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土地市场现翘尾行情:地方年底冲刺 开发商抄底

经济参考报     2014-11-05 07:21

[摘要] 上海某房地产研究院4日发布的土地市场研究报告指出,10月,包括北上广深在内的10大典型城市土地成交量价环比均有明显提升,尤其是四大一线城市土地市场升温明显。

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上海某房地产研究院4日发布的土地市场研究报告指出,10月,包括北上广深在内的10大典型城市土地成交量价环比均有明显提升,尤其是四大一线城市土地市场升温明显。业内分析认为,受到央行发布“9·30新政”以及表态稳定住房消费等因素影响,楼市信心得到一定提升的同时,利好信号也传递到了土地市场。一方面,地方政府希望通过加快推地增加财政收入;另一方面,具有资金实力的房企也开始抄底土地市场,预计后两个月土地市场成交仍会有所增长的。

行 情 一线城市土地升温

近日,北京市土地整理储备出让公告信息显示,即将出让的海淀区西外太平庄村2号地(原星竹园),起始价为6亿元,而地块规划建筑面积仅为16136平方米,业内据此估算,该地块起始楼面价将超过3.7万元/平方米的。

中原地产首席分析师张大伟认为,太平庄地块位于核心城区,周边配套成熟,加上地块体量不大,总价门槛不高,预计将吸引众多企业争夺,“楼面价肯定将超过6万元/平方米。”此前,北京挂出的起始单价最贵的朝阳区孙河地块,起始楼面价达到3.5万元/平方米,该地块最后因无人竞价而流拍的。

记者注意到,北京土地市场近日行情高涨。11月2日,北京成功出让3宗土地,当日出让金收入超过80亿元。中原地产市场研究部的统计数据显示,年内北京的土地出让金收入已经达到1861.67亿元,超过此前历史最高年度记录—2013年全年的1821.81亿元的。

张大伟告诉《经济参考报》记者,“按照目前土地市场形势,2014年全年,北京土地市场的出让收入有望首次突破2000亿元。”事实上,10月以来,包括北京在内的一线城市土地市场升温明显的。

中原地产的统计数据显示,10月全月一线城市土地成交地块合计27宗,成交规划建筑面积为293.96万平方米。虽然受国庆长假影响,成交面积低于9月,但成交均价则创造2014年1月以来最高点。其中,住宅用地成交9宗,平均楼面价达到15906元/平方米,创造了历单月最高纪录的。

“整体来看溢价率有所上行,一线城市土地市场10月以来出现复苏迹象”。张大伟分析认为,一线城市土地市场整体成交依然活跃。“一线城市土地市场依然维持高热度,相比三四线城市看得见的风险,房企更加扎堆一线城市,在这种情况下,一线城市土地市场竞争依然激烈的。”

研究院的数据显示,10月一线城市土地成交均价为8551元/平方米,环比上升34%,同比上升43.2%。尽管本月一线城市土地成交面积仍然低于去年同期,但成交均价出现较大幅度的提升的。

中国指数研究院的实时统计数据同样显示,众多地块入市带动一线城市交易市场热度回升,土地楼面均价同环比上涨明显。此外,10月份地块成交总价排行榜单前十名中,一线城市包揽三甲,榜单总额同比增加。这份榜单中,深圳以今年首宗入市宅地的46.8亿元总价位居首位,北京共有4地块进榜,地块成交价均超过20亿元,高于去年同期水平。

冲 刺 各城年底突击推地

中指院监测统计,目前北京土地市场还有5宗经营性用地待出让,且年内将挂出并成交更多地块,2014年出让金有望突破2000亿元大关。

近日,国土部发布的“前三季度国土资源主要统计数据”显示,今年前三季度全国国有建设用地供应38.1万公顷,同比下降17.1%。其中,房地产用地供应11.0万公顷,同比下降19.4%。

前三季度房地产用地供应同比减少近两成,多地在第四季度明显加快供地节奏。10月30日,武汉土地市场推出9宗地块并成功出让其中8宗,成交金额高达87.6亿元。据统计,今年前9个月武汉累计土地收入为370亿元,10月单月收入则达到120亿元,接近前三季度的1/3。

