四问养老社区：土地瓶颈如何破解靠什么盈利

四问养老社区

到2025年和2034年，中国老龄人口将分别突破3亿和4亿，中国将拥有全球大的老龄房地产业市场

《瞭望东方周刊》记者杨天  特约撰稿刘亚晴/上海报道

当你白发苍苍时，会选择在哪里颐养天年？是继续留在家中，还是入住养老机构？近年来，在各地陆续开建的一批养老社区，能否成为未来养老方式的选择之一？

老龄工作委员会办公室2014年9月发布的《中国老龄产业发展报告(2014)》指出，包括养老社区、老龄服务机构、异地养老房地产项目、城市老年公寓、现有住房的适老化改造、二手老龄房地产等在内的老龄房地产业，将是未来老龄产业的增长亮点。《报告》预测，到2025年和2034年，中国老龄人口将分别突破3亿和4亿，中国将拥有全球大的老龄房地产业市场。

有媒体作过不完全统计，目前各地在建或已建成的养老社区项目逾百个，仅上海一地，已建成的大型养老社区就有三个，在建的有四五家。在这一领域“试水”的不乏万科、保利、泰康等知名企业。

喧嚣鼎沸的建设潮之下，针对这一新型养老方式的疑问随之而来。

什么样的人能住进养老社区？养老社区是否是以养老为名的“圈地运动”？养老社区能盈利吗？政府在养老社区建设中应该扮演什么角色？在社会资本争相投入养老社区建设的同时，这些问题都亟待明晰和破解。

问题一：养老社区是否应该高端化

方便轮椅进出的子母门、随处可见的扶手、有弹性的防滑地板、圆角设计的墙壁和家具、适应老人需求的加硬沙发垫、每个房间都有的紧急求助按钮、不活动监测器以及吸顶双向语音功能……上海市闵行区一个在建的养老社区——新东苑·快乐家园的精装样板房中，细节处不乏适老化设计。

实际上，种种人性化和高科技的适老装置，如今是新兴养老社区的“标配”。

与传统养老院等养老机构不同，养老社区目标客户大多是有一定经济基础的中高端老人群体。

自2005年起就开始建设养老社区的上海亲和源，是这种高端养老模式的先行者。

“政府的职责是要发挥好‘保障’作用，确保人人享有基本养老的权益。而作为社会化和市场化的养老产品，更关心的是如何提高老年群体的养老生活品质。”亲和源股份有限公司副总裁华山对《瞭望东方周刊》说。

这种生活品质的提高不仅体现在硬件设施上，还体现在养老社区的服务体系中。

“未来在我们的养老社区，工作人员与老人的配比要基本做到1:1。我们除了提供一日三餐、每日清洁、班车、健康监测、协助药物拿取、智慧讲堂以及文体联谊活动等基础服务外，还有医疗专家预约、举办家庭聚会、周边旅游等个性化服务供老人按需选择。”新东苑集团负责人在接受《瞭望东方周刊》采访时说。

高品质的养老背后必然要有一定的财力支撑。据本刊记者了解，很多高档的养老社区入住时都有一定的“门槛费”，以会员费、租金、保险金等各种形式收取，从几十万到上百万元不等。除此之外，入住的老人还需按时缴纳一定的服务费用。

“目前我国的老人有多种层次，需求也是多元化的。社会资本投入建设的一批高档养老社区，的确适应了一部分中高端老人及其家庭的需要。”上海市老年学学会秘书长孙鹏镖对《瞭望东方周刊》说。

但也有专家对越来越多养老社区的“高大上”倾向表示了担忧。

华东理工大学社会与公共管理学院副院长纪晓岚曾对中高端老年人的养老需求作过调研，结果发现这些老年人的需求其实并不高端。“有人性化设施、医疗保障、基本服务等就够了。如果增加过多其他附加成本，反而没有人会选择。”纪晓岚对本刊记者说。

在她看来，养老社区的建设应该以老人的需求为导向，不能盲目追求高端化，要为老人提供更多可供选择的菜单式服务。

问题二：如何破解土地瓶颈

2013年4月，新东苑集团以协议出让方式，取得了位于闵行区华漕镇金光路上的上海首块养老专项用地。土地用途为其他公共设施用地C9(养老)，土地总面积6.6万平方米，总建筑面积15万平方米。

这块地拿得并不容易。“初政府听说我们要做养老项目，要以划拨方式供地，但我希望把这个项目长期做下去，经过几轮调研，终我们以协议出让方式拿到了这块地，出让年限为50年。”新东苑集团负责人说。

即便如此，因为土地性质等原因，新东苑集团初在向银行融资时还是遇到了一些困难。

而在几年前同样以出让方式拿到土地的亲和源，当时正是因为拿不到银行贷款，不得不卖掉外地的房地产项目来保证资金供应。

土地，成为养老社区建设的首要瓶颈。

在我国的城市规划中，一直没有专项作为养老的土地用途。对于养老用地的性质和使用，长期以来也缺乏明确的规定。

因此，很多养老项目只能以招拍挂方式获得居住用地、商业用地、医疗用地等，导致前期土地成本非常高。

也有一些企业则借助地方政府对养老项目的扶持政策，大量圈地，甚至直接以养老之名行卖房之实。

2014年4月3日，国土资源部部长、党组书记、国家土地总督察姜大明主持召开了第七次部长办公会议，研究养老用地供应与监管等有关政策。会议提出，应将养老用地纳入国有建设用地供应计划。经养老主管部门认定的非营利性养老用地，可采取划拨方式供地；营利性养老用地，应以租赁、出让等有偿方式供地。

