[摘要] 深圳现有综合体共22个，建筑面积达1100多万，40余个综合体在建。未来综合体转型，除了从购物式向体验式转移之外，未来“高大全”的大体量综合mall将不是消费主流，速度崛起的将会是3-4万平米左右，小而精的迷你mall。
2014年，深圳将迎来综合体的爆发年。融合多种功能的商务综合体，集合了人们对城市功能的想象。商业地产的快速发展在综合体批量推出中表现得。据深圳中原研究的统计，深圳现有综合体共22个，建筑面积达1100多万，40余个综合体在建。
同时世联行数据显示，50城市中已经有11个城市综合体非住宅规模超过1000万平方米，其中二三线城市综合体的开发运营面临极大挑战。未来重庆增长率为129%，成都为135%。尤其是在2014年楼市正处于博弈白热化阶段时，面对大体量的综合体该如何开发运营？
记者采访何显毅建筑工程设计董事总经理何显毅，以及他的设计团队。从设计师角度探讨当前背景下城市综合体发展趋势、综合体运营所面临的危机以及未来的产品特征。何显毅认为，综合体竞争将会进入决斗式阶段，若不转型，将不可避免的出现倒闭现象。
综合体竞争将进入决斗式阶段转型迫在眉睫
随着城市的快速发展，大都会的巨构化和高层化的综合体随即批量出现。在何显毅建筑工程师楼地产发展顾问限公司，(以下简称hpa)董事长何显毅先生看来，不只是二线城市，一线城市的综合体运营都不可避免会存在生存危机。
在谈及综合未来的生存境况，何先生神情严肃，认为未来的趋势由购物式的商业变成体验式的商业，“未来这几年可能是竞争好激烈，甚至于决斗式，传统的百货业是很危险。能不能够生存下去呢？没有人知道。”
随着互联网发展，封闭的都市空间突然间在社会各个层面发展起来，自生成一个互联网圈层，使得现代人购物、生活模式发生了转变，网购大幅度取代实体商店。
何显毅认为，传统式商场结构由80%购物和20%餐饮类的体验式消费组成，随着网购大面积“覆盖”人生的日常生活，在未来几年网购同实体店竞争必将进入白热化的阶段。实体商铺(综合体)想要生存，就必须扭转八二式的分配比，打造成以20%购物、80%体验为主，集娱乐文化、餐饮、美容、运功、儿童等为一体的体验空间。
在体验式空间上做转变，hpa设计师认为需要为综合体根植文化基因。为综合体营造不同的文化氛围，让消费者在购物中认同消费场所设计好的文化价值观，从中得到身分认同感。埋下一个个不同的故事，让消费群体朝着这个主题去体验，焕发商场的活力，使之不失消费者的宠爱。
迷你mall成就目的式消费 唯大是美的综合体将成非主流
项目价值化是商业地产一致的出发点。产品价值化不只是体现在发展商和运营商，同时也包括消费者的利益化。Hpa设计师认为，过去“高大全”MALL的概念对于动线的设计是相对比较复杂，让消费者一进去就出不来，如广州的正佳广场，不利于目的式消费。
未来综合体转型，除了从购物式向体验式转移之外，hpa的设计团队认为未来“高大全”的大体量综合mall将不是消费主流，速度崛起的将会是3-4万平米左右，小而精的迷你mall。
迷你商场的特点，就是目的性强。整个商场只有一种专业性服务产业，如美容、运动、只以一个为核心，消费者来就直奔主题，无需在过于迂回的大商场中“漫游”浪费时间。
值得注意的是，何显毅先生认为将来综合体的设计必将突显以人为本的设计理念。当前商家更多的以实现当前利益化为主，而忽略了人性化设计。
“如停车场设计在商场的负一到负四层，消费者上来消费耗时多。而万象城牺牲一些容积率，将停车放在二、三楼，使消费者一停好车，不需要上楼梯搭电梯可以直接购物。”何先生认为在的，开发商愿意牺牲些容积极率做人性化的改动，使得人性化的体验更上一层楼，得人心者得天下，商业运营也是同理。
综合体要“永葆青春”需开发商肯舍小利
早前据“世邦魏理仕”的研究报告显示，目前全球在建购物高达3200万平方米，而中国在建购物以1680万平方米体量占其中一半以上。对此，中国购物发展委员会主任郭增利则认为这个数据过于保守，估计有70%是相对过剩。
Hpa设计总监徐芸霞女士则认为想要在一片红海的竞争中占有一席之地，除了考虑如何实现当前项目价值化之外，还要兼顾在后续运营中，从设计角度为项目预留拥有紧跟时代，持续吸引人流的旺盛生命力的转换空间。
早期规划的综合体现多数在设计上难以适应新的购物方式转变。如2002年开业的上海正大百货，一条通透的商业街以及旁边布置的精品店，整体空间联动是相互穿插，但是多年来正大一直运营效果不佳。
hpa设计师认为，传统的百货类商铺已经无法成为综合体的主力店，传统的商业模式极需改革。正大在后期改造中设计师把百货店从原来封闭的空间，打造成玻璃外窗式的外敞展示空间，与周围精品店定位拉开，重新梳理业态，形成商业街体验式店。由于前期设计，没预想到后期适应市场的变化需求，因此正大的改造成本比较高。
徐芸霞女士补充到，商业使用年限是40年，但是人的生活需求在快速转变。这对于设计师的前瞻性要求较高，要预想到设计能够在未来一段时间适应各种变化的可能性。
“但是我们设计师的难度是说服业主你要提前预留这个量这个是比较难的，但是这个对于后面的使用、对于后面的可变性都有帮助，包括正大虽然那么大的人气，但是他的电梯自动扶梯的配置在很大程度上影响他的客流和吸引力。很多时候像这种加一个电梯很容易，但是你要加停车位是困难的事情。”徐女士说到。
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