10月29日,厦门推出海沧区马銮湾新城两幅商业用地。最终被福州融侨及海尔联合体分别以19.76亿元和22.8亿元竞得,其中海尔联合所竞得地块溢价达79.53%,楼面价15228.43元/平方米,成为厦门岛外的新。另一幅地块溢价率也达到66%。

10月22日,上海浦东新区张江南区配套生活基地A3-04纯宅地挂牌终止,经过上百次竞价,该地块最终以9.65亿元的高价成功拍出,楼面价达到26057元/平方米,溢价达93%。随后,南京市场也迎来了限购取消后的首场土地拍卖。其中,河西一宗宅地吸引了10家企业竞拍,最终以31亿元总价成功出让;另一宗城东宅地也吸引了9家房企争夺,最终以20亿元总价出让。

值得一提的是,10月10日,广州市国土房管局一次性挂牌出让天河区10宗土地,总挂牌起拍价高达189.21亿元,这也创下今年以来广州一次性推地的总价纪录。不仅如此,广州还计划在11月24日竞拍另外4宗地块,总用地面积达27万平方米,总起拍价87亿元。

针对广州大规模的推地动作,房地产韩世同分析认为,这与政府的土地财政压力有关。他认为往年房地产税收比较理想,但今年受市场整体下行影响,房地产税收可能会不如往年,政府对土地出让金的依赖程度更高了。因此,当地政府可能希望超额完成推地任务。

市场研报显示,10月,包括一线城市在内的10大典型城市土地出让金收入合计561亿元,环比增加56.8%。本月土地出让金收入有所好转,环比增幅更增加近90%。

预 判 抄底企业仍将增加

研究院研究员分析认为,10月,10大典型城市土地成交均价为4140元/平方米,环比增加15.8%,同比增加40%,环同比均出现较大幅度提升与出让土地质量较高有关。

不过,研究员同时指出,今年以来,虽然房价出现下跌,但多数城市的土地出让底价并未回落,甚至还有城市上调底价。“尤其是一线城市,当前房冷地热的现象较为罕见”。

中指院方面则分析认为,央行发布“9·30新政”,表态稳定住房消费,随着一系列利好政策的推出,全国楼市逐步回温,房企拿地积极性也在提升。

记者了解到,楼市利好政策的确在向土地市场传递。在释放“稳定住房消费”信号的次日,苏州发布相关通知,降低公积金贷款条件。同日,杭州也发布通知,提出涉及公积金政策、信贷政策、土地税征收、土地供应等多方面意见,促进杭州房地产市场稳定健康发展。

中指院表示,未来土地市场诸多政策同样值得期待。其中包括:同地同权同价的土地供应市场,在保护好耕地红线的同时,加快集体土地入市试点;加大对已供土地的力度,盘活土地存量,提高土地利用水平;以及完善土地招拍挂制度,合理分配土地收益,促使地方政府摆脱土地财政发展模式等。

对此,张大伟告诉《经济参考报》记者,随着房地产市场各类利好政策的出现,部分企业可能进入土地市场以期抄底。他分析指出,10月以来,20大标杆房企中,万科、保利、首开分别有拿地动作。事实上从9月开始,包括万科、远洋等企业已经连续多次出手拿地。“从目前市场趋势看,抄底企业将有所增加”。

针对一线城市的土地市场,张大伟表示,信贷政策的松绑使得一线楼市已经出现企稳迹象,在这种情况下,房企再次进入土地市场。随着各类利好政策的出现,四季度抄底企业可能进一步增多,部分热点地块,竞争局面将比三季度更为激烈。

从整个房地产市场形势来看,在利好政策影响下,整体表现有所反弹。对后市的信心在一定程度上有所增加或可带动土地成交。此外,资金实力较为雄厚的企业遇到好的购地机会仍会积极出手,这些因素可能会使未来土地市场成交量进一步提升。

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