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润土咨询:房产税遭遇“尴尬”

房天下   2014-08-04 14:49

[摘要] 近期,市场频传房产税即将开征的消息,润土咨询就国外房产税如何征收以及我国房产税开征会对房地产市场产生何种影响做一下分析。

近期,市场频传房产税即将开征的消息,润土咨询就国外房产税如何征收以及我国房产税开征会对房地产市场产生何种影响做一下分析。

在美国,房产税作为一种财产税,是对物业者征收的一个税种,全美50个州都征收房产税,这一税目是地方政府的主要收入来源。目前税率大致介于1%-3%之间,房产税作为房产持有的最基本保证。征收房产税的目的是维持地方政府的各项支出、完善公共设施和福利,因此美国房产税的收税主体是郡政府、市政府和,联邦政府和州政府都不征收房产税。美国房产税的课税对象为房屋,以房屋估价为课税依据。那么美国房产税如何征收?

征收主体:郡政府、市政府和

1、 谁来征收房产税?

美国地方政府。地方政府根据各自实际情况来确定税率并依法征收,而税收主要用于民众所在区域的及公共服务支出。

联邦政府和州政府都不征收房产税。征收房产税的目的是维持地方政府的各项支出、完善公共设施和福利,因此美国房产税的收税主体是郡政府、市政府和。一般来说,郡税、城市税和税三者之间的比例为1∶1∶5。

2、 确定税率

房产税的税率由地方政府根据各级预算每年的需要确定,而预算应征收的房产税与房屋计税价值总额每年都有变化,因此房产税税率每年都相应变化。如果某个地方政府的一年开支为2亿美元,这个地方的房产估价总额为100亿美元,那么该地当年的房产税税率便是2%。假如过了一年,这个地方的经济发展了,房价有所提高,房产估价的总额上涨为200亿美元,但地方政府的开支若维持2亿美元不变的话,当年房产税的税率为1%。也就是说,房价上涨了,房产税可能降低。

3、 房产税计算

各地方政府根据本地财政需要,规定一个当地统一的房产税率。而应付房产税则是房产税率与房产纳税价之积。房产纳税价一般是房产市场公平价,但有些地方政府允许一定折扣,政府会提供一个折扣率。在这种情况下,房产纳税价是房产市场公平价与折扣率的乘积。

4、 确定税率的具体程序

市、镇委员会通过预算,各级政府根据各种预算收入和总支出的情况决定征收房产税的数额,再根据评定的房屋计税价值确定房产税的税率。税率的计算公式为:预算应征收的房产税税额÷房产计税价值总额=房产税税率。

税率的高低要受到一定的限制,因为联邦法律规定了对财产(主要是房地产)征税的限额。据此形成两种形式的税率。一是名义税率,适用于估价;二是实际税率,适用于市价。由于各地估价比率不一,各地税率也有较大差异。

5、 征收手续

在美国交纳房产税手续简单。通常,地方政府会给每个房主邮寄一份纳税通知。房主需在指定期限内将房产税额通过支票和纳税通知的回执寄回地方政府指定地址即可。有些地方也可以通过网上支付,各地政府对纳税频度各有规定。美国房产税的纳税人为拥有房地产的自然人和法人。包括住宅者、住宅出租者,但不包括住宅承租者。

6、 免征条件

美国地方政府规定了一些减项目,主要是对自住房屋给予减,这是通过减少税基或低估财产价值来实现的。另外还有一种减免房产税的方法,即当房产税超过某一值时,纳税人可从州政府得到相应的州个人所得税抵免或现金补偿。加州为例,纳税人的主要自用住宅,可免除7000美元的房产税。这个对我们华人具有现实意义。

7、 拒交处罚

对未按期限纳税者采取罚息和罚金措施,拖欠时间越长罚金越高。当所欠税款和罚息罚金达到一定程度后,地方政府可以对拖欠房产税房产采取留置、拍卖。很多法拍房就这么来的。

目前,和西方发达国家相比,我国房地产市场的发展还处在初级阶段。范围内房产税是否征收、何时征收、如何征收等相关法律存在空白,对比国外情况,现就房产税开征后对房地产市场可能产生的影响做一个分析。

据专业机构分析,从目前房地产市场的形势来看,出台房产税政策的条件并不具备。如果匆忙推出,不仅难以达到预期效果,还有可能产生相反的作用。

其一,房地产市场的走势还不明朗。别看房价出现了小幅下降,开发商拿地的热情也较以前有所节制。但是,整个房地产市场的走势并不十分明朗,房价到底向何处走,地方政府到底会怎样对待房地产市场发展,目前还是个未知数。如果不顾一切,推出房产税政策,不仅难以有效发挥作用,还有可能会损害房产税政策的“形象”,使房产税政策的公信力受到影响,从而使房产税政策遭遇不必要的“尴尬”。

其二,房地产市场还在手段的强力控制下。尽管各地都没有明确表态放开限购政策,也没有公开支持房地产市场。实际上,相当一部分已经明禁暗放了。也就是说,政策层面,限购等手段并没有松绑,操作层面,则已经在暗中松绑了。这种明禁暗松的格局是很难客观、正确地反映房地产市场的真实情况的,有关方面掌握的房地产市场信息,也是不客观、真实、可靠的。在这样的情况下,如果出台房产税政策,很有可能是在信息不对称的情况下出台的,是很难做到积极、有效的。

其三,管理层和立法层对房产税政策心中没底。由于房产税政策不同于一般的法规,更不同于政府文件。房产税一旦推出,不仅刚性很强,稳定性也较强。也就是说,不可能像政府文件那样朝令夕改,也不会像某些法规一样随时可以修正和完善。而如果信息掌握不全面、不完整、不客观、不合理,所制定的房产税政策,也会存在很多局限性。如此一来,房产税政策的严肃性就会受到很大的影响,就难以有效发挥房产政策的作用。同时,从重庆、上海两地房产税试点的情况来看,也似乎没有能够为立法提供有效的参考价值。更多情况下,房产税试点的“风头”,都给限购、限价等“抢”去了,房产税早已成为鸡肋。因此,无论是管理层还是立法层,可能对房产政策都是心中没底。自然,也就无条件、无必要强推房产税政策了。

作为财产税征收的房产税,是对房产持有阶段全程征收的,增加了非自住性房产持有的成本。我国目前住宅产品以出租获得的率极低,但持有成本更低,因此,者可以长期低成本持有物业,房产税开征后,持有成本增加会把者手中的房产由长期变为短期,增加二手住宅产品入市量,拉低二手房价格,并波及新盘销售价格。同时,者会更加谨慎的房产,如果短期内无法获利,便不会轻易出手。因此,房产税实施或可成为楼市良药,促进房地产市场的良性发展。

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