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环京置业竟主打“全球级” 单价4万元靠谱吗?

北京晚报   2014-08-07 22:03

[摘要] 目前,来自天津、河北的房产业已成为目前环京置业主力区域,其多样性的产品不断涌现,或是满足养老度假的休闲类住宅、或是立足交通升级的通勤类住宅,而在如今,“国际顶级”的豪宅也成为一种全新的置业类型,向北京客群挥舞着橄榄枝。

目前,来自天津、河北的房产业已成为目前环京置业主力区域,其多样性的产品不断涌现,或是满足养老度假的休闲类住宅、或是立足交通升级的通勤类住宅,而在如今,“国际”的豪宅也成为一种全新的置业类型,向北京客群挥舞着橄榄枝。

“高银地产”、“拥有马球会籍府邸”、“问鼎全球前五的超高层大厦配套”等一系列极“高大上”的价值集合,成为富国高银面向北京置业人群的卖点。这一位于天津西青区张家窝板块的“高品质住区”,自其2013年入市起,便以4万元/平方米的高价赢得市场关注。进入2014年以来,随着该项目越来越多地向京城的购房人推介,记者也实地走访了该楼盘,对其真实价值一探究竟。

突兀高价同样区域却比周边贵3倍

据考察,富国高银所在区域是天津的高新区,周边产业园密集、基础设施良好。不过由于不是,近年来该区域的新房均价大约在1万元-1.5万元/平方米之间。但富国高银却不同凡响,从2013年中入市起,便把高层产品定价锁定在了4万元/平方米起,而其包含的别墅产品虽未入市,但据销售人员称至少是高层的一倍,也即高达8万元/平方米以上。

略显突兀的价格,即使是当地的人群也倍感奇怪。“天津南站开通之前,(张家窝)那边的房价不过每平方米几千元,开通后就一路上涨,但卖4万元/平方米还是真的想不到。”当地居民对记者表示,天津南站于2011年6月开通运营,从天津南站到北京的火车均为过路车,而从北京到天津南站目前则无火车到达,而富国高银即使距离天津南站也有6.8公里的,论交通自然无从说起。

“我肯定不会去那儿买房,各种配套都没有却房价奇高。4万元/平方米价格,在天津的核心区域都能随便挑了。”住在西青区的居民刘女士表示。

“这个楼盘与中北镇、华苑、天津南站这三个地方都没连上,地理位置不突出。”一直在西青区工作生活的朱先生说。记者了解到,在富国高银周边中北镇、华苑、天津南站三个区域,是西青区配套相对成熟或具有发展的三个区域,富国高银虽然距离这三个地方并,但所处位置却位于三地之间的“真空”,可谓“三不靠”。可见即使考虑“枢纽价值”也略显牵强。

交通配套都并不突出,即使对比周边项目也无可参照性。事实上,在天津楼市版图中,富国高银所在的西青区张家窝板块一直扮演着刚需盘供应地的角色,刚需项目均价多在1万多元/平方米左右,主要客群为西青区及天津市区刚需或首次改善置业群体。即使在距离富国高银约3公里的另一低密项目的售楼处,记者也看到的是“高层均价1.3万元/平方米”、“洋房均价1.64万元/平方米”的“低价”,与富国高银的相比可谓相差悬殊。而这家项目的销售人员更给出了一个模糊的猜测:“或许富国高银的房子不是一般人能买的,大概卖的就是一个概念。”

“面向全球”

价格就是要“国际级”

若论“概念”,富国高银确有高价的资本。

对于富国高银远远高于周边区域的4万元/平方米的售价,该楼盘销售人员有着充足的三点理由,分别是项目的高品质、对购房人的高和项目本身的地标级商业的发展未来。

上周,记者来到富国高银售楼处,小区内十分干净,但除了保安外,几乎看不到人来车往。销售人员告诉记者:“项目主要是依托在建的500多米高的117大厦和马球会,未来将有更多的写字楼群、五星级酒店群、购物、等陆续交付,整个区域将成为京津冀区域最有吸引力的地标级商业。因此,面对的购房群体也不以周边乃至天津的群体为主,而是面对北京乃至全球的客群。这些客群主要将针对未来周边区域内的企业高管、财富精英出租房屋,是希望子女在我们小区内国际私立的高新区内的人群。”

因为有国际级的高品质,所以高价。这样的逻辑似乎很有道理,但却显得过于“纸上谈兵”。“这种定价逻辑带有港资房企的特点,一是认为自己的项目品质高,应该优价;二是认为可以通过商业开发让周边‘’,从而有较高的。”一位分析机构的资深分析师这样告诉记者,“不过,这种模式并不一定适合内地市场,以往类似操作的结果往往是去化缓慢甚至卖不出去。”

“保密式”营销

售出房源量竟无从查到

客观而言,任何一种营销理念都不能武断称其是否合理,销售业绩才是真正的硬道理。那么,富国高银“4万元/平方米”的品质,到底吸引了多少“国际性客群”呢?

“我们这里现在都是现房,去年开了一批,今年稍晚时候还会开两个高层。不过目前开出的90余套房源基本都已售出或有意向,目前只有5-6套房源可以挑选,均价在4.2万元/平方米左右。”销售人员告诉记者。

和这位销售人员说的“90多套基本都售出或有意向”不同的是,天津市房地产综合信息网显示,该项目目前总供应户数217户,可供应户数208户,如果两者相减,可以得出该项目现有房源仅售出9套的结论,但这显然与“90余套”相去甚远。

“因为该项目不太愿意和市场机构合作,销售情况很不透明,无论是职能部门网站还是一些机构网站上的销售数据都可能不准确”,一家天津市场机构的员工告诉记者,高银地产低调,曾经多次主动联系一些地产门户类、服务类网站撤掉本项目的信息数据,“完全不走网络,是另一种营销路子,很难看懂。”

为了进一步了解富国高银的准确销售情况,记者曾致电该高银地产相关联络人。该人士却表示,因为高银公司高层多在香港,短期内无法答复。为有助于北京购房人的置业选择,本报也将在未来持续关注该项目动向。

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