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需求去向何处?三、四线城市规划需先行

房天下   2014-07-02 16:17

[摘要] 位置决定发展,河北是北京人口外溢和产业外迁的首选区位。作为显而易见的北京疏散点,河北保定在房地产市场的发展规划上并未与需求同步,这其中住宅需求的满足缺口较大,润土咨询认为主要的原因归结为规划的缺位。

位置决定发展,河北是北京人口外溢和产业外迁的首选区位。作为显而易见的北京疏散点,河北保定在房地产市场的发展规划上并未与需求同步,这其中住宅需求的满足缺口较大,润土咨询认为主要的原因归结为规划的缺位。

据润土咨询调研发现,三、四线城市的房地产市场以本地开发商为主,开发商数量多、规模小,与一、二线城市开发理念和水平相比,开发商的思想观念较为保守。且同质化现象较严重,楼盘没有太大特色。保定曾经的主力购房人群是中产阶层,他们有很大需求,但是通过长时间消化,该部分人群大多数已置业。而伴随城市职能转变,北京溢出的需求并未得到合理的满足。

保定位于京津冀三角腹地,从保定市的高速出口到杜家坎130公里,从北京西客站到保定东站只有40分钟,提速之后只需27分钟,区位明显。习近平总书记、李克强总理专门就保定承接首都功能疏解和产业转移问题作出重要批示。这为保定的发展奠定了良好的政治基础,而真正拉动其大步迈进的绝非是京津冀一体化的概念,而是由人口转移而形成的城镇化发展红利。

事实上,北京市曾经经历过两次移民潮,2002年左右的第一次移民潮,是人口大幅增加并向通州、燕郊区域转移,人口的升级和居住刚性升级,促成了一次住宅品质升级,挤压出现了亚北和两个大别墅板块。2008年左右第二次移民潮是人口向涿州、固安、香河地区转移居住刚性升级,挤压出现了香河鸿坤•罗纳河谷、固安富力丹麦小镇、永定河孔雀城等环北京东南部别墅项目。

而伴随着京津冀一体化进程的推进,可以断言,北京的第三次移民潮将要开始。所不同的是,伴随这次产业移民,大量刚性升级的居住需求将落子保定,而保定也将成为北京第三次移民潮所催生出的北京周边另外一个居住生活区。

润土咨询调查发现,今年3月下旬、4月初“副”概念引爆保定,保定楼市“发烧”掀起层层波澜,也打破了许多人长期形成的“买新不买旧”情结。面对一手房市场上涨情况,消费者将目光投向二手房,低迷许久的二手房交易市场也异常活跃起来,据保定地税局数据:3月份保定市区二手房交易完税879套,4月份受理二手房转让猛增到3184套。二手房交易量的猛增,势必会推动当地改善型居住需求,在居住面积、环境、配套等方面对新楼盘提出更高的要求。

产业人口的大规模转移,会对房地产开发产生直接带动作用。在北京人口不断增加、房价大幅上涨的过程中,大量在北京工作的人群,已经成为河北近京地区房地产市场的主要购买力量。随着首都产业功能在保定及周边县市的落地,北京产业转移人群势必带来相应的对房产及休闲、娱乐、养生等的大规模需求,而这些需求也势必会给当地带来一场房地产市场的变革。

润土咨询认为,如此大规模的房地产需求,必然会引动一线品牌开发商的入驻,这些开发商无论是开发实力还是产品开发水平,都会对当地的房地产市场产生巨大的冲击,从而快速推动当地的产品升级。而一线品牌开发商的入驻,必然会给当地的开发企业形成巨大的竞争压力,在弱汰强留的市场法则下,逼迫他们进行产品升级;此外,产业转移人群的住房需求、商务需求、健康养生需求、运动需求等也会直接拉动当地房地产产品的升级。住房改善的需求也在推动当地产品升级。

但实际上,产品的供应和开发理念并未随着需求的增加而进步。润土咨询对保定人群的住房需求调研发现,保定多数的社区,存在很多令人不满意的地方,如小区管理不规范导致随意占道停车问题,人车混行存在安全隐患,没有会所娱乐休闲,物业公司的管理水平无法达到业主要求,小区内整体景观、住户层次混杂无法满足对生活品质的要求等。

调查发现,目前房地产开发商大部分忽视战略发展趋势的研究,对产品研发,客户体验,后期客户维护投入不足。从开发时间链的前期时间占比就可以明显发现,前期时间越短企业领导层越满意。

润土咨询认为,在保定,大部分企业以快销战术为主,注重资金流的回款时间回款数量。功利主义大行其道,缺乏精雕细琢的人才,缺乏长线发展的耐心,缺乏扎实而细致的前期大量工作,产品同质化现象普遍,导致整体市场发展滞后。

而伴随着京津冀一体化的深入发展,大量的品牌房企将进军保定。本土开发企业应及时转变思路,打破安于现状的保守状态,抓紧自身产品的品质升级,向一线城市开发水平看齐,以应对即将到来的房地产业严酷竞争。同时地方政府也应提前做好规划和控制工作,在功能定位、产业分工、设施配套和交通体系等方面的统筹安排,避免不计成本、不计收益、不计规划地盲目开发。



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标签: 润土咨询 需求
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