[摘要] 北京的高层住宅楼,都会有一到两层的地下室和位于楼顶上的设备房,这些空间往往都被物业占用,有的还被出租成地下宿舍。而这些空间的使用权,甚至产权,其实都属于业主。把这些空间要回来给业主使用,哪怕只是空着,也是一种维护自身利益的方式。如何能把这些空间争取回来,争取回来做什么,海淀区曙光花园小区望山园5号楼的斗......
“斗争”前，楼顶公共空间的破损
北京的高层住宅楼，都会有一到两层的地下室和位于楼顶上的设备房，这些空间往往都被物业占用，有的还被出租成地下宿舍。而这些空间的使用权，甚至产权，其实都属于业主。把这些空间要回来给业主使用，哪怕只是空着，也是一种维护自身利益的方式。如何能把这些空间争取回来，争取回来做什么，海淀区曙光花园小区望山园5号楼的斗争过程也许会给人们提供一个思路。
“斗争”后，租给业主用的库房
地下小库房，是跟物业硬生生要回来的
两年前，林奶奶从老家到北京给闺女带孩子。对闺女家的房子、车子包括的公园，林奶奶印象都一般。但是，有一样东西让她觉得可心，那就是闺女家的小仓库，“这才是居家过日子的宝贝”。
林奶奶的闺女住在曙光花园小区望山园5号楼，这个小仓库就在自家楼下的地下室，是整座塔楼的地下部分进行隔断后，分租给业主的。林奶奶带记者坐电梯到地下一层他们家的小储藏室参观。这不到10平方米的空间里，靠墙放着一个装杂物的柜子，后面还立着两个大床垫。另一边摞着孩子的两辆推车，一张小婴儿床，孩子骑过的两辆小自行车。在中间，堆放着林奶奶的冬储物资，超市特价每斤0.19元的大白菜买了30棵，大米、白面，土豆、地瓜，还有两大捆大葱……林奶奶还惋惜：“要不是没有卖酱菜缸的，我这会儿早就腌上酸菜、打上大酱了。有这个小库房真是好啊，多少东西都能放。”
林奶奶的女儿小王也很得意：“我朋友家里，但凡有孩子的，家里都被孩子的东西挤得没地方下脚，没一家能像我家这样利索的，这一切都归功于我们有这个小库房。”而根据小王的介绍，他们能够拥有这个小库房则归功于他们业委会的努力。“几年前楼下也都是由物业杂七杂八地租给其他人用，还有物业的员工免费住在这里，是我们业委会尤其是胡阿姨比较给力，从物业那里硬生生地要回来的。”
“有业委会，才能够有力量去跟物业对话”
而在胡阿姨看来，能把地下空间拿回来给业主使用，关键还在于成立了业委会。“靠一个业主或者几个业主，是没办法跟物业掰手腕的，必须得有业委会，才能够有力量去跟物业对话。”
胡阿姨说，当初她也是偶然情况下才发现物业侵占了业主的很多权益。“2009年秋天，我想安装电视天线，跟物业的人商量帮我打开楼顶。我跟物业的人关系还不错，他们帮我开了上楼顶的门，上去之后我就震惊了！”胡阿姨给记者找出了一摞她当时拍的照片说：楼顶上本来用作电梯房和设备间的两个一共有八十多平方米的大房间，被一位物业员工当成了自家私产，他和爱人住一间，他的女儿和姑爷住另外一间。楼顶铺的砖被踩塌了很多，雨水管和排气管被破坏，变成了他们家的污水排放处，楼顶用来通风的排风口被当成了杂物间，楼顶很多地方都有长期便溺后留下的痕迹……
“物业本来就是吃业主的，喝业主的，凭什么还这么糟践我们小区？！”愤怒的胡阿姨感到必须要为业主维权，她花了将近半年的时间，慢慢地了解情况，发现小区里几乎每栋楼的楼顶、地下室都被物业占用，或者做了员工宿舍，或者出租赢利。
掌握了一些基本情况后，胡阿姨立即在小区里发动业主，召开业主大会，并且于第二年夏天成立了业委会，胡阿姨也被选为届业委会主任。“业委会成立后，我们立即跟物业提出，必须马上把5号楼地下室和楼顶归还给业主。”之所以选择5号楼做突破口，也在于这个楼的一个特殊情况：“我们小区十几栋楼中，只有这栋楼在业主购房合同中明确写了地下室和楼顶的房屋都算公摊面积，那么在产权上，这些空间就是属于业主的，要起来更加名正言顺。”
正因为有这个证据，物业也没有理由拒绝，只是提出很多出租的地下室还没有到期，希望能宽延一些时间。胡阿姨寸步不让，“这本来就是设备层，不能住人，必须得立刻搬。”物业终给予了，逐渐把地下室腾退出来。
