[摘要] 即将入市的蓟门桥保利项目只是个开始，如融创农展馆地块、中赫万柳书院等一批住宅与昔日都将计划入市。在下半年房地产市场，快跑要业绩还是守住希望等待新一轮繁荣期，成为开发商的选择题。
2014年7月9日拍出了新单价——丽丰控股旗下公司以楼板价8.5万/平获得上海黄浦五里桥街道104街坊，超过了此前的单价记录保持者北京农展馆地块。然而这仅仅是今年土地市场的个例，新的产生与今年多地土地流拍与限购松绑形成鲜明对比，中国房地产研究会副会长胡志刚直言：在这个时候出来不合时宜。
不到一年的时间，融创去年9月以每平超出七万元拿下的北京单价被超越，而当时孙宏斌称“不辜负她的绝代风华”并叫出了30万/平的售价。在2013年房企扎堆抢之后，今年中旬的北京土地市场却没引起房企的激烈争夺，30万/平的售价也可能在今年破灭。
近期，位于北京蓟门桥的保利项目在6月14日获得了预售审批，拟售均价为9.7万/平，这是今年北京住宅项目获批的单价，并成为今年北京获批项目。即将入市的蓟门桥保利项目只是个开始，如融创农展馆地块、中赫万柳书院174479元/平方米[海淀]万柳书院124套在售等一批住宅与昔日都将计划入市。在下半年房地产市场，快跑要业绩还是守住希望等待新一轮繁荣期，成为开发商的选择题。
的今与昔
“最后一次，还有加价的吗？”“成交！”那些发生在土地竞拍现场的一幕幕，数十轮甚至上百轮的对决后，有人欢天喜地捧得称号，有人黯然离场，这就是的争霸赛场。就在上海诞生单价的前一天，曾宣称“不拿”的万科地产以每平方米近2万元的楼面地价，超过此前1.7万/平的地价纪录，夺得广州荔湾区新，其总价6.03亿元，溢价率96.4%。同日，保利置业以每平方米4.5万元的楼面地价拍得花都区一地块，总价4.78亿元，溢价率45%，刷新同区域记录。
近日，厦门拍出的同安区，被保利以33.88亿元收入囊中，溢价率31.42%，成交楼面价1.03万/平。同时，今年5月14日，世茂也与英皇国际联合在香港拿下一块地，总价27.08亿港元，折合每平方英尺楼面地价为3.08万港元，成为香港年内单价；5月15日，深圳金利通也以48.3亿元摘得深圳宝安区地块，楼面地价2.87万/平，溢价率126.2%，超过了今年1月兆华斯坦联合体以134亿元拿下的深圳单价，其楼面单价为2.81万/平。对此，同策咨询研究部总监张宏伟认为，近1-2个月出现的城市其所被拍地块基本上比较，而地方政府推一部分好地以降低起拍价格，炒一下地价是接下来大中城市土地市场的特点。
作为昔日的北京单价，蓟门桥地块在2010年3月由北京世博宏业房地产开发有限公司经过58轮竞价，以总价17.6亿元拿下，楼面价超过3万/平，后保利地产于2011年8月10日收购了该项目。虽然这一单价早已被后来的项目所超越，但由于所处位置的稀缺性，一直以来都是北京市场备受关注的项目，如今成为今年入市的项目。由于所出让土地均配建限价房以及自住商品房，开发商只能选择在这些土地上打造产品才能获取利润，而曾经创下单价纪录的万柳地块项目——中赫万柳书院174479元/平方米[海淀]万柳书院124套在售（楼面价约4.42万/平方）被打造成为非毛坯洋房，预计今年入市，销售均价达12万元/平。
自2013年以来，北京国土局先后出让了8宗楼面价接近或超4万元/平的地块，包括懋源夏家胡同地块（总价17.7亿，剔除公租房楼面价达4.2万/平）、中粮孙河地块（总价23.6亿，楼面价4.8万/平）、融创农展馆地块（总价21亿，楼面价7.3万/平）、保利首开东坝地块（总价21亿，楼面价约3.7万/平）、首城东坝地块（总价21.45亿，楼面价约3.25万/平米）和首开住总亦庄地块（总价12.2亿，楼面价5.8万/平）、泰禾西局地块（总价49.58亿，楼面价6.3万/平）、恒大东坝地块（总价51.35亿，楼面价近5万/平），另有总价，如融创联合体斥资58.66亿获门头沟一地块。