在此基础上，4月23日，国土资源部对外公布了《养老服务设施用地指导意见》围绕保障养老服务设施用地供应、规范养老服务设施用地利用管理、大力支持养老服务业发展等问题提出了明确意见。

问题三：靠什么来盈利

泰康人寿董事长陈东升曾对媒体算过一笔账：养老社区从拿地到盖房子到养老社区达到85%的入住率，大概需要3~5年，一个成熟的养老社区要做到收支平衡需要6~8年，真正实现盈利要8~10年，30年后才能收回成本。

2003年，中国个养老社区项目——北京太阳城国际老年公寓(以下简称“北京太阳城”)正式对外营业。

身为北京太阳城的创始人，中国太阳城集团董事局主席朱凤泊认为，养老社区要在短时间内迅速盈利颇有难度。“我们(太阳城)也是摸索了十年才开始盈利的，其他的养老企业更是步履蹒跚。”朱凤泊在接受媒体采访时说。

不同于一般的房地产项目，养老社区的前期投资巨大，回报周期更长，在很多业内人士看来，其盈利模式迄今尚不清晰。

目前保险公司在养老社区采取的做法相近，即保险产品挂钩养老社区，购买保险产品后可直接入住社区或具有优先选择权。比如在建中的太平“梧桐人家”和泰康“申园”，入住门槛都是200万元，挂钩产品返还保险金用来支付租金。但由于没有正式运营，这样的做法是否能够盈利还是未知数。在对养老社区的投资上，新华保险关注较早而推进较慢，正是因为对这种寿险参与的养老模式尚未看清。

房地产商开发的养老社区在探索不同盈利模式的道路上走得更远一些。

亲和源首创的会员制模式从诞生之日起就引发了诸多讨论。

亲和源出售的会员卡包含A、B两种。A卡为卡，可继承可转让，目前的售价是118万元(可以理解为预收押金)，另外按照套内面积每年缴纳2.98万~7.38万元不等的年费。B卡为终身卡，购买者终身使用，但不能转让继承，根据入住面积，费用为45万~88万元(可以理解为预金)，入住之后每年另缴纳年费4.2万元(年费即为管理费和服务费)。

“亲和源是一个养老产品，会员费实际就是你买我这个产品付的钱。这种出钱买产品的模式就被命名为会员制。”华山说。

华山并不否认亲和源在资金积累和发展过程中依靠了土地的增值。但他再三强调，亲和源是靠养老服务业盈利的。“通过会员卡收回投资，再通过运营每年增值，这就是我们的模式。尽管不像房地产可以一下收到一大笔钱，但是可以每年稳定地收取。”

作为上海打出持有型概念的养老社区，新东苑·快乐家园在不出售产权的前提下，则将采用租金加服务费的模式。“老人可以根据自己的需求年限租住，长、短期都有，今后甚至还可能推出日租、月租等形式。服务费将根据其选择的服务菜单不同而作区别。租住权益可继承，可转让。其实际居住者必须是已经退休的长者。”新东苑集团负责人介绍说。

问题四：政府做什么

在纪晓岚看来，过去政府对养老社区的关注度还不够，建设和运营中存在缺位。

“对于整个养老地产和养老服务业的发展，光给补贴是不够的，政府要发挥自己提供服务和监督规范市场的作用，对典型和试点还要指导培育扶持研究。”纪晓岚说。

孙鹏镖则认为，政府在规划时就要合理统筹，对于养老社区的用地要按照老龄人口分布的特点和需求给予适当提供。“为了减少养老社区的开发商因选址不合理而承担的风险，政府应该充分利用公共数据和公共信息为他们提供咨询。另外对于选址环境等问题的评估也应是政府承担的责任。”孙鹏镖说。

“对于养老社区建设，政府在土地、税收、融资、服务标准的制定上以及评估等方面都应负起责任。”上海社科院人口发展与研究所副所长周海旺在接受《瞭望东方周刊》采访时表示。

在养老问题上，机构的顶层设计一直是各方关注的重点。长期以来，养老问题一直“跨界”，分属包括民政、卫生、税务等在内的众多职能部门，作为新生事物的养老社区更是缺乏统一的机构进行管理。本刊记者采访的各方人士都认为，未来各种力量的整合势在必行。

“政府不能既做运动员，又做裁判员。要合理调配市场资源，更多依靠市场，把权力关进笼子里。只有把市场培育好，才能让养老产业发展得更快、更健康。”华山说。“我们希望可以由工商联形成老龄产业的协会，有开发者、投资者等主体参与其中，真正达到行业的自律。”