案件的审查,目前已基本陷入停顿。比如市区北部面积达30平方公里的新区规划,由于主要开发商后台老板的倒台,目前银行停贷,基本可确认为烂尾。

虽然当地居民极少按揭买房(本地年轻人少且多数都能从上辈获得房产),地产概念一直淡漠,但也有深套的例子,比如指望拆迁落空的城郊农民。我二叔一家就是典型,他们居住在前述新区的范围内,为了多得补偿还花二十多万赶建了一栋楼,把本来环境优美的农家院搞得十分丑陋,换得了六套房子和数十万元的许诺补偿。结果现在工程停摆,前期投入都打了水漂。

另外前期工程彻底破坏了村里几十年形成的灌溉水网(汉中盆地是著名的水稻高产区),现在村民既得不到补偿也无法种地,只能纷纷外出打工。前期修好的道路成了村民跳广场舞的场地。

我家在当地原有两套老式公房,在西安也有一套较小高层商品房。父母为改善条件在2011年以低于市价40%的内部价买了所在单位以团购名义兴建的限价房,并花了20多万装修。虽然没有办理按揭,但也花掉相当一部分积蓄。

我现在一直在建议父母将原有两套住房早日出手,虽然房子可以算是很低成本获得的但也是老年一笔很大的财富,不能烂在手上。毕竟老房子地段还有,可能吸引到在市里刚需置业的农村青年。但父母还是略犹豫,总指望我家目前居住小区传说中的动迁计划(在我看来以地方财政的困窘这根本就是镜花水月),希望当地楼价能略回升。过年回家一直在跟父母讨论这事(在我看来甚至西安的房产也应该早日出手)。

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地区:河南杞县

作者:行者无疆和谐号

一、本人本科学历,毕业五年多,目前在郑州工作,从事机械制造行业。

二、老家在河南中部杞县,即杞人忧天中的杞国。距离郑州100多公里,没有什么支性工业,是一个农业大县,经济作物主要是大蒜,人口105万,2013年生产总值228亿,在周边中等!

三、今年回老家通过实地考察和跟亲戚朋友聊天发现几个问题:今年新建的楼盘比较多,但房子不好卖。走了一圈发现在建的楼盘超过十个,以多层和小高层为主,但是房子难卖。据说只有县城里位置好的两个楼盘销量较好,城郊偏远地区销量很差,亲戚所在的一个楼盘销量仅有一两成。初步估算整个县城在建楼盘总面积在两三百万平左右,购买人群主要是农村在外打工人员回乡购房和少量县城居民改善住房,目前同龄朋友几乎都在外地工作,在工作城市购房,仅有一人在县城工作购买县城房子。

一内部人士透漏现在所建房子估计可满足未来五到十年需求,现在价格还未明显下降到严重滞销,今明年就可能出现潮,今年过年好多工地已经发不下工资。

另一个问题是我县的担保公司出现严重问题,大部分已经拿不出来本金。还有一个现象,去年和前年县里五个亿改造几条道,全部弄成仿古风格,政府医院和重点企业全部搬入一条道路两侧,新建了政府大楼,那叫气派,不过据说还没敢搬入!还有个问题,耗资五个亿改造的几条主干道居然连一个垃圾桶都没有!

四、关于新型城镇化,我也不看好,搞城镇化不仅仅是盖房子,还要有配套的垃圾处理,自来水,供暖系统,以及医疗和娱乐设施,关键的还是要有足够好的就业岗位,这些在没有产业基础的小城镇根本无法提供,耗资巨大反而效果不会好,所以我支持城市化,反对城镇化。

五、关于房价,我觉得主要看人口变化情况,人口的持续流入才是支撑房价的基础,而人口流入还是流出关键看一个城市所能提供的新增岗位,说白了还是要靠产业的发展,所以未来没有产业基础的三四线小城市房价肯定要下降,或者有价无市, 而有产业发展空间的一二线城市和省会城市问题不大!

我自己的房子买在郑州南二环,房价八千五左右,郑州房子均价八千多,我觉得还算合理,因为背后是整个河南一个多亿人口的支撑,每年有几十万的人口净流入,加上北环还有几十万住在城中村的租房一族,所以郑州的房价我觉得会比较坚挺。

转载摘编自雪球网//xueqiu.com/1025819408/36717854

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