[摘要] 位置决定发展，保定是北京人口外溢和产业外迁的首选区位，保定市位于河北省中西部，与京津呈三足鼎立之势，战略地位突出，曾“北控三关，南达九省，地连四部，雄冠中州”。但是在近年的发展中，保定经济逐步退出了河北省第一方阵，城镇建设相对落后，城市形象和环境欠佳，空气、水环境质量都亟待改善。
位置决定发展，保定是北京人口外溢和产业外迁的区位，保定市位于河北省中西部，与京津呈三足鼎立之势，战略地位突出，曾“北控三关，南达九省，地连四部，雄冠中州”。但是在近年的发展中，保定经济逐步退出了河北省方阵，城镇建设相对落后，城市形象和环境欠佳，空气、水环境质量都亟待改善。
在房地产开发方面，保定的房地产市场以本地开发商为主，开发商数量多、规模小，与一、二线城市开发理念和水平相比，开发商的思想观念较为保守。保定楼市的同质化现象较严重，楼盘没有太大特色，或者说没有质的跳跃。保定曾经的主力购房人群是中产阶层，他们有很大需求，但是通过长时间消化，该部分人群大多数已置业，或者说多次置业。在目前房地产市场增速减缓，观望氛围日趋浓厚的情况下，保定房地产市场经过三四月份的“政治副”风波，现在正处于一个低潮调整期。
2014年2月26日，习近平总书记在北京专题听取了京津冀协同发展工作汇报，标志着京津冀协同发展已经上升为国家战略和共同行动。从高度定位来看，京津冀一体化作为国家战略，既是重要的经济增长点，也具有城市群机制改革的示范作用。首都要减负，北京化也应有取舍，对于目前的北京，各种资源趋近饱和，为了更加优化经济结构，则需要退出一部分行业，留出这部分空间继续升级产业结构；对河北来说，接纳一些行业的同时也是在升级，这会形成技术梯度。作为京津冀一体化重要的一环，保定与京津历史渊源深厚：除地缘外，保定的政治、文化底蕴深厚，清朝时为直隶省会，是直隶总督署所在地，也是河北省的省会；在资源供给方面有保障；保定面积2.2万平方公里，人口1100多万，土地、水、蔬菜等资源供给上能够满足需要，不存在问题；同时保定城市核心与北京距离适中，中间留有待开发的中间地带，较为适合作为北京疏散点。
保定位于京津冀三角腹地，从保定市的高速出口到杜家坎130公里，从北京西客站到保定东站只有40，将来提速到350公里，只要27，保定北和北京南无缝连接，对于区位明显的保定，习近平总书记、李克强总理专门就保定承接首都功能疏解和产业转移问题作出重要批示。河北省委书记周本顺、省长张庆伟多次在不同场合指出，保定要在参与京津冀协同发展中勇挑重担、当仁不让。保定市长马誉峰5月9日在“第五届地坛论坛”上表示，随着京津冀协同发展上升为国家战略，保定迎来新的历史机遇，正在成为承接首都功能疏解和产业转移的地。
移民潮带来人口升级和居住升级刚需，北京市曾经经历过两次移民潮，2002年左右次移民潮，是人口大幅增加并向通州、燕郊区域转移，人口的升级和居住刚性升级，促成了一次住宅品质升级，挤压出现了亚北和两个大别墅板块。2008年左右第二次移民潮是人口向涿州、固安、香河地区转移居住刚性升级，挤压出现了香河鸿坤•罗纳河谷、固安富力丹麦小镇、永定河孔雀城等环北京东南部别墅项目。随着京津冀一体化进程的推进，可以断言，北京的第三次移民潮将要开始，第三次移民与前两次不同，这次移民属于产业大移民，北京动物园批发市场已确定迁往永清、大红门市场迁往白沟、新发地批发市场迁往高碑店，北京301分院已在涿州选址建设，并且保定也已经开始着手大力建设白洋淀科技城，完善高碑店配套。随着首都的去人口化，减人口规模作为政策基础，北京市的一些产业如工业、物流、批发、、医疗等会逐步退出，而转移地必将是具有地缘的大保定和廊坊区域。
产业人口的大规模转移，会对房地产开发产生直接带动作用。在北京人口不断增加、房价大幅上涨的过程中，大量在北京工作的人群，已经成为河北近京地区房地产市场的主要购买力量。随着首都产业功能在保定及周边县市的落地，北京产业转移人群势必带来相应的对房产及休闲、娱乐、养生等的大规模需求，而这些需求也势必会给当地带来一场房地产市场的变革。