事实上，北京一直是兵家必争之地，在2014年房企重回北京等一线城市开展土地战，即将入市的朝阳孙河两块地块起拍价为46亿和31.45亿，意味着北京新“”即将出现。
风光下的多病症
风光无限好，然而就在开发商重金砸下了理想地块的同时，项目周转慢、消化慢成为了通病，单就北京蓟门桥项目就耗时四年方入市。项目因为总价较高，成交周期相对较慢，而的限制也增多。在刚刚成交的上海项目，成为上海首幅不可预售的地块，并需配建30%保障性住房，为开发商提出了又一个难题。对此，有开发商部负责人表示，这意味着房屋将要现房销售，对开发商资金链有一定的考验。
销售、资金链问题成为开发商的一大硬伤。激进派福建泰禾集团在北京开发的泰禾院子今年上半年创下了别墅销售，事实上泰禾在2013年砸下160亿元重金买地，公司资金链一度受到质疑，同样还有去年越秀地产以201.24亿元的7块土地，其中3块是当时的，而目前也遭遇了购买大半年后才施工的延迟动工现象。“如果没有充裕的资金流支撑，‘’将难以为继，就连大型房企也得卖股权求生，何况本就脆弱的中小房企，极可能面临资金链断裂或债务违约风险。”张宏伟说。
相比一般项目，的高土地价格决定了企业必须快周转。而且对于2013年下半年出现的，当时企业普遍乐观预期2014年房价至少还有30%以上的涨幅，而今年显然并没有达到开发商的心理预期。融创中国董事长孙宏斌也曾表示，高周转战略并非刚需盘专利，销售速度快慢与否，其实与房子的价格无关，主要是要有这个功力，例如北京农展馆的项目，也不会慢。
中投顾问高级研究员郑宇洁认为，去年不少“”项目，如今却到了骑虎难下的尴尬境地，也不乏开发商拿地之后，有意放慢项目建设进度，有的甚至就直接暂时闲置，成为农田菜园。这也算是根据市场行情发展，而不得以做出的策略。放缓建设周期，一方面，能够缓解房企资金链压力；另一方面，延期项目进入市场的时间，有望跨过当前市场低迷期，在市场回暖期将项目推向市场，销售业绩和盈利水平更有保障。
“目前房地产全行业进入调整期，判断大概持续3-5年，这是的艰难时期，房地产企业往何处走，是继续制造泡沫，还是断臂求生向新的方向发展，现在这个时候救市和抢是不应该的。开发商不应追求，应追求房地产的常态化，从长远来讲，首先不能投机，而需要善于经营和提供服务。”中国房地产研究会副会长胡志刚说道。同时他建议，地方政府应进行合理的土地规划，在出让土地之初就做好调研，按新的业态规划土地。
同时，在银行信贷紧缩的市场背景下，张宏伟认为标榜“高溢价”的企业、以闽系房企为代表的激进型企业、过度依赖民间资本的企业、没有战略规划与风险控制标准的企业等四类拿过“”企业受影响比较大，极有可能目前已经面临资金链断裂或债务违约的风险。“一般来说，央企拿都是出于区域战略考虑。比如华润在深圳前海拿，方兴地产在上海拿地，都是出于战略布局。由于预期回收周期较长，相对比较安全。但一些民营企业，尤其是那些为冲刺上市而不计成本拿地的企业，未来一定会面临风险。”业内人士也称道。
2013年频出，一线城市和少数二线城市房价相应，而这也刺激了房企再次拿下的念想，而恰好在今年却遇市场调整期。6月深圳世联行地产顾问股份有限公司董事长陈劲松在微博中曾写道：“为一城一池所累者，遍地都是！、标王、地标，一座座墓碑。”未来，应何去何从？拿得下是能力，卖得出去才是实力。（宋金煜）
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