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房贷秘笈!揭秘如何申请到优惠利率

房卫士   2014-11-29 09:40

[摘要] 2014年9月30日国家出台信贷新政,结清算首套,在这个政策的鼓励下,各个银行羞羞答答中相继出台了房贷优惠政策。继昨日公积金实用贴曝光后,今天继续贡献房贷秘笈!郑大源运营的微信公众账号“房卫士”揭秘如何申请到优惠利率!赶紧来偷师!

2014年9月30日国家出台信贷新政,结清算首套,在这个政策的鼓励下,各个银行羞羞答答中相继出台了房贷优惠政策。继昨日公积金实用贴曝光后,今天继续贡献房贷秘笈!郑大源运营的微信公众账号“房卫士”揭秘如何申请到优惠利率!赶紧来偷师的!

到目前为止,多数银行已经执行了结清算首套的惠民政策,也有少数银行尚未执行,不出意外的是广州公积金尚未执行该新政,囊中羞涩的公积金啊,如何撑起一片小小的立锥之地遮身(算不算知音体?),我们理解公积金对于有利于多贷款的政策确实有点心有余而力不足滴的。

目前广州购房申请贷款,对于套数认定核心政策如下:

1.从未有过买房记录,这个自然是标准首套了的。

2.曾经贷款买过房子,房子已经卖掉(结清才能卖房),算首套的。

3.有未结清的贷款记录名下只有一套房,算二套的。

4.比较复杂的是,有已结清的贷款记录,名下只有一套房,申请商业贷款基本上算首套,申请组合贷款或者纯公积金算二套的。

5.当前有二套未结清的贷款记录,或名下有二套房,不可以贷款的。

申请公积金贷款首套执行公积金的基准利率(年利率4.5%,相当于商业基准利率的68.70%,也就是公积金首套比商业的7折利率还优惠),二套利率上浮10%(年利率4.95%,相当于商业贷款基准利率的75.57%,比商业贷款的8折利率还优惠)。公积金贷款利率比较简单,基本上非此即彼,是可以贷款的首套,那就首套利率,是可以贷款的二套,那就是二套利率的。

申请商业贷款,由于各个银行有不同的政策,所以相对而言比较复杂,那么问题就来了,银行的优惠利率到底如何可以更强的?

在执行本次新政之前,主流的银行首套利率上浮5%-8%,也有少数银行上浮2%,也有一些银行利率上浮10%,甚至有一家银行首套利率上浮20%,是的,我没有写错。当然执行新政之前提供优惠利率的银行也有的。

执行新政后,各个银行相继调整利率,从上浮慢慢的调整到了基准利率,又慢慢的调整到了优惠利率的。

目前广州商业贷款首套的主流利率是95折到基准利率,广州利率的银行是9折,上浮10%。

不同的银行到底执行多少利率是一个很复杂的系统工程,作为普通贷款人我们没有办法也没有必要去研究,我们现在需要探讨的是如何得到优惠利率,您可以申请到吗?

房卫士研究各个银行的政策,尤其从实际审批结果分析,房卫士提醒您:不要轻易相信银行,尤其按揭公司说可以给你申请到某某利率,一切以审批结果为准的。

银行在审批贷款的时候会考虑很多很多因素,主要是以下因素来分析贷款人资质,由此得到审批的贷款利率结果的。

1.贷款人的工作单位:这个其实是最影响贷款人资质的核心条款,如果贷款人是公务员,国企,事业单位,垄断性单位,外企(500强)就比较容易得到优惠利率的。

2.贷款人信用良好:如果没有贷款记录的纯正首套和结清算首套,同等条件下,通常纯正首套容易得到优惠利率(这个有点费解,不过也看具体银策)。当然了,如果您在上次贷款记录的过程中发生过几次不良记录,那就抱歉了,轻则利率,额度受到歧视,重则不被受理的。

3.工作情况:职位,岗位和工作年限:如果有一定的职位,比如处级干部,中高层管理人员等,自然就容易一些,通常如果是稳定的岗位就又容易一些,而收入波动较大的岗位就难一些(通常是销售性质的,依靠提成),工作15-20年则是较佳的年限。这里有一个大家可能比较费解,有的银行对于企业的老总(法人)贷款是会有一定的歧视的,有可能拒绝,或者在利率,额度,年限等区别对待的。

4.婚姻:已婚的人想对比较容易一些,离异的会难一些的。

5.学历:大城市可能学历相对较高,通常学历越高越容易,如果学历是初中或者以下,就会受到歧视的。

6.收入情况还款能力:如果有社保,税单(部分银行对于拥有前两者的客户甚至可以免流水),公积金,银行流水为代发工资,那就是属于的客户。也有一些银行对于贷款成数较低(比如贷款额度低于房价的5成)的贷款不需要提供流水的。

7.房子的区域:如果房价不太稳定的时候,比较容易体现出这个区别,就是郊区,尤其是其他城市的房子容易受到一些影响。市区的房子,房,新房就相对容易得到优惠利率。

8.以往和这家银行的业务关系,比如之前在这个银行办理过较多的业务量,那就会容易一些。

9.贷款额度,有时候银行的优惠利率有一个强制性的贷款额度要求。比如当前你想在广州申请到9折利率,就必须申请200万以上的纯商业方可。

以上这些比较实在,比较容易直观的看到,还有一些其他的容易申请到优惠利率的方法,就是购买理财产品,保险,开通信用卡,网银,存入一定量的存款。

说到底银行是否提供优惠利率,的考虑点还在于该客户的资质,对该银行的贡献度如何来评判。现实中,银行的系统可能会将该客户的各个信息转化为分数,高于一定分数的就容易得到优惠利率。

不过现实中,银行有一些一定不会对外公布的政策,就是银行会控制总体的优惠利率比例。如果银行说没有某个优惠利率,肯定业绩会受到影响,如果银行有某个优惠利率,但是很多人不让申请到足够优惠的利率,那么可以很好的保证业绩和利润,这是一个完美的结合点。

具体给予哪个利率,通常同贷书下来就定了,极少数情况也有可能会有变数,一切有待放款才会真正尘埃落定。对于这一点,通常大银行表述较小,小银行变数会大一些。而且大银行在申请贷款的时候也比较容易提前知道是否可以申请到某个利率。

以上的各条银行的细节可能有些不同,而且不同时期也会执行不同的政策,在申请贷款的时候以具体银行的政策和解释为准。

最后,房卫士想说,利率优惠幅度通常是终身的,比如银行给予你85折,即便后面银行利率是基准了,你依然可以享受到85折利率。反过来也是如此。

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