可是在清理住在楼顶的物业员工时却遇到了麻烦，对方说自己没房子，不肯搬。胡阿姨前期做的大量工作派上了用场：“他那时候是负责我们小区的地下车库，我跟物业内部人士了解过了，他家在我们小区的望塔园那边有两套房子都出租。他拿着租金，带着一家人免费住我们楼顶，楼顶本来没有上下水，他从我们顶层一户人家那里接上了水、电甚至还有煤气，因为没有下水，他们的废水就都从我们的雨水管往下倒，时间长了，弄得我们顶层几乎家家漏水。”
胡阿姨拿出了这些事前调查的资料，对方服了软，但还是想拖，声称那边的出租房还没有到期，要等几个月再搬。胡阿姨笑了：“你在我们楼顶住了好几年，一直免费用着水、电、煤气，这些都计入我们业主的负担里了，还有房租。而且你把我们楼顶层破坏了，维修费是多少？你现在下去，这些我们就不追究了，拖一天，咱们就把这个账好好算算！”
随后，这名员工带着家人麻利地搬走了。
应业主要求分租使用，
没租的业主一年给发200元
跟物业的个回合，以业委会的全胜告终，5号楼的地下空间和楼顶房屋全部被成功腾退出来。胡阿姨和业委会的几名代表再接再厉，拿着购房合同，紧接着进行了第二个斗争：找开发商修被物业员工踩坏的楼顶。又经过了多次拉锯，业委会后还是取得了胜利，开发商将楼顶重新做好了防水和保温处理，施工结束后，胡阿姨也专门到楼顶照了照片留做档案。
这些空间被要回来后，业委会出租了部分给一个乒乓球教练做场馆，还出租了部分做仓库，大部分空间则继续空着。出租后拿到的，经过业委会讨论，给5号楼一楼的墙壁和地面进行了维修并贴上了瓷砖，后来又给全楼的楼道窗户安装了纱窗。此后，不断有居民找到业委会，希望能把剩下的空间打上隔断，租给业主当储藏间。5号楼的管理小组征求了业主的意见，经过几次讨论，终选择了将楼顶的空屋和地下空间剩余部分打好隔断分租给业主。而为了能够尽量公平，业委会和5号楼的管理小组与业主反复沟通，后拿出来一个管理方案和出租协议。
“主要是如何收取租金和应该补贴到哪里的问题，涉及到钱，必须谨慎。”记者拿到了这个2013年出台的“5号楼公摊面积房屋管理规定”，开篇就写得比较明确“我们5号楼公摊面积房间少，分隔的空间不够均摊到户的，所以我们决定以满足本楼业主为主，只有在5号楼居住的业主才有权持产权证来租赁，原有业主房子卖了之后，必须将储物间交回，新业主重新排队。公摊面积出租所得收入专款专用（为本楼做公益事业）。账、款由会计出纳专人管理，所得款项的使用支出由管理小组集体决定。”
胡阿姨告诉记者，地下室的分隔施工也没有跟业主要一分钱，都是用之前收到的租金一点点积攒慢慢做成的。而的去向也稍微有一些变化，“因为我们楼的基本维修等项目已经做完，收来的租金我们商量着分给业主。因为那个空间是大家的，租小仓库的业主实际上是占用了其他业主的空间，所以我们年给没租的业主每户发100元，第二年的收入多了一些，我们就给没租仓库的业主每户200元。”
记者了解到，这个小仓库受到越来越多业主的欢迎，因为空间有限，现在很多业主都排着队等着租，5号楼的管理小组为此又调整了一下规定：“之前有的业主租的比较大，我们现在想改变一下，把每户租小仓库的面积限定在10到15平方米之内，让更多的业主能享受到这个福利。”
尾声
5号楼的成功运作也给曙光花园小区其他栋楼提供了可以借鉴的经验，目前小区业委会正在为清理其他楼公共空间被占而努力。“其他楼虽然没有5号楼这个产权证明，但是我们专门去住建委的信息公开查过了，也去规划委复制了小区相关图纸，从图纸上看，小区各楼地下一层在建设用途上都是自行车库，那说明业主拥有使用权。5号楼突破后，其他楼可以逐步推进。”
胡阿姨告诉记者，业委会换届后，她已经不再担任业委会主任的职务，但被这届业委会聘为顾问。“我现在已经收集了物业员工在我们小区1号楼楼顶上居住的资料，他们本来承诺三个月之内搬下来，结果不搬。这届业委会已经到法院去起诉了。法院立案后，那名员工很快就搬下来了。将来，我们还要在我们小区推行酬金制的物业管理模式。依靠业委会，只要我们业主团结起来，我们有信心、有能力维护我们的权益不被侵占！”
本报记者 周明杰 文并图
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