首先，如此大规模的房地产需求，必然会引动一线品牌开发商的入驻，这些开发商无论是开发实力还是产品开发水平，都会对当地的房地产市场产生巨大的冲击，从而快速推动当地的产品升级。
其次，一线品牌开发商的入驻，必然会给当地的开发企业形成巨大的竞争压力，在弱汰强留的市场法则下，逼迫他们进行产品升级；
第三、产业转移人群的住房需求、商务需求、健康养生需求、运动需求等也会直接拉动当地房地产产品的升级。
第四、住房改善推动当地产品升级。3月下旬、4月初“副”概念引爆保定，保定楼市“发烧”掀起层层波澜，也打破了许多人长期形成的“买新不买旧“情结。面对一手房市场上涨情况，消费者将目光投向二手房，低迷许久的二手房交易市场也异常活跃起来，据保定地税局数据：3月份保定市区二手房交易完税879套，4月份受理二手房转让猛增到3184套。
二手房交易量的猛增，势必会推动当地改善型居住需求，在居住面积、环境、配套等方面对新楼盘提出更高的要求。
居住品质提升衍生的升级换代刚需，应该是下阶段房地产产品大趋势，保定房地产市场起步阶段，同质化竞争严重，产品和客户没有明显分级，不同档次的客户出现在同一项目中，没有一个单纯意义的有天、有地、有景观的社区，无法满足置业人群的品质需求。从克而瑞顾问机构对保定房地产开发情况现状的分析来看，目前随着保定整体开发水平逐渐向中方向发展，产品品质提升逐步成为吸引客户的主要因素。
我们曾经组织对保定人群的住房需求调研，某上市企业集团副总裁的看法很有代表性，她目前居住的小区在保定属于较为的社区，但是其中存在很多令人不满意的地方，如小区管理不规范导致随意占道停车问题，人车混行存在安全隐患，没有会所娱乐休闲，物业公司的管理水平无法达到业主要求，小区内整体景观、住户层次混杂无法满足对生活品质的要求等。
对客户的真心关怀和居住的切实感受引领着诚信、实力地产企业的战略发展方向，越来越多的置业人群开始注重生活的品质、资源独享和后期的物业管理服务，而不是单纯的“大户型”就是满足置业人全部生活的需求，高品质的建筑和周到齐备的管家服务，对稀缺资源的占有，文化传承的气韵，契合客群在精神层面的追求，是未来产品和企业战略的发展方向。
只有前期细致耕耘，才会有后期的收获。目前房地产开发商大部分忽视战略发展趋势的研究，对产品研发，客户体验，后期客户维护投入不足，从开发时间链的前期时间占比就可以明显发现，前期时间越短企业领导层越满意，大部分企业注重战术，以快销战术为主，注重资金流的回款时间，回款数量，甚至猎头都以此为衡量营销人才、企业选聘营销高管的标准。大部分房地产企业，功利主义大行其道，缺乏能踏实进行把开发产品当做作品来精雕细琢的人才，缺乏做长线发展的耐心，缺乏扎实而细致的前期大量工作，缺乏对项目及产品进行深度研究升级的资金和人力投入，盲目拿地开发、简单抄袭产品，项目特点不鲜明，市场产品同质化现象普遍，导致整体市场发展滞后，产品品质不高，在推向市场后才发现市场接受度不高，资金回款慢，区域市场占有率低，销售遇阻，反而把责任归结到市场不好，销售团队水平不高等，其实大部分体现出来的结果，早在前期阶段已经深植在产品塑造的初期了，只是在销售阶段集中体现而已。
以多年的操盘经验来看，多年前企业战略布局大保定，产品细致耕耘的战略投入是符合市场需求的，保定也必将是又一个产品升级换代的大市场，未来注重客户体验，环保绿化、生态宜居、出行安全、物业换代、产品领先的企业必将受到市场的追捧，在此大格局，大发展的空间下，未来保定也必将是各个实力企业角力的一个大舞台，京津冀一体化也将进一步促进地区各个产业的升级换代，而房地产市场将会是直接受益者，这也为相关行业提供了良好的发展契机，也希望保定开发企业能够及时转变思路，打破安于现状的保守状态，抓紧自身产品的品质升级，战略升级，向一线城市开发水平看齐，以应对即将到来的房地产业严酷竞争。同时地方政府也应提前做好规划和控制工作，在功能定位、产业分工、设施配套和交通体系等方面的统筹安排，避免不计成本、不计、不计规划地盲目开发。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
