[摘要] 进入7月份，2014年北京楼市下半场也就开始了，但今年楼市上半场不尽如人意，中场休息更是让人沉重。自住房的集中入市，对市场各方均产生影响。
房天下讯 进入7月份，2014年北京楼市下半场也就开始了，但今年楼市上半场不尽如人意，中场休息更是让人沉重。自住房的集中入市，对市场各方均产生影响。开发商坦言，今年北京楼市都让人有些看不懂。购房者继续观望，迟迟不入市。北京这个市场很独特：成交量始终处于历史低位，而房价却始终一路走高冠绝。
特征一：住宅成交同环比降四成 创五年新低
据房天下数据监控统计，2014上半年北京新建商品住宅（以下简称住宅）成交32560套，环比大降42.48%，同比2013年同期大降47.82%。相较往年，2014上半年总体成交状态低迷，创下2009年以来同期的成交水平，同时与2009-2014上半年成交量平局值相比跌幅达到39.38%。
统计数据显示，今年1-6月，北京月均新房价格已出现两次环降，房天下综合各月涨跌幅计算北京月均新房价格的涨幅基本为零，新房房价平稳止涨。从北京近两个月的量价水平看，5月成交量环比下降9%，而6月上半月成交量进一步下滑近一成，5月成交均价28854元/平方米，环比下降6.1%。楼盘的范围，也由郊区渐次向城区递进。
实际上，进入2014年以来，北京的二手房价格便持续下跌，且呈加速趋势。中原地产研究提高的数据显示，5月份，北京二手房成交均价为3.02万元/平方米，相比4月份的3.1万元/平方米下调了2.6%，年内累计下调幅度则已 过了6%。部分郊区二手房价格调整幅度则超过了10%。
对此，教授陈国强分析，受累于房贷持续性紧缩，以及房地产市场的普遍不景气，导致北京房地产市场观望气氛浓厚。
据此前北京房天下调查显示，逾四成受访者表示今年不会出手买房，近六成受访者认为房价有可能进一步下跌，这直接导致了北京房地产成交低迷不振。
特征二：库存量重回八万套时代 楼市陷入"买就送"乱战
据房天下数据监控统计，截至2014年6月30日北京住宅库存量达79420套，环比上个半年度末增加17767套，同比去年同期增加15779套；其中，期房库存量44778套，环比增加13282套，同比减少9492套，现房库存量34642套，环比增加4485套，同比增加6287套。
6月20日住宅库存量达到80844套，连续18个月以来首次突破八万套，随后库存量走势相对平稳，在八万套水平线周围小幅波动。2014年1-6月库存表现出明显的持续上涨态势，一改以往两年库存量走低的形势。高企的库存、低迷的成交直观反映出市场去化走低，开发商销售压力增加。
为了加速推盘，快速形成成交，北京多数在售楼盘都拿出了不同程度的优惠折扣吸引购房者。“买就送”的花样不断翻新，楼市的促销乱战已经形成。、送首付、送利息、送月供、送户口、送车……，“买就送”已然成为开发商推盘的必选项，促销乱战已经形成。
业内人士认为，面对开发商开出的种种优惠条件，购房者依旧继续“看空”，大多数购房者认为“房价还未见底”。但“买就送”等优惠措施的层出不穷反映了开发商推盘的急迫，是“明降”之外为数不多的选择。
特征三： 宅地成交754亿80% 断供难当地市热火
据统计，2014年前6月，北京成交各类地块共89宗，规划建筑面积1089万平方米，总土收达1115.2亿元，同比大增68%。其中，纯宅地共成交30宗，规划建筑面积达564.4万平方米，成交总额753.5亿元，同比上涨80%。商业与用地23宗，规划建筑面积353.5万平方米，总额345.5亿。
自5月6日，北京4宗经营性用地成交后，北京土地市场出现空窗期，断供期近百日。中指研究院报告显示，1月-6月，北京推出纯宅地30宗，建设用地面积共计265万平方米，同比减少4%。经过前四个月的卖地热潮后，北京土地市场在5、6月份陷入沉寂。
对于断供原因，更多业内人士人士认为，这是国土局在有意控制推地节奏。虽然土地市场出现空窗期，在先热后冷的市场下，北京土地市场仍然收获颇丰，平均楼面价也再创新高。根据中指院数据，1月-6月，北京宅地推出楼面均价为11418元/平方米，同比上涨75%；成交楼面均价为13349元/平方米，同比上涨51%，宅地价格仍处高位。
房企对地块争抢激烈，导致宅地价格不断上升。其中，西三环的丰台西局地块受到房企争抢。如2月13日，龙湖以35.7亿元摘得西局地块，折合楼面价68213元/平方米。
业内人士分析，住宅用地成交金额上涨以及楼面价攀升，是上半年北京土地市场火热的表现，短期北京土地市场出现短供，一旦有供应量，房企仍将争抢。
特征四：首套房贷利率趋紧 个别银行等暂停房贷业务
房天下梳理1-6月份北京部分银行房贷的资料，发现北京地区个别银行首套房贷仍然有不同程度的优惠，但多数银行首套房贷利率为基准利率，而二套房贷利率多数银行执行上浮10%的额度，此外，个别银行出现停贷现象。
从首套房贷看，1-4月份房贷市场均有8.5折的优惠，5-6月8.5折优惠几乎在市场上绝迹。从执行首套房贷8.5折优惠银行数量上看，呈现减少趋势。1月份尚有农业银行等4家银行，2月份减少为 3家银行， 3月份仅中国银行1家，4月份仅有建设银行一家。
国有银行房贷没有放松的迹象，商业银行的房贷有收紧的趋势。以农业银行为例，1月首套房贷利率有8.5折的优惠，3月份优惠减少，有9折优惠，4-6月份，首套房贷利率是9.5折优惠。在2014年上半年，农业银行首套房贷优惠幅度在逐渐减少。
无独有偶，中信银行3月将首套房贷利率上浮10%，二套房贷利率在基准利率上上浮30%。6月，据中信银行海淀支行的工作人员透露，目前房贷审批时间缓慢，几乎停房贷业务。
上半年，银行二套房贷整体上比较紧。2014年年初，多数银行房贷利率上浮10%，此后的几个月，多数银行保持该利率。同时，个别银行将二套房房贷利率上浮20%，甚至30%。其中，1月份8家银行将二套套房贷利率上浮10%，从2-5月，多数银行仍然执行该利率。二套房贷利率变化不大，比较稳定。
从整体上看，无论是首套房还是二套房的贷款利率均呈没有呈现放松的迹象。首套房贷享受优惠的银行只是少数，二套房从紧的趋势很明显。一业内人士分析，从目前市场看，银行放松房贷的缺乏动力，如果短期不出台相关楼市调控政策，预计银行房贷暂时仍不放松。
特征五：刚需超60% 7万套自住房入手影响市场
北京楼市的库存高企，然而相对于市场来说，依旧是供不应求的。北京楼市的刚性需求比例大，房天下调查显示，超过6成的网友为首套刚需，改善型的客户占23%，需求占7%。针对巨大的购房需求，不少刚需网友表示，希望政府增加自住商品房的供应量，让他们买到相对比较的房子。
从2013年开始，7万套自住房即将上市的消息，让刚需购房人看到了买房的希望。然而，自住房中签率低，让部分购房者望而却步。房天下调查显示，有66%的网友选择商品房，同时，也有超过21%的受调者表示会选择自住房，虽然目前中签率较低，但会继续等待更多自住型商品入市。而选择别墅和经济适用房的人均占5%，只有1%的网友表示会考虑小产权房，主要是价格。
随着自住商品房的集中入市，购房者的观望情绪加重，市场进入深度观望期。房天下调查显示，55%的网友在观望，36%的受调者会在2014年的下半年入市，只有10%的购房者选择在2015年上半年置业。超过半数的购房者，认为楼市前景不明朗，选择继续观望。然而，选择在下半年置业的受访者比例高达36%，这部分人预判下半年房企的力度加大，认为下半年可能会遇上抄底的时机，会适时买房。同时，有十分之的受访者表示会等到2015年再出手。
自住房的集中入市，会分流市场上很大一部分刚需。这对部分房企也产生，不少以刚需产品为主的或调整产品结构，或调低价格快速跑量，争取在市场中的主动地位。
链家地产市场研究部张旭认为，除非有显而易见的刺激手段，否则市场在短期内仍会维持冷淡的状态，大部分刚需观望浓厚并看跌房价，而当前业主的心理价位并不会随市场不断下探，买卖双方持续僵持。
后记：
2014年上半年，北京楼市但从成交方面来看，确实一片现实严峻，但这更多地是受累于房地产市场局势的下行影响，而非北京楼市本身的周期性发展缺陷，实际上北京楼市目前仍处于供不应求状态，而且这一状态仍将有望持续多年。
除此之外，北京楼市依然有诸多亮点可供观察分析，包括成交不振、价格回调、宅地成交总金额同比去年大涨80%、首套房贷收紧、刚需客户占比较大、7万套自住房入市等等，可以说楼市的低迷从心理上打乱了北京楼市今年上半场的节奏，下半场或在更远一段时间里，北京楼市依旧十足，但短期仍将处于僵持阶段